대구지방법원 2025타경1016. 범어숲화성파크드림에스 지하1층 범어1번가엘107호 근린시설입니다. 집합건축물대장상 용도는 근린생활시설이고, 감정평가상 단위상가로 확인됐습니다. 현재 소유자는 서성임이며, 2016.10.11. 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득한 날 농협은행주식회사 근저당 376,800,000원이 함께 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2023.04.20. 박재겸 명의 근저당 150,000,000원, 2025.04.10. 서울보증보험주식회사 가압류 6,263,636원이 붙었고, 2025.07.31. 농협은행 주식회사가 임의경매를 신청했습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 등기·임차관계 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1016 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범어동 2237 범어숲화성파크드림에스 지하1층 범어1번가엘107호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 근린생활시설 · 지하1층 단위상가 |
| 소유자 | 서성임 |
| 감정가 / 최저가 | 430,000,000원 / 103,243,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 최저가 감정가의 24.01% |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 348,136,612원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 임차관계 | 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2016.10.11. 농협은행주식회사 근저당권 376,800,000원입니다. 이후 설정된 박재겸 근저당과 서울보증보험주식회사 가압류, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고도 없어 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 24%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 103,243,000원으로 감정가 430,000,000원의 24.01%입니다. 다만 제시된 실거래 자료는 범어숲화성파크드림S의 주거용 거래 12건으로, 대상 면적 75.4425㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 대상 물건 역시 지하1층 근린생활시설이므로 이 거래들을 상가 시세와 직접 비교해 “시세 대비 13.3%”라고 판단해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 94.8㎡ | 30 | 899,990,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 16 | 700,000,000원 |
| 2026.06 | 84.83㎡ | 27 | 745,000,000원 |
| 2026.05 | 92.95㎡ | 13 | 750,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 23 | 820,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 26 | 730,000,000원 |
| 2026.03 | 94.8㎡ | 25 | 835,000,000원 |
| 2026.03 | 84.89㎡ | 18 | 710,000,000원 |
| 2026.03 | 92.95㎡ | 4 | 735,000,000원 |
| 2026.02 | 84.89㎡ | 23 | 700,000,000원 |
| 2026.02 | 92.95㎡ | 30 | 788,000,000원 |
| 2026.01 | 94.8㎡ | 26 | 875,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | 면적 불일치 | 12건 | 773,999,166원 |
오히려 경매 자체의 반응을 보는 편이 중요합니다. 현재까지 4회 유찰됐고, 범어숲화성파크드림S 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.2회, 매각률은 11.11%입니다. 가격이 크게 내려왔다는 사실과 실제 환금성이 좋다는 것은 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,243,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,245,402원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 376,800,000원 | 100,997,598원 |
| 2. 근저당 · 박재겸 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 6,263,636원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 533,063,636원 중 예상배당은 100,997,598원이며, 미배당액은 432,066,038원입니다. 후순위 근저당과 가압류가 배당을 받지 못하더라도 매각으로 소멸하므로 매수인에게 그 미배당액이 승계되지는 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 103,243,000원 | 100,997,598원 | 432,066,038원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 72,270,100원 | 70,569,238원 | 462,494,398원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 50,589,070원 | 49,278,467원 | 483,785,169원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 농협은행을 포함한 채권자의 미배당액은 커지지만, 임차인이나 인수되는 등기권리가 없기 때문에 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 권리 측면의 핵심은 단순하고, 입찰 판단은 상가의 실제 임대·공실·관리비·환금성 확인에 달려 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 근린생활시설, 지하1층 범어1번가엘107호 단위상가입니다.
- 주위환경. 범어동 소재로 부근은 아파트단지·상가·사무소·관공서 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 서측 동대구대로, 남측 달구벌대로와 대구도시철도 2호선이 통과하며 제반 교통사정은 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 동대구로, 남측 폭 약 15m, 동측 폭 약 11m, 북측 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·중심상업지역이며 방화지구·시가지경관지구(중심)·중요시설물보호지구(공용) 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재 등으로 내부 현황과 상태를 확인하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 상가 시세 확인. 제시된 12건은 주거용·면적 불일치 거래이므로 대상 상가의 직접 비교사례로 사용할 수 없습니다. 동일 지하상가·동일 상권의 매매·임대 자료를 별도로 대조해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 감정가의 24.01%까지 내려온 사실 자체보다, 반복 유찰이 공실·임대수익·접근성·상가 위치·수요와 어떤 관련이 있는지 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 현황과 상태를 확인하지 못했으므로 현장 확인이 중요합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유·영업 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 2025.10.13.까지 공용부분 관리비 9,500,610원이 미납돼 있습니다. 관리사무소에서 현재 체납액과 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 매각 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 할인”보다 중요한 것은 실제 상가 가치
권리만 보면 깔끔합니다. 2016.10.11. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 박재겸 근저당·서울보증보험 가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건을 감정가 430,000,000원이 103,243,000원까지 떨어진 ‘초특가’로 단정하는 것은 위험합니다. 대상은 지하1층 근린생활시설이고, 현재 제공된 실거래는 대상 상가와 면적·용도가 맞지 않습니다. 이미 4회 유찰됐고 관련 경매 통계의 평균 유찰은 3.2회, 매각률은 11.11%입니다. 여기에 공용부분 관리비 9,500,610원 미납과 내부 상태 미확인까지 있습니다. 권리는 합격, 가격은 현장 시세와 임대수익을 확인한 뒤 판단. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 실제 상가의 임대 가능성과 환금성입니다.
