🏷️ 34% 🔨 3회 유찰 🧾 인수 0원 👤 임차인 1명
228,341,000원
대구지방법원 2025타경7702. 경상북도 경산시 와촌면 계당리 153-1에 있는 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 공장용지 879.0㎡이고 토지이용상황은 공업용, 용도지역은 생산관리지역입니다. 현재 소유자는 주식회사메이에프앤에스이며, 2019.05.15. 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 주식회사대구은행 근저당권 468,000,000원이 이번 경매의 말소기준입니다.
말소기준 이후에는 주식회사이도의 근저당, 한국전력공사·신용보증기금·경북 신용보증재단의 가압류, 국의 압류, 신용보증기금의 근저당권 가처분, 이번 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이 권리들은 모두 매각으로 소멸합니다. 신청채권자 측 청구액은 406,943,992원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7702 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 와촌면 계당리 153-1 · 경상북도 경산시 와촌면 하양로 454-15 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 토지 | 공장용지 · 879.0㎡ · 공업용 · 생산관리지역 |
| 지형 / 도로 | 평지 · 부정형 · 세로각지(가) |
| 공시지가 | 156,400원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사메이에프앤에스 |
| 감정가 / 최저가 | 665,716,210원 / 228,341,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 406,943,992원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2019.05.15. 을구 3번 주식회사대구은행 근저당권입니다. 채권최고액은 468,000,000원이고 공동담보에는 경상북도 경산시 와촌면 계당리 153-1 토지와 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2019-151호가 기재돼 있습니다. 이후 설정된 주식회사이도 근저당권과 가압류·압류·가처분·경매개시결정은 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이종석 | 1층 293.1 M2 | 2024.11.19 | 2025.06.05 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이종석의 전입신고일은 2024.11.19.로 말소기준권리인 2019.05.15.보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.06.05. 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정할 수 없습니다. 보증기관 승계나 대위신고는 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 — 감정가 34%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 665,716,210원, 현재 최저매각가는 228,341,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 후 감정가의 34% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 159,838,700원(감정가 24%), 5회 유찰 시 111,887,090원(감정가 17%)으로 제시돼 있습니다.
다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 사실만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다. 현재 가격은 반드시 토지·건물·제시외 건물·기계기구의 실제 상태와 시장가격을 함께 확인해 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 228,341,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,996,774원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 468,000,000원 | 224,344,226원 |
| 3. 근저당 · 주식회사이도 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국전력공사 | 6,142,710원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 180,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 37,876,676원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 992,019,386원 중 예상 채권자 배당은 224,344,226원이고, 미배당액은 767,675,160원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 228,341,000원 | 224,344,226원 | 767,675,160원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 159,838,700원 | 156,800,958원 | 835,218,428원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 111,887,090원 | 109,520,671원 | 882,498,715원 |
세 시나리오 모두 소유자 잔여와 매수인 인수는 0원이며, 신청채권자 청구액 406,943,992원도 전액 충족되지 않는 구조입니다. 다만 이는 배당 측면의 결과일 뿐, 유찰이 추가될수록 물건 자체가 시장가 대비 더 매력적이라는 의미는 아닙니다.
⑥ 토지·현황 체크
- 토지. 지목은 공장용지, 면적은 879.0㎡, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 용도지역. 생산관리지역이며 가축사육제한구역 관련 표기가 있습니다.
- 형상. 평지·부정형이고 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함됩니다.
- 기계기구. 1~11, 13~28, 32~33은 소재불명으로 평가에서 제외됐고, 29~31은 부대비용 및 부수시설로 전체 기계기구에 포함해 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2019.05.15. 주식회사대구은행 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원문과 대조합니다.
- 임차인 확인. 이종석은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 배당관계를 다시 확인합니다.
- 기계기구 현장 확인. 소재불명으로 평가 제외된 기계기구가 실제로 존재하는지, 철거·교체·복구가 필요한지 확인합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 현황과 이용관계를 확인합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34%라는 수치만으로 싸다고 판단하지 말고 토지·건물·기계기구의 현재 시장가를 별도로 확인합니다.
- 배당 변동 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과와는 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 싸다는 근거는 별개다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019.05.15. 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·압류·가처분·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인 이종석 역시 전입일이 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34%까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 시세가 없고, 일괄매각·제시외 건물·소재불명 기계기구가 함께 얽혀 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체보다 현재 남아 있는 자산의 실체와 시장가를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
