매력지수 B등급 · 인수 0원·시세 대비 저가이나 선순위 채권 구조와 유찰 이력으로 확인 필요
임차인 대항력은 없고 매수인 인수액은 0원이나, 선순위 근저당 다수와 총 채권 초과 구조, 2회 유찰 후 진행되는 물건이라 배당·가격 검토가 필요한 B등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 대항력 없음·매수인 인수 0원으로 권리상 인수 부담은 없습니다. 다만 감정가 6.38억에서 2회 유찰 후 3.12억까지 내려온 물건으로, 가격 메리트는 크지만 선순위 근저당권자 배당과 복수 채권 구조를 확인해야 하는 아파트입니다.
감정가 / 최저가
638,000,000원
최저 312,620,000원
실거래 평균
542,333,333원
동일면적 최근 12건
최저가 ÷ 시세
57.6%
시세 대비 할인
매수인 인수
0원
임차인 대항력 없음
의정부지방법원 2025타경4264. 경기도 파주시 와동동 해솔마을7단지롯데캐슬 708동 2204호, 전용 113.73㎡급 아파트입니다. 소유자는 김일숙 씨이며 국민은행 신청의 임의경매 사건입니다. 핵심은 말소기준권리 이후 권리는 소멸하지만, 그 이전에 설정된 여러 근저당권이 존재한다는 점입니다.
낙찰자가 직접 인수하는 권리는 없습니다. 다만 선순위 근저당권들이 매각대금에서 순위대로 배당되고, 낙찰가가 낮아질수록 후순위 채권자의 미배당 규모가 커지는 구조입니다. 매수인 관점에서는 인수보다 낙찰가와 시세 차이, 그리고 명도 가능성을 보는 물건입니다.
물건 개요
사건번호
의정부지방법원 2025타경4264 (임의경매)
소재지
경기도 파주시 와동동 1404 해솔마을7단지롯데캐슬 708동 22층2204호
물건종류
아파트 · 708동 22층 2204호
소유자
김일숙
감정가 / 최저가
638,000,000원 / 312,620,000원 (2회 유찰)
신청채권자 / 청구
주식회사 국민은행 / 555,507,857원
매각기일
2026.06.30
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 선순위 구조 확인
임차인 김복기는 전입일이 2021.09.06으로 말소기준권리인 2021.03.17 이후입니다. 보증금은 미상이나 대항력 없음으로 확인되어 낙찰자 인수 대상이 아닙니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 실거래 대비 충분히 낮다
해솔마을7단지롯데캐슬 동일 면적대 최근 실거래 12건 기준 평균은 542,333,333원입니다. 현재 최저매각가 312,620,000원은 평균 실거래 대비 약 57.6% 수준입니다.
거래월
전용
층
거래가
2026.05
113.99㎡
4
528,000,000원
2026.05
113.73㎡
27
520,000,000원
2026.05
113.73㎡
28
560,000,000원
2026.04
113.73㎡
11
575,000,000원
2026.03
113.99㎡
18
550,000,000원
2026.02
113.97㎡
2
497,000,000원
평균
-
12건
542,333,333원
③ 예상배당표 (매각가 312,620,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
5,176,680원
일산농업협동조합 근저당
260,040,000원
260,040,000원
한국자산신탁 근저당
173,516,400원
47,403,320원
SBI저축은행 등 후순위
499,200,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분 (312,620,000원)
감정가 vs 실거래 평균 vs 최저가
✅ 권리 관점 임차인 대항력 없음, 후순위 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⚠️ 배당 관점 선순위 근저당권 총액이 크고 최저가에서는 후순위 채권 미배당이 발생합니다. 낙찰자는 부담하지 않지만, 채권 구조와 명도 가능성은 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 경기도 파주시 와동동 운정1동 행정복지센터 남측 인근, 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
교통. 차량 진입 가능하며 인근 노선버스 정류장이 위치합니다.
규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 확인됩니다.
환금성. 해솔마을7단지롯데캐슬 1,880세대 규모로 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리 확인. 인수 권리는 없지만 선순위 근저당 순위와 배당표를 확인하세요.
가격 판단. 최저가는 최근 실거래 평균 대비 낮아 가격 메리트가 있습니다.
임차인 확인. 김복기는 대항력 없음으로 판단되나 현황조사·명세서 원본 확인이 필요합니다.
점유 확인. 낙찰 후 실제 점유자와 인도 절차를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 없는 저가 아파트, 그러나 배당 구조는 확인”
이 물건은 권리상 매수인에게 넘어오는 부담은 없습니다. 2회 유찰로 최저가는 3.12억까지 내려왔고, 동일 면적 실거래 평균 5.42억 대비 가격 차이가 큽니다. 다만 여러 선순위 근저당권이 얽혀 있어 배당은 복잡합니다. 인수 위험은 낮고 가격 메리트는 있으나, 배당 구조와 점유 확인이 핵심인 물건입니다.
사건 개요
같은 단지 6건 동시 경매
단지 평균
1.3회 유찰·매각 38%
소재지
경기도 파주시 와동동 1404 해솔마을7단지롯데캐슬 708동 22층2204호
법원·사건
의정부지방법원
고양지원·2025타경4264
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-06-30 10:00
·제101호 입찰법정
물건
해솔마을7단지롯데캐슬 708동 22층2204호
철근콘크리트구조 113.7275㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 파주시 와동동 1404 해솔마을7단지롯데캐슬 708동 22층2204호
2025-08-19 10:10
현지 조사차 방문하였으나 아무도 만나지 못하여 점유관계를 알 수 없고 덧붙인 전입세대 확인서 및 주민등록표에 임차인 김복기가 등재되어 있으나 점유관계 등은 별도의 확인이 필요함 (현황조사안내문 부착함)
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
