대구지방법원 2025타경7395. 경산시 중방동 중방동엘리트타워 1층 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사샬롬푸드서비스로, 2023년 8월 22일 거래가 680,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 안동농업협동조합이 채권최고액 1,140,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 신용보증기금·경북 신용보증재단·부산신용보증재단의 가압류와 국·부산광역시북구의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건의 난도는 등기 순위표에서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에는 목록1·2 일괄매각으로 기재되어 있고, 112호와 113호는 인접한 111호와의 경계구획을 철거해 3개호를 하나의 식당으로 사용하고 있습니다. 내부의 콘크리트 기둥과 보를 기준으로 경계벽을 다시 설치하면 각 호별 독립성을 복원할 수 있다고 평가됐지만, 실제 인도와 영업 중단, 복원 공사 및 제3자 소유 111호와의 관계를 확인하지 않고서는 단순한 독립 상가로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7395 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 중방동 888 중방동엘리트타워 1층 112호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 감정요항표상 1층 112호 및 113호 단위상가 · 111호와 함께 식당으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사샬롬푸드서비스 (2023.08.22. 거래가 680,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,354,000,000원 / 227,567,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안동농업협동조합 / 1,039,880,078원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 매각 조건 | 목록1·2 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 유치권은 별도
말소기준권리보다 앞선 2023년 4월 6일 경산시 압류가 있었지만, 2023년 8월 3일 해제되어 이미 말소됐습니다. 2023년 8월 22일 안동농업협동조합 근저당권 설정 이후 접수된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유용도 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장호상 | 주거 | 2025.04.17 | 미상 | 2025.04.25 신고 | 없음 | 미상 | 없음 |
장호상의 전입일은 2025년 4월 17일로 말소기준권리인 2023년 8월 22일 안동농업협동조합 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으며, 점유용도가 ‘주거’로 기재된 반면 감정평가상 현장은 3개호를 통합한 식당으로 이용 중이어서 실제 점유자·영업자·임대차계약 당사자를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 16.81%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 227,567,000원으로 감정가 1,354,000,000원의 16.81%이며, 5회 유찰된 상태입니다. 그러나 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균만으로 가격을 판단하기 어렵고, 이 물건은 111호·112호·113호를 통합한 식당으로 사용되고 있어 개별 호실 상태와 임대수익을 분리해 평가해야 합니다.
등기부에는 현 소유자의 2023년 8월 22일 거래가액 680,000,000원이 기재돼 있지만, 이는 현재의 공실·임대료·점유 상태를 반영한 최근 시세로 볼 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 과거 취득가만을 근거로 시세보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다. 현재 가격의 적정성은 주변 1층 상가 매매사례, 실제 임대료, 공실기간, 관리비와 경계 복원비용을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 227,567,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,985,938원 |
| 2. 근저당 · 안동농업협동조합 | 1,140,000,000원 | 223,581,062원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 285,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 28,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 부산신용보증재단 | 81,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,534,500,000원 중 채권자 예상배당은 223,581,062원, 미배당액은 1,310,918,938원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 집행비용 이후 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 227,567,000원 | 223,581,062원 | 1,310,918,938원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 159,296,900원 | 156,266,743원 | 1,378,233,257원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 111,507,830원 | 109,146,720원 | 1,425,353,280원 | 0원 |
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경산사거리 남동측 인근에 있으며, 주변은 대단위 아파트단지·대형마트·각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 북측과 동측으로 폭 약 15미터, 남측으로 폭 약 12미터의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·시가지조성사업지역이며, 토지 공시지가는 1,921,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 5층 건물의 1층 단위상가로, 급배수·공동화장실·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 이용상태. 111호·112호·113호의 경계벽을 철거해 ‘만석이 돼지찌게’ 식당으로 일괄 이용 중입니다.
- 독립성. 내부 경계를 나타내는 콘크리트 기둥과 보를 기준으로 경계벽을 설치하면 각 호별 독립성 복원이 가능한 상태로 평가됐습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인채권. 주식회사 경북토지개발의 공사계약서·세금계산서·기성내역·미지급 확인서와 공사대금 229,900,000원의 발생 근거를 대조하세요.
- 유치권 점유. 신고인이 현재 목적물을 직접·간접 점유하는지, 점유 개시일이 언제인지, 식당 운영자와 어떤 관계인지 확인하세요.
- 매각 범위. 목록1·2의 정확한 호수와 면적을 원본 감정평가서·매각물건명세서·건축물현황도로 대조하세요.
- 111호 관계. 제3자 소유 111호와 경계벽이 제거된 상태이므로 원상복구·출입구·설비·영업공간 분리 가능성을 확인하세요.
- 임차관계. 장호상의 보증금·확정일자·실제 점유 부분과 배당요구 내용을 보완하고, 식당의 실제 임차인·영업자를 별도로 확인하세요.
- 세금. 국세·지방세의 세목, 법정기일, 당해세 여부와 체납액을 관할기관에 확인하세요.
- 수익성. 주변 1층 상가 매매사례·실제 임대료·공실기간·관리비·경계 복원비용을 반영해 입찰 상한을 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·유치권 신고 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 할인율보다 점유와 독립성이 먼저다
이 물건은 등기 순위만 보면 말소기준권리 이후의 가압류·압류가 소멸하고, 대항력 있는 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 등기상 인수 0원이라는 사실만으로 안전한 상가가 되는 것은 아닙니다. 현재 최저가 227,567,000원보다 큰 229,900,000원의 유치권 신고가 있고, 111호·112호·113호가 하나의 식당으로 사용돼 호별 독립성과 실제 점유관계가 복잡합니다.
감정가 대비 16.81%, 5회 유찰이라는 숫자는 강한 할인처럼 보이지만, 실거래와 임대수익을 확인하지 않은 상태에서 가격 메리트를 부여할 근거가 되지 못합니다. 유치권이 배척되는지, 111호와 공간·설비를 현실적으로 분리할 수 있는지, 실제 임차인과 영업자가 누구인지가 확인된 뒤에야 가격을 논할 수 있습니다. 등기상 권리는 제한적이지만 현장 리스크는 큰 물건으로, 결론은 권리 보류·현장 실사 선행입니다.
