17,459,000원
대구지방법원 2025타경8036. 대구 동구 방촌동 1120-83 일대의 다세대주택 전유부분과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 공부상 표시는 시동 201호이고 실제로는 현대빌라트 107동 201호라는 명칭으로 사용되고 있습니다. 현재 소유자는 주식회사고려건설이며, 박소연이 청구금액 204,256,110원으로 강제경매를 신청했습니다.
표면상 가격은 감정가 212,000,000원에서 7회 유찰된 17,459,000원으로 매우 낮습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 낙찰 후 남는 임차보증금입니다. 박소연은 2022.05.20. 전입·점유를 시작했고, 보증금 190,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 전입일이 말소기준일보다 앞서 대항력이 있으며, 배당에서 전액을 받지 못하면 부족분을 매수인에게 주장할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8036 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 방촌동 1120-82, 1120-83 · 대구광역시 동구 화랑로88길 70 |
| 표시 / 이용상태 | 다세대 + 토지 · 제2층 제201호 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 호칭 차이 | 공부상 시동 201호 · 통칭 현대빌라트 107동 201호 |
| 소유자 | 주식회사고려건설 (2022.05.20. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 17,459,000원 (7회 유찰) |
| 채권자 / 청구 | 박소연 / 204,256,110원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 토지 지분매각 · 공유자 우선매수권 없음 · 건물 대지권 미등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 핵심
이 사건에서 제시된 말소기준은 2025.05.20. 갑구 12번 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 2022년 전세권·2024년 임차권등기와 압류 등은 매수인이 인수할 수 있는 권리로 분류되어 있습니다. 특히 매각물건명세서에는 을구 7번 임차권등기에 관해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박소연 건물 전유부분 전부 · 주거 | 190,000,000원 | 2022.05.20. 2023.10.27. | 대항력 있음 | 배당요구 완료 | 미배당 잔액 인수 |
박소연은 2022.05.19. 임대차계약을 체결하고 2022.05.20. 전입·점유를 시작했으며, 2023.10.27. 확정일자를 받았습니다. 2024.08.22. 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 전입일이 말소기준일인 2025.05.20.보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당 부족분은 매수인 인수 가능성이 있습니다.
③ 회차별 실질부담 — 낮아지는 것은 낙찰가뿐
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 17,459,000원 | 16,744,738원 | 173,255,262원 |
| 8회 유찰 시 | 12,221,300원 | 11,601,317원 | 178,398,683원 |
| 9회 유찰 시 | 8,554,910원 | 8,000,922원 | 181,999,078원 |
유찰이 더 진행되면 낙찰대금은 12,221,300원, 8,554,910원으로 내려가지만 임차인이 받지 못한 보증금은 각각 178,398,683원, 181,999,078원으로 증가합니다. 따라서 최저가 하락 자체는 매수인의 실질취득비용을 의미 있게 낮추지 못합니다.
④ 예상배당표 (매각가 17,459,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 714,262원 |
| 1. 임차인 박소연 보증금 | 190,000,000원 | 16,744,738원 |
| 2. 을구 6번 전세권 · 박소연 | 190,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 9번 경매개시결정 · 박소연 | 204,256,110원 | 0원 |
| 4. 갑구 12번 경매개시결정 · 박소연 | 204,256,110원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
전세권·임차권·경매채권은 동일인 박소연과 관련된 중첩 권리이므로 표시된 채권액을 모두 별개의 경제적 채무로 단순 합산해서는 안 됩니다. 현재 산정된 매수인 인수액은 임차보증금 미배당 잔액 173,255,262원입니다.
⑤ 토지·건물 구조와 환금성
- 용도. 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 3층 건물 중 제2층 제201호로, 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각되며 토지는 지분매각입니다. 공유자 우선매수권은 없습니다.
- 대지권. 건물등기부상 대지권이 미등기되어 있어 토지 지분과 전유부분의 권리 연결을 원본 등기로 확인해야 합니다.
- 토지 특성. 제2종일반주거지역의 평지·사다리형 토지이며, 토지면적은 1,315㎡이고 소로각지에 해당합니다.
- 주변 환경. 우방강촌1차아파트 남측 인근으로 아파트·연립주택·근린생활시설이 혼재하며 차량 출입과 대중교통 접근성은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 제한사항. 상대보호구역·비행안전제5구역·중점경관관리구역·가축사육제한구역 등에 해당하고 소로3류와 접합니다.
- 토지 이용 제한. 토지 및 지상 건물의 공유자가 다수이고 지상 건물로 인해 토지 사용·수익과 소유권 행사에 제한이 있는 것으로 평가되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득비용 우선. 입찰가가 아니라 임차보증금 미배당 인수액을 합친 190,714,262원을 현재 회차 판단 기준으로 삼아야 합니다.
- 임차보증금 원본 확인. 임대차계약서, 190,000,000원 지급내역, 전입세대열람, 점유현황과 배당요구 서류를 대조하세요.
- 관계인 거래 검증. 종전 소유자·임차인·전세권자·경매채권자가 모두 박소연으로 연결되는 경위를 확인하세요.
- 중복 권리 합산 금지. 전세권 190,000,000원과 임차권 190,000,000원은 동일 보증금과 관련된 권리로 보이며 별도 보증금처럼 합산하지 마세요.
- 선순위 권리 확인. 말소기준일 이전의 임의경매개시결정과 국민건강보험공단·국 압류의 인수 및 말소 여부를 원본에서 확인하세요.
- 대지권 미등기. 토지 지분 범위, 건물 전유부분과의 일체성, 대지사용권 취득 가능성을 등기부와 매각목록으로 검토하세요.
- 표시 차이. 공부상 시동 201호와 통칭 현대빌라트 107동 201호가 동일 목적물인지 현장에서 재확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 없이 7회 유찰만을 근거로 저가 낙찰이라고 판단하지 마세요.
맺으며 — “낙찰가는 1,745만원, 취득비용은 1억9천만원대”
이 사건은 7회 유찰로 최저매각가가 17,459,000원까지 내려왔지만, 대항력 임차인 박소연의 보증금 190,000,000원이 배당으로 전액 해결되지 않습니다. 현재 회차 예상배당은 16,744,738원에 그치고 미배당 잔액 173,255,262원이 매수인에게 인수될 수 있어 실질취득 부담은 190,714,262원입니다.
여기에 대지권 미등기, 토지 지분매각, 다수 공유자에 따른 토지 사용 제한, 동일인이 종전 소유자·임차인·전세권자·경매채권자로 중첩되는 구조까지 존재합니다. 따라서 이 물건의 결론은 “최저가가 낮아진 고수익 물건”이 아니라 “낮은 최저가가 인수액을 가린 고난도 물건”입니다. 입찰가는 더 내려가도 보증금 미배당 인수액이 늘어나므로, 유찰 횟수만으로 가격 메리트가 커진다고 볼 수 없습니다.
