→ 125,285,000원
대구지방법원 2025타경7855. 대구 북구 서변동 1755-5의 토지와 지상 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정 이용상태는 건물명 ‘금강하이츠’인 지상 3층 다가구주택입니다. 1층은 다가구주택 1가구와 소매점 2곳, 2층과 3층은 각각 4가구로 이용 중입니다. 권리의 기준점은 2015.02.13 성서농업협동조합 근저당권 169,000,000원입니다.
등기상 가압류·압류·강제경매개시결정 등은 이 말소기준권리 뒤에 들어와 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 점유관계에는 예외가 하나 있습니다. 조현민은 2010.03.08 전입해 말소기준보다 앞서고, 보증금 3,000,000원에 월 320,000원으로 조사됐습니다. 우선변제권은 없고 배당에서 보증금을 회수하지 못하므로 3,000,000원 전액이 매수인 승계로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7855 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 서변동 1755-5 · 대구광역시 북구 호국로39길 32-6 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택(금강하이츠) · 1층 다가구주택 1가구 및 소매점 2 · 2층 4가구 · 3층 4가구 |
| 토지 | 대 208.2㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 953,400원/㎡ · 평지 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지상 3층 · 사용승인 2003.09.08 |
| 소유자 | 배권영 · 2015.02.13 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 521,804,800원 / 125,285,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조수지 / 23,578,518원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인 300만원은 승계
말소기준은 2015.02.13 성서농업협동조합 근저당권입니다. 중소벤처기업진흥공단·신용보증기금·대구신용보증재단·박재봉의 가압류, 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 조수지의 주택임차권등기와 강제경매개시결정은 모두 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
실제 임차인·점유자는 12명으로 파악됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 아래 인원 모두 실제 임차인 또는 점유관계인으로 계산합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조현민 | 1층 | 2010.03.08 | 3,000,000원 / 320,000원 | 有 | 無 | 3,000,000원 |
| 심기애 | 303호 | 2015.02.23 | 미상 | 無 | 미상 | 0원 |
| 김명기 | 302호 | 2019.05.07 | 미상 | 無 | 미상 | 0원 |
| 오재호 | 305호 | 2019.08.19 | 미상 | 無 | 미상 | 0원 |
| 소해인 | 203호 | 2020.05.14 | 미상 | 無 | 미상 | 0원 |
| 전보민 | 주거 | 2020.05.14 | 미상 | 無 | 미상 | 0원 |
| 홍상현 | 201호 | 2020.08.03 | 미상 | 無 | 미상 | 0원 |
| 송미애 | 101호 | 2020.10.19 | 미상 | 無 | 미상 | 0원 |
| 박재봉 | 1층 | 2023.07.11 | 5,000,000원 / 200,000원 | 無 | 미상 | 0원 |
| 조수지 | 2층 중 별지 도면 표시 | 2024.05.20 | 30,000,000원 | 無 | 미상 | 0원 |
| 김종현 | 205호 | 2024.08.16 | 미상 | 無 | 미상 | 0원 |
| 배은주 | 202호 | 2025.03.31 | 미상 | 無 | 미상 | 0원 |
② 가격 구조 — 감정가 24%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가 521,804,800원의 24.01%인 125,285,000원입니다. 그러나 매수인이 별도로 승계하는 조현민 보증금 3,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득은 128,285,000원입니다. 동일 권역의 실거래 기준값 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 감정가 24.01% | 125,285,000원 | 3,000,000원 | 128,285,000원 | 122,731,010원 | 298,954,366원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 19.21% | 100,228,000원 | 3,000,000원 | 103,228,000원 | 98,024,808원 | 323,660,568원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 15.37% | 80,182,400원 | 3,000,000원 | 83,182,400원 | 78,339,117원 | 343,346,259원 |
③ 예상배당표 (매각가 125,285,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,553,990원 |
| 인수 · 조현민 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 성서농업협동조합 | 169,000,000원 | 122,731,010원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 86,133,737원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 88,973,121원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 대구신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 조수지 | 23,578,518원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 박재봉 | 4,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용 2,553,990원을 제외한 122,731,010원이 성서농업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 채권자에게는 배당이 없습니다. 총 채권 미배당액은 298,954,366원입니다. 조현민 보증금 3,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수액으로 별도 계산합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구 북구 서변동 서변초등학교 남동측 인근의 정비된 주택지대로, 단독주택·다가구주택·근린생활시설 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 동측 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 1층 다가구주택 1가구 및 소매점 2, 2층 201·202·203·205호, 3층 301·302·303·305호로 이용 중인 지상 3층 다가구주택입니다.
- 토지. 대지 208.2㎡, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 택지개발지구, 상대보호구역, 비행안전제2구역(전술) 등에 해당하며 공시지가는 953,400원/㎡입니다.
- 시설. 위생·급배수, 화재탐지, 도시가스 개별난방 설비가 설치돼 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각합니다. 매각물건명세서 비고에는 건물 1층 일부가 공부상 ‘주차장’이나 실제 ‘소매점’으로 이용된다고 기재돼 있으므로 입찰 전 해당 부분의 현황과 원본 서류를 직접 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 계산. 현재 최저가 125,285,000원만 보지 말고 조현민 보증금 3,000,000원을 더한 128,285,000원을 현재 회차의 실질취득 기준으로 보세요.
- 선순위 임차인 확인. 조현민의 점유 지속 여부와 임대차계약 원본, 보증금 반환 여부를 매각 전 다시 확인해야 합니다. 현재 계산상 승계액은 3,000,000원입니다.
- 다수 점유자 명도. 실제 임차인·점유관계인이 12명입니다. 후순위라 권리가 소멸하더라도 현실적인 인도·명도 절차는 별개의 문제입니다.
- 관계인 점검. 박재봉은 가압류 채권자와, 조수지는 임차권자이면서 경매 채권자와 같은 이름으로 확인됩니다. 관계인 여부와 임차관계의 실체를 확인하세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부를 확인해야 합니다. 당해세라면 현재 예상배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 1층 현황. 일부가 공부상 주차장이나 실제 소매점으로 이용된다는 비고가 있으므로 건축물대장·현황·용도 적법성을 입찰 전에 대조하세요.
- 가격 판단. 7회 유찰과 감정가 대비 24.01%만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 말고, 실제 다가구주택·토지의 거래가치와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔어도 권리와 점유는 단순하지 않다”
이 사건의 등기권리 자체는 기준점이 분명합니다. 2015.02.13 성서농업협동조합 근저당권 뒤의 가압류·압류·임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 그보다 앞서 전입한 조현민의 보증금 3,000,000원은 남습니다. 따라서 현재 회차에서 봐야 할 숫자는 최저가 125,285,000원 하나가 아니라 실질취득 128,285,000원입니다.
여기에 실제 임차인·점유관계인이 12명이고, 세금 압류와 관계인 의심 메모, 1층 일부의 공부상 용도와 실제 이용상태 차이까지 있습니다. 이미 7회 유찰된 만큼 감정가 대비 할인율은 크지만, 그 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 선순위 300만원 승계·다수 점유·세금·현황 확인을 끝낸 뒤 실질취득가를 기준으로 판단해야 하는 사건입니다.
