대구지방법원 2025타경8286. 경산시 여천동 88-11에 있는 토지와 제1종근린생활시설 소매점이 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 경량철골구조 지붕의 단층 건물이며, 소유권은 서경희 10분의 7, 권민서 10분의 3의 공유 형태입니다. 감정가는 218,755,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 107,190,000원까지 내려왔습니다.
등기부의 말소기준권리는 2024년 12월 11일 경산축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사씨아이건설의 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 안미경의 전입일은 2024년 11월 12일로 말소기준보다 앞섭니다. 이 임차인은 실제 임차인 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8286 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 여천동 88-11 · 경상북도 경산시 삼성현로 864 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 제1종근린생활시설(소매점) |
| 건물 구조 | 경량철골구조 경량철골구조지붕 단층 |
| 토지 | 265.0㎡ · 자연녹지지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 서경희 10분의 7 · 권민서 10분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 218,755,000원 / 107,190,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경산축산업협동조합 / 250,751,771원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차보증금은 인수
말소기준인 경산축산업협동조합 근저당권의 채권최고액은 402,000,000원이며, 토지 경산시 여천동 88-8과 88-11이 공동담보로 기재돼 있습니다. 2025년 2월 7일에는 서경희 지분 전부에 채권최고액 500,000,000원의 주식회사씨아이건설 근저당권이 추가로 설정됐습니다. 두 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞서 전입한 임차인의 대항력은 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안미경 | 2024.11.12 | 3,000,000원 / 500,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 해당 없음 | 3,000,000원 |
안미경의 전입신고일은 2024년 11월 12일로 말소기준일인 2024년 12월 11일보다 앞섭니다. 우선변제권은 없어 경매대금에서 보증금을 배당받지 못하고, 보증금 전액이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 낙찰 후 점유를 정리할 때는 보증금 반환과 인도 조건을 함께 확인해야 합니다.
③ 회차별 실질취득과 채권 미배당
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 107,190,000원 | 3,000,000원 | 110,190,000원 | 797,110,660원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 75,033,000원 | 3,000,000원 | 78,033,000원 | 828,717,594원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 52,523,100원 | 3,000,000원 | 55,523,100원 | 850,822,316원 |
현재 회차에서 신청채권자의 청구액은 250,751,771원이나, 집행비용을 제외하고 경산축산업협동조합에 배당되는 금액은 104,889,340원입니다. 신청채권은 전액 만족되지 않으며, 후순위 주식회사씨아이건설 근저당권에도 배당될 금액이 없습니다. 다만 이러한 채권자의 미배당액은 매각으로 소멸하는 근저당권 잔액으로, 매수인이 인수하는 금액은 임차보증금 3,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,300,660원 |
| 인수 · 임차인 안미경 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 경산축산업협동조합 | 402,000,000원 | 104,889,340원 |
| 2. 근저당 · 주식회사씨아이건설 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 3,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 별도로 인수합니다. 채권 총액은 902,000,000원, 채권자 배당액은 104,889,340원, 미배당액은 797,110,660원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제1종근린생활시설인 소매점으로 이용 중입니다. 위생·급배수설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 주위환경. 경산시 여천동 소재 “여유지” 동측 인근이며, 주변은 단독주택·근린생활시설·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 일반 차량 출입이 용이하고 주간선도로와의 거리 등 전반적인 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 265.0㎡, 자연녹지지역, 평지의 사다리형 토지이며 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 325,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 비행안전제3구역(전술)에 포함됩니다. 이용·증축·개발 계획이 있다면 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 공부 차이. 토지정보상 지목은 대로 표시돼 있으나, 감정요항에는 기호 (1)의 공부상 지목이 과수원이고 현황은 잡종지라고 기재돼 있습니다. 일괄매각 대상과 토지별 현황을 원본에서 대조해야 합니다.
- 건물 상태. 외벽은 스타코 등, 내벽은 벽지 도배와 일부 타일, 바닥은 데코타일과 일부 타일, 창호는 샷시로 평가됐으며 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차에서는 최저가 107,190,000원이 아니라 임차보증금을 포함한 110,190,000원을 자금 기준으로 삼아야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 안미경의 실제 점유 상태, 임대차계약서, 보증금 잔액, 월차임 지급관계와 인도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물의 매각 대상, 등기부상 공동담보 부동산 및 감정요항의 기호별 대상을 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 지목·현황 차이. 공부와 현황의 차이가 기재돼 있으므로 경계·면적·현황측량 및 인허가 영향을 확인해야 합니다.
- 자연녹지지역. 현재 이용을 넘어 증축·용도변경·개발을 검토한다면 자연녹지지역과 가축사육제한구역, 비행안전제3구역의 제한을 확인해야 합니다.
- 환금성 검토. 경량철골 단층 근린시설과 토지는 아파트처럼 표준화된 비교가 어렵습니다. 임대수익과 향후 매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 배당 외 비용. 당해세, 공과금, 시설 보수비와 임차인 보증금 반환재원을 입찰가 외 자금으로 준비해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 300만원 인수
이 사건은 감정가 218,755,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 107,190,000원까지 내려왔다는 점이 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 권리분석의 결론은 최저가만으로 끝나지 않습니다. 말소기준보다 먼저 전입한 안미경의 보증금 3,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 승계되므로, 현재 회차의 실질취득은 110,190,000원입니다.
등기상 후순위 권리는 소멸해 구조 자체는 정리되지만, 선순위 임차보증금과 점유 정리, 자연녹지지역의 이용 제한, 토지의 공부·현황 차이, 경량철골 근린시설의 환금성을 함께 확인해야 합니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하기는 어렵습니다. 등기 권리는 정리되지만 임차보증금은 인수, 가격 판단은 현장과 수익성 검증 후. 이것이 이 물건의 핵심입니다.
