대구지방법원 2025타경7855. 북구 서변동 1755-5의 지상 3층 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 다가구주택과 소매점으로, 1층은 다가구주택 1가구와 소매점, 2층은 201호·202호·203호·205호, 3층은 301호·302호·303호·305호로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2015.02.13. 설정된 성서농업협동조합 근저당권 169,000,000원입니다. 이후 가압류·압류·강제경매개시결정·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조지만, 그보다 앞선 전입을 가진 조현민의 임차보증금 3,000,000원은 인수 가능성이 아니라 배당표상 매수인 인수로 반영되어 있습니다.
따라서 현재 최저가 178,979,000원만 보고 취득원가를 판단하면 안 됩니다. 배당 시나리오가 반영한 매수인 인수액 3,000,000원을 더하면 실질취득은 181,979,000원입니다. 실거래 시세 자료가 없어 이 금액이 시장가 대비 싼지 비싼지는 확인할 수 없으므로, 6회 유찰이라는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7855 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 서변동 1755-5 · 대구광역시 북구 호국로39길 32-6 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택 및 소매점 |
| 건물 | 철근콘크리트조 지상3층 · 사용승인일 2003.09.08 |
| 토지 | 대 208.2㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 953,400원/㎡ |
| 소유자 | 배권영 |
| 감정가 / 최저가 | 521,804,800원 / 178,979,000원 |
| 유찰 | 6회 · 현재 회차 감정가 34% |
| 신청채권자 / 청구 | 조수지 / 23,578,518원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 성서농협
2015.02.13. 성서농업협동조합의 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤의 중소벤처기업진흥공단·신용보증기금·대구신용보증재단·박재봉 가압류, 국 및 국민건강보험공단 압류, 조수지의 강제경매개시결정과 주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기 소멸과 임차보증금 인수는 별개의 문제입니다. 2010.03.08. 전입한 조현민은 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있고, 보증금 3,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 선순위 1명, 후순위 다수
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조현민 | 1층 | 2010-03-08 | 3,000,000원 / 320,000원 | 대항력 有 | 미상 | 3,000,000원 인수 |
| 심기애 | 303호 | 2015-02-23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명기 | 302호 | 2019-05-07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오재호 | 305호 | 2019-08-19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 소해인 | 203호 | 2020-05-14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전보민 | 주거 | 2020-05-14 | 0원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍상현 | 201호 | 2020-08-03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송미애 | 101호 | 2020-10-19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재봉 | 1층 | 2023-07-11 | 5,000,000원 / 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종현 | 205호 | 2024-08-16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수지 | 건물의 2층 중 별지 도면 표시 | 2024-05-20 | 30,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배은주 | 202호 | 2025-03-31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
조현민을 제외한 조사 임차인은 모두 말소기준권리인 2015.02.13. 이후 전입으로 정리돼 있습니다. 다만 소해인·송미애·김종현·홍상현·심기애·김명기·오재호·배은주 등은 보증금이 확인되지 않아, 대항력은 없더라도 실제 배당·명도 조건은 매각물건명세서 원문과 임대차계약 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 178,979,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,305,706원 |
| 인수 · 조현민 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 성서농업협동조합 | 169,000,000원 | 169,000,000원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 86,133,737원 | 6,673,294원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 88,973,121원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 대구신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 조수지 | 23,578,518원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 박재봉 | 4,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 421,685,376원 중 예상배당은 175,673,294원, 미배당은 246,012,082원입니다. 조현민 보증금 3,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰이 늘어도 인수액은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 34% | 178,979,000원 | 175,673,294원 | 246,012,082원 | 3,000,000원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 27% | 143,183,200원 | 140,378,635원 | 281,306,741원 | 3,000,000원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 22% | 114,546,560원 | 112,142,908원 | 309,542,468원 | 3,000,000원 |
유찰이 추가되면 매각대금과 채권자 배당은 줄지만, 제공된 시나리오에서는 조현민 보증금 3,000,000원 인수액은 그대로 유지됩니다. 신청채권자 조수지의 청구액 23,578,518원은 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 배당되지 않는 것으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서변초등학교 남동측 인근의 정비된 주택지대로, 단독주택·다가구주택·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 동측 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 1층 다가구주택 1가구 및 소매점, 2층 201호·202호·203호·205호, 3층 301호·302호·303호·305호로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상3층, 사용승인일 2003.09.08. 위생·급배수·화재탐지·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지. 대 208.2㎡, 평지·세로장방·소로한면, 제1종일반주거지역이며 공시지가는 953,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·택지개발지구·상대보호구역·비행안전제2구역 등이 확인됩니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이는 없다고 평가됐으나, 매각물건명세서에는 1층 일부가 공부상 주차장이나 실제 소매점으로 이용된다고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수금액 반영. 입찰가에 조현민 보증금 3,000,000원을 반드시 더해 실질취득가를 계산하세요.
- 선순위 임차인 확인. 조현민의 실제 임대차계약·점유 지속 여부·보증금 반환 여부를 원문과 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 후순위 점유자 확인. 보증금 미상 점유자가 다수이므로 대항력 소멸 여부와 별개로 명도 난도와 실제 임대관계를 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세 압류가 확인되므로 당해세 여부와 배당 우선순위를 확인하세요.
- 관계인 확인. 박재봉·조수지는 임차·채권 관계가 함께 나타나므로 실제 계약과 채권 원인을 대조하세요.
- 용도 확인. 다가구주택과 소매점 혼합 이용이며 1층 일부의 공부상 용도와 실제 이용이 다르다는 기재가 있으므로 현황과 인허가 상태를 확인하세요.
- 시세 확인. 실거래 시세가 제시되지 않았으므로 6회 유찰·감정가 34%만으로 저가매수라고 판단하지 마세요.
맺으며 — “6회 유찰 = 안전한 특가”가 아니다
이 사건은 말소기준권리 이후의 등기 권리가 대부분 소멸한다는 점만 보면 단순해 보입니다. 하지만 실제 입찰자는 조현민의 선순위 대항력 보증금 3,000,000원, 다수 점유자의 명도, 보증금 미상 임차관계, 국세 압류 가능성, 다가구주택·소매점 혼합 이용을 함께 봐야 합니다. 현재 최저가 178,979,000원에 인수액을 더한 실질취득은 181,979,000원입니다. 실거래 자료가 없는 만큼 감정가 대비 큰 폭의 하락만 보고 가격 메리트를 부여하기 어렵고, 권리와 현황 확인을 마친 뒤 취득가를 판단해야 하는 물건입니다.
