대구지방법원 2025타경7525. 대구 북구 사수동 브라운스톤강북 303동 23층 2304호, 전용 84.95㎡ 아파트입니다. 등기상 2015년 신한은행 근저당권 198,000,000원이 있었지만 2016년 11월 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024년 3월 7일 하나캐피탈 가압류 29,734,160원입니다. 문제는 그보다 앞선 2021년 11월 10일 전입·점유를 갖추고 2021년 10월 13일 확정일자를 받은 임차인 김태훈입니다. 2023년 11월 16일에는 보증금 300,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
김태훈의 임차권은 말소기준보다 앞서고, 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 따라서 매각대금에서 보증금이 전액 배당되지 않으면 남은 보증금은 소멸하지 않고 매수인에게 넘어갑니다. 최저가 42,018,000원에서 집행비용 1,156,324원을 먼저 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 40,861,676원뿐이고, 미배당액 259,138,324원이 매수인 부담으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7525 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 사수동 789 브라운스톤 강북 제303동 제23층 제2304호 · 도로명주소 대구광역시 북구 내곡로 89 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.95㎡ · 제303동 25층 중 23층 |
| 단지 | 브라운스톤강북 · 959세대 · 2015.06.02 준공 |
| 소유자 | 황수진 (2016.06.25 협의분할에 의한 상속, 2016.09.13 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 42,018,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 327,616,437원 |
| 매각기일 | 2026.06.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아남는다
2015년 신한은행 근저당은 2016년 이미 말소됐으므로 현재의 말소기준이 아닙니다. 남아 있는 말소기준은 2024년 3월 7일 하나캐피탈 가압류입니다. 임차인 김태훈의 확정일자·전입·점유·임차권등기는 모두 이보다 앞섭니다. 하나캐피탈 가압류와 2025년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 김태훈의 보증금 잔액은 배당으로 전액 변제되지 않는 한 매수인이 인수합니다.
임차인 분석
| 임차인 | 사용부분 | 계약 / 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태훈 | 건물 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 2021.08.09 2021.11.10 | 2021.10.13 | 300,000,000원 | 2023.11.16 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
배당요구를 했다고 해서 보증금 전액이 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다. 우선변제권으로 매각대금에서 먼저 배당받되, 대항력이 있으므로 부족분은 매수인에게 청구할 수 있습니다. 현재 회차에서는 보증금 300,000,000원 중 40,861,676원만 배당되고, 259,138,324원이 남습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 봐야 한다
브라운스톤강북 동일 면적대의 최근 12개월 실거래 12건을 우선 기준으로 비교합니다. 평균은 227,500,000원, 최신 거래는 2026년 7월 14층 232,000,000원이며, 거래 범위는 215,000,000원~240,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 232,000,000원 |
| 2026.04 | 84.77㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 19 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 84.82㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.02 | 84.82㎡ | 20 | 231,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 2025.11 | 84.77㎡ | 22 | 230,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 18 | 220,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 13 | 230,000,000원 |
| 2025.10 | 84.77㎡ | 11 | 232,000,000원 |
| 2025.10 | 84.82㎡ | 15 | 215,000,000원 |
| 2025.10 | 84.95㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 227,500,000원 |
최저가 42,018,000원만 보면 최근 시세의 18.5%에 불과해 보이지만, 이는 매수인이 인수할 보증금을 제외한 숫자입니다. 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액은 301,156,324원으로, 최근 12개월 평균보다 73,656,324원 높고, 최신 거래보다 69,156,324원 높습니다. 비율로는 각각 132.4%, 129.8%입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 42,018,000원 | 259,138,324원 | 301,156,324원 |
| 6회 유찰 시 | 29,412,599원 | 271,516,828원 | 300,929,427원 |
| 7회 유찰 시 | 20,588,819원 | 280,181,780원 | 300,770,599원 |
③ 예상배당표 (매각가 42,018,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,156,324원 |
| 1. 임차인 김태훈 보증금 | 300,000,000원 | 40,861,676원 |
| 2. 가압류 · 하나캐피탈 | 29,734,160원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 327,616,437원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 김태훈은 40,861,676원을 배당받고, 보증금 부족분 259,138,324원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 낙찰가 42,018,000원과 인수액을 합친 실질취득액은 301,156,324원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 사수동 사수중학교 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·학교·종교시설·공원·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골조 경사지붕 25층 건물 중 23층이며, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 북측 및 동측 약 5~6미터 도로와 접하고 남동측으로 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 1,415,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 959세대 아파트로 최근 12개월 동일 면적대 거래가 12건 확인되지만, 실질취득액이 실거래 상단 240,000,000원보다도 높아 취득 후 가격 부담이 큽니다.
- 경매 체질. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.0회이고 매각률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아닌 총부담을 계산. 낙찰가에 김태훈의 미배당 보증금 인수액을 더해 실질취득액을 산정해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 6회·7회 유찰 시에도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 증가해 총부담은 약 300,000,000원에 머뭅니다.
- 임차권 원본 대조. 전입일·점유개시일·확정일자·임차권등기·배당요구 및 실제 배당액을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기와 별개로 현장 점유 상태, 인도 범위와 명도 협의 가능성을 조사해야 합니다.
- 매각기일 상태 확인. 2026.06.17 매각기일의 진행·변경 여부를 법원 공고 원본에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 상한 설정. 최근 12개월 평균 227,500,000원, 최신 거래 232,000,000원, 실거래 최고 240,000,000원을 기준으로 총취득비용을 검토해야 합니다.
맺으며 — “42,018,000원 아파트가 아니다”
이 사건의 본질은 다섯 번 유찰된 저가 아파트가 아니라, 300,000,000원의 선순위 대항력 임차보증금이 결합된 인수형 물건입니다. 현재 최저가에 낙찰받으면 매수인은 259,138,324원을 추가로 부담해 총 301,156,324원을 투입하게 됩니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 227,500,000원보다 73,656,324원 높고, 최신 거래 232,000,000원보다도 69,156,324원 높습니다.
추가 유찰로 입찰가격이 더 낮아져도 임차인 배당액이 감소하면서 인수액이 늘기 때문에 총부담은 약 300,000,000원에 고정됩니다. 따라서 최저가 비율 16.81%나 5회 유찰이라는 숫자에 가격 가점을 줄 수 없습니다. 권리 인수액이 최근 시세를 크게 초과하므로 외형상 할인율과 무관하게 투자 매력은 매우 낮습니다.
