대구지방법원 2025타경8073. 대구 수성구 황금동 804 토지 258.5㎡와 철근콘크리트구조 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 공부상 용도 표시는 연립·다세대와 토지가 결합된 형태이고, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택(다가구주택)입니다. 소유자는 우다정·하상현이 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다.
표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 1,629,115,400원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 558,787,000원, 감정가의 34.3%입니다. 그러나 동일 물건의 최근 실거래나 시세 자료는 확인되지 않으며, 다수 임차인의 보증금도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 시세 차익으로 바꿔 읽어서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8073 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 황금동 804 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택(다가구주택) 이용 중 |
| 토지 / 건물 | 토지 258.5㎡ · 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 |
| 소유자 | 우다정 지분 2분의 1 · 하상현 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,629,115,400원 / 558,787,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 원대새마을금고 / 365,938,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차보증금 확인이 먼저다
제공된 말소기준 판단은 2025.03.19. 대구신용보증재단 가압류 55,000,000원입니다. 이에 따라 그보다 앞서 전입한 점유자들은 대항력 검토 대상이 되고, 이후 등기된 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2011년 설정된 원대새마을금고 근저당권은 채무자 변경과 명칭 변경을 거쳐 2025.12.22. 디에스디자산관리대부주식회사로 이전되고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권도 설정돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명, 보증기관 승계 1건
한국토지주택공사는 실제 임차인이 아니라 김건태 보증금에 관한 보증기관 대위·승계로 표시돼 있으므로 별도의 실제 임차인이나 별도 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 실제 이름이 확인되는 임차인·점유자는 9명이며, 이와 별도로 신원·전입일·보증금이 확인되지 않은 점유 1건이 있습니다.
| 임차인·점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김건태 | 503호 | 2019.10.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | LH 승계 표시 |
| 유영자 | 202호 | 2011.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최정훈 | 205호 | 2024.01.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정은 | 301호 | 2017.05.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김서현 | 302호 | 2021.04.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 원본 확인 |
| 최지원 | 201호 | 2021.01.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김건우 | 502호 | 2022.05.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진영 | 203호 부분 45㎡ | 2022.05.06 | 100,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 이진우 | 305호 부분 약 30㎡ | 2019.02.28 | 40,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 303호 부분 41㎡ | 2022.02.04 | 95,000,000원 | 보증기관 | 배당요구 | 김건태 대위·승계 |
| 신원 미상 점유 | 미상 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 판정 불가 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 558,787,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,987,870원 |
| 1. 임차인 김진영 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 승계 | 95,000,000원 | 95,000,000원 |
| 1. 임차인 이진우 보증금 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 260,799,130원 |
현재 최저가를 매각가로 가정한 배당표에서는 확인된 배당 항목이 전액 배당되고 소유자에게 260,799,130원이 남으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 당해세, 최우선변제 및 보증금 미상 임차인 7명과 신원 미상 점유 1건은 최종 인수 판단에 별도 반영해야 합니다.
④ 가격 판단 — 34.3%는 시세가 아니라 감정가 대비 비율
이 사건에는 동일 물건 또는 인근 비교대상의 최근 실거래 평균, 최신 거래와 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 558,787,000원이 시장가격보다 낮은지, 높은지는 판단할 수 없습니다. 확인 가능한 것은 감정가 1,629,115,400원 대비 34.3%라는 사실뿐입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 단독주택(다가구주택)으로 이용 중인 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물입니다.
- 입지. 대구광역시 수성구 중동 희망로네거리 남동측 인근의 기존 주택지대로, 단독주택·다가구주택 및 근린주택이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 대 258.5㎡, 평지의 세로장방형 토지로 소로 한 면에 접합니다. 개별공시지가는 1㎡당 1,670,000원입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 황금초등학교·황금중학교·해맑은몬테소리 유치원 상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 외벽은 대리석·외장타일, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샤시창호 마감이며 급·배수, 위생설비와 도시가스보일러 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 보증금 전수 확인. 201호·202호·205호·301호·302호·502호·503호의 계약서, 보증금, 확정일자, 점유 유지 여부와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 신원 미상 점유 확인. 전입일·보증금·점유 부분이 특정되지 않은 점유 관계를 현장조사와 전입세대 열람으로 확인해야 합니다.
- LH 승계 중복 제거. 한국토지주택공사 95,000,000원은 김건태 보증금의 대위·승계로 표시되므로 별도 보증금으로 중복 합산하지 마세요.
- 호실 불일치 확인. 김건태는 503호, LH 임차권등기는 303호로 표시돼 있으므로 실제 승계 대상과 임대차 목적물을 원문에서 대조해야 합니다.
- 302호 관계 확인. 김서현의 전입과 2025.11.10. 한국토지주택공사 명의 100,000,000원 임차권등기의 관계 및 보증기관 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당권 구조 확인. 2011년 원대새마을금고 근저당권, 2025.12.22. 디에스디자산관리대부주식회사로의 이전과 제이비우리캐피탈 근질권 설정을 원본 대조하세요.
- 배당표 재산정. 신청채권자 청구액 365,938,000원의 배당이 시나리오상 0원으로 표시된 이유를 확인하고 당해세·최우선변제까지 넣어 다시 계산해야 합니다.
- 시세 조사. 감정가 대비 할인율이 아닌 황금동 다가구주택의 토지·건물 거래, 임대수익과 공실률을 기준으로 입찰 상한을 산정해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 구조·면적·점유 현황과 건축물대장 반영 여부를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가가 아니라 실질취득가를 먼저 확정하라”
현재 최저가는 감정가의 34.3%이고 3회 유찰됐습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 실제 임차인 9명 가운데 7명의 보증금이 미상이고, 신원 미상 점유도 1건 있습니다. 배당표상 인수 0원은 확인된 채권만 넣은 잠정 결과일 뿐, 최종 권리분석 결론이 아닙니다.
또한 한국토지주택공사의 95,000,000원은 김건태 보증금의 대위·승계이므로 중복 합산해서는 안 되지만, 호실 표기가 서로 달라 원본 확인이 필요합니다. 신청채권자 청구액의 배당도 시나리오상 0원으로 표시돼 근저당권 이전·근질권 구조를 다시 확인해야 합니다. 가격 판단 보류, 인수액 확정 전 입찰 보류. 이 물건은 최저가가 낮다는 이유보다 미상 보증금과 권리 연결 관계를 먼저 해소해야 하는 사건입니다.
