대구지방법원 2025타경7681. 경산시 중방동 ‘대화타워펠리스2’ 8층 802호입니다. 사건 분류상 용도는 근린시설이지만, 감정평가 이용상태는 아파트로 이용 중이며, 토지는 아파트 및 오피스텔 건부지로 쓰이고 있습니다. 감정가는 197,000,000원, 5회 유찰된 현재 최저매각가는 96,530,000원입니다.

권리의 핵심은 2021년 전입·점유를 갖춘 임차권자 이태훈입니다. 말소기준인 2024년 국세 압류보다 먼저 전입했고 확정일자도 갖춰 원칙적으로는 배당 후 남는 보증금을 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 배당 시 일반 룰상 미배당액은 115,607,540원입니다. 다만 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.03.31. 대항력과 잔액 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이태훈 임차인에 한해서는 실질 인수액을 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 해소

2016년과 2019년에 설정된 근저당권 및 수협은행 신탁은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.01.17. 북대구세무서 압류입니다. 이 압류와 2025.03.27. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

그러나 이태훈은 2021.04.09. 전입·점유하고 2021.03.23. 확정일자를 받아 말소기준보다 선순위인 대항력 임차인입니다. 임차권등기는 2024.04.15. 접수됐지만, 대항력 판단의 출발점은 그보다 앞선 전입·점유입니다. 보증금은 등기상 210,000,000원(1차)·186,000,000원(2차)로 기재되어 있습니다.

임차인 현황 — 신고·조사된 임차관계 2명

주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 이태훈 임차보증금반환채권의 양수인입니다. 따라서 이태훈 보증금과 주택도시보증공사 청구액을 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.

② 시세 비교 — 실질취득은 최근 거래의 60.3%

가격 판단의 기준은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래입니다. 이 단지 동일 면적의 전체 7건 평균은 188,857,142원이지만, 2024년 1~2월 225,000,000원~235,000,000원의 고가 거래가 포함돼 있습니다.

최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 160,000,000원입니다. 확약을 유효하게 반영한 실질취득액 96,530,000원*은 최근 12개월 평균의 60.3%입니다. 가격 차이는 크지만 최근 거래가 과거 거래보다 -17.4% 하락한 추세이고, 최근 12개월 표본도 1건이므로 전체 평균 188,857,142원을 기준으로 가격 가점을 과도하게 주면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 96,530,000원 가정)

주택도시보증공사의 청구는 이태훈 임차보증금반환채권 승계와 관련된 것으로, 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 일반 배당 규칙만 적용하면 이태훈 미배당액 115,607,540원이 매수인 인수로 계산되지만, 제출된 확약을 반영하면 이태훈 관련 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질 부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 사건의 가격 메리트는 오직 확약서가 유효하고 매수인에게 그대로 적용된다는 전제에서 성립합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경산중앙초등학교 남동측 인근으로, 단독주택·상업용시설·근린생활시설이 섞인 주택 및 상가 혼용지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스 승강장이 있어 제반 교통 사정은 편리한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 20층 건물이며 승강기, 소화전, 위생·급배수, 도시가스와 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 서측 폭 약 8~9미터, 북측 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
• 토지. 대체로 평탄한 부정형 토지로 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 용도지역은 일반상업지역과 제2종일반주거지역입니다.
• 규제. 경산중앙초등학교 절대보호구역·상대보호구역과 가축사육제한구역에 해당하며, 공부와의 차이 및 위반건축물은 없습니다.
• 환금성. 68세대 규모이고 최근 가격 추세가 -17.4%입니다. 단지 경매 평균 유찰 7.7회와 낙찰률 0.0%를 함께 보면 매각 소요와 출구가격을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 미배당 잔액 청구 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 채권 범위를 직접 대조해야 합니다.
• 이태훈 보증금 구조 확인. 등기상 210,000,000원(1차)과 186,000,000원(2차)이 함께 기재돼 있으므로 계약 변경과 양수 범위를 확인해야 합니다.
• 이욱희 점유 확인. 전입이 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·점유 관계는 확인되지 않았습니다. 확약 대상도 아니므로 인도 관계를 별도 점검해야 합니다.
• 용도 정합성 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 아파트 이용 상태입니다. 현황과 공부상 용도, 사용승인·건축물대장 내용을 대조해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 188,857,142원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 160,000,000원을 기준으로 판단해야 하며, 최근 추세 -17.4%를 반영해야 합니다.
• 환금성 보수 평가. 현재 5회 유찰, 단지 평균 7.7회 유찰, 낙찰률 0.0%이므로 낮은 최저가만으로 빠른 재매각 가능성을 가정하지 않아야 합니다.

맺으며 — “싸게 보이는 이유는 확약, 조심해야 할 이유는 환금성”

이 사건은 확약을 읽기 전과 후의 결론이 완전히 달라집니다. 확약이 없다면 이태훈은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고, 현재 회차에서 115,607,540원이 미배당되어 매수인에게 인수되는 구조입니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다.

반면 주택도시보증공사의 2026.03.31. 확약을 유효하게 반영하면 이태훈 관련 인수는 실질 0원*이고, 실질취득액은 96,530,000원*으로 최근 거래 160,000,000원의 60.3%입니다. 다만 가격 흐름은 -17.4% 하락했고, 5회 유찰·단지 평균 7.7회 유찰·낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 사건상 근린시설과 현황 아파트 이용의 정합성, 확약 밖 점유자 이욱희, 확약서 원본의 적용 범위를 확인해야 합니다. 권리의 핵심은 확약 확인, 투자의 핵심은 환금성 검증입니다.