대구지방법원 2025타경8417. 경산공설시장 북동측 인근의 토지 347.7㎡와 여러 동의 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설, 2층 사무실, 별도 주택과 창고·화장실로 구성됩니다. 권리관계의 기준점은 2011.11.16. 서대구신용협동조합 근저당권 403,000,000원입니다. 그보다 앞선 근저당·압류·가압류와 과거 경매개시결정은 이미 말소됐고, 현재 경매개시결정은 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
점유자는 오유미, 김미영, 차성화 씨로 확인됩니다. 세 사람 모두 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없으며, 배당을 받지 못하는 금액이 생기더라도 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 현재 점유가 계속되고 있다면 인도와 영업·주거 이전 협의는 별도의 실무 과제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8417 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 삼북동 266-11 · 경상북도 경산시 중앙로16길 21-1 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층 사무실 · 주택 · 창고 및 화장실 |
| 토지 | 대 347.7㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유관계 | 김가연 13분의 2 · 김아연 13분의 2 · 김종명 13분의 2 · 김종보 13분의 2 · 김종훈 13분의 2 · 박귀순 13분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 1,434,241,420원 / 491,945,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서대구신용협동조합 / 311,972,737원 |
| 말소기준권리 | 2011.11.16. 서대구신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 403,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸
1996년부터 2009년까지 설정됐던 경산농업협동조합 근저당권들과 압류·가압류, 과거 경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 살아 있는 핵심 담보권은 을구 10번 서대구신용협동조합 근저당권이며, 이 권리가 말소기준입니다. 2025.07.24. 개시된 이번 임의경매는 그 뒤에 있으므로 매각으로 함께 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오유미 | 1층 33평방미터 | 2025.06.17 | 15,000,000원 / 1,050,000원 | 2025.09.05 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김미영 | 점유 부분 미상 | 2019.08.26 | 15,000,000원 / 1,000,000원 | 2025.09.15 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 차성화 | 1층 35.88평방미터 | 2023.12.11 | 20,000,000원 / 1,000,000원 | 2025.09.16 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
세 임차인의 전입일은 모두 말소기준일인 2011.11.16.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 매각 후 낙찰자에게 보증금이 승계되지 않습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며, 세 사람 모두 배당요구는 접수했습니다.
③ 가격·회차 분석 — 34.3%라도 시세 메리트는 별도 검증
현재 최저매각가는 491,945,000원으로 감정가 1,434,241,420원의 34.3%입니다. 3회 유찰로 가격이 크게 낮아졌지만, 이 물건은 일반 주거용 단일 건물이 아니라 근린생활시설·사무실·주택·창고와 토지가 함께 묶인 혼합용도 자산입니다. 따라서 감정가 대비 비율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 491,945,000원 | 403,000,000원 | 0원 | 81,625,550원 | 충족 |
| 4회 유찰 시 | 344,361,500원 | 338,740,439원 | 64,259,561원 | 0원 | 충족 |
| 5회 유찰 시 | 241,053,049원 | 236,878,306원 | 166,121,694원 | 0원 | 미충족 |
현재 회차에서는 채권최고액 403,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여금도 발생합니다. 4회 유찰 시에는 담보권 채권최고액 기준 미배당이 생기지만 신청 청구액은 충족되고, 5회 유찰 시나리오에서는 신청 청구액도 충족되지 않습니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 491,945,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,319,450원 |
| 2. 근저당 · 서대구신용협동조합 | 403,000,000원 | 403,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 81,625,550원 |
집행비용은 매각가 기준 추정치이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 임차인들의 우선변제 여부에 따라 실제 배당표와 소유자 잔여금은 달라질 수 있으나, 대항력이 없어 미배당 보증금이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
⑤ 건물·토지 현황 — 일괄매각과 현황 차이 확인
- 일괄매각. 토지와 여러 건물이 함께 매각되며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 이용상태. 건물 (가)는 1층 근린생활시설·2층 사무실, (나)와 (라)는 주택, (다)는 창고 및 화장실입니다.
- 지붕 현황. 건물 (다)는 공부상 스레트지붕이나 실제는 슬래브지붕입니다.
- 멸실. 건물 (마)는 멸실된 상태입니다.
- 구조. 철근콘크리트조 2층 건물, 목조 단층 주택, 시멘트블록조 단층 건물 등이 혼재합니다.
- 설비. 위생설비와 급·배수설비가 설치돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경산공설시장 북동측 인근으로, 시장·금융기관·주차장 등이 형성된 시장 주변 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통시설이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 일반상업지역의 대지 347.7㎡로, 평지·세로장방 형태이며 한 면이 소로에 접합니다.
- 도로계획. 폭 10m~12m의 소로1류에 접합니다.
- 공시지가. 2,069,000원/㎡입니다.
- 환금성. 단일 아파트가 아닌 근린생활시설·사무실·주택·창고 복합 물건이어서 매수층과 금융조달 조건이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 세 임차인의 실제 점유 부분, 계약서, 확정일자, 사업자등록 또는 전입 상태와 배당요구 내용을 확인하세요.
- 인도 범위. 주거와 영업 점유가 혼재할 수 있으므로 각 공간별 인도 일정과 시설물 귀속을 구분하세요.
- 제시외 건물. 평가 포함 여부와 소유관계, 철거·사용 가능 여부를 매각물건명세서와 감정평가서 원본에서 대조하세요.
- 멸실·지붕 차이. 건물 (마)의 멸실과 건물 (다)의 실제 슬래브지붕 상태가 공부 정리와 향후 공사에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%만 보지 말고, 토지가치·건물 수선비·현재 임대조건·공실 가능성을 반영해 응찰가 상한을 정하세요.
- 배당표 변동. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되면 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 물건 자체가 단순하지 않다
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준권리 뒤의 임차인 3명은 모두 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가에서는 서대구신용협동조합 근저당 403,000,000원도 전액 배당되는 구조입니다.
그러나 물건의 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 근린생활시설·사무실·주택·창고가 혼재하고, 일괄매각과 제시외 건물, 멸실 건물, 지붕 현황 차이가 함께 존재합니다. 3회 유찰돼 감정가 대비 34.3%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 그 자체가 시세 대비 저가를 보장하지는 않습니다. 권리 인수는 낮고, 물건·가격 검증 난도는 높은 유형입니다.
