대구지방법원 2025타경8427. 칠곡군 석적읍 중리 156-10 토지와 북중리6길 22의 4층 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 사건상 용도는 연립·다세대와 토지로 분류됐고, 감정 이용상태는 단독주택(다가구주택)입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층으로, 1층은 계단실, 2층부터 4층까지 여러 가구가 거주하는 구조입니다.

권리의 기준점은 2022.01.14. 송현새마을금고 근저당권 180,000,000원입니다. 이후 설정된 주택임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 현재 최저가 375,638,000원을 기준으로 한 배당표에서는 송현새마을금고와 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액이 모두 배당되고, 소유자에게도 99,530,362원이 남아 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

다만 “등기상 후순위”와 “현장 리스크가 없다”는 같은 말이 아닙니다. 건물 전체에 다수의 임차인·점유자가 있고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 세대가 많습니다. 특히 박세미와 ‘기사항전’은 대항력 판단 자료가 완전히 일치하지 않거나 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 다뤄야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하지만 임차관계는 복잡하다

② 임차인·점유자 분석 — 실제 13명, 보증금 미상 10건

정리된 임차인·점유 관련 기록은 14건입니다. 이 중 203호 한국토지주택공사 85,000,000원 임차권은 이지용 보증금에 대한 보증기관 대위·승계로 표시돼 있어 별도의 보증금이나 실제 임차인으로 합산하지 않았습니다. 따라서 실제 임차인·점유자는 13명입니다.

한국토지주택공사 203호 보증금 85,000,000원은 이지용 보증금의 대위·승계로 표시돼 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 등기부에는 한국토지주택공사 명의의 306호 보증금 40,000,000원 임차권등기도 별도로 기재돼 있어 이원희 점유관계와의 연결 여부를 원본에서 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 비교는 불가능

감정가는 1,095,152,540원이고 현재 최저매각가는 375,638,000원입니다. 세 차례 유찰되면서 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 같은 지역·비슷한 규모의 다가구주택에 대한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않습니다.

다가구주택은 아파트처럼 단순 면적 평균으로 비교하기 어렵습니다. 토지 453.6㎡의 가치, 각 호실의 면적과 임대조건, 공실률, 체납관리비·공과금, 건물 상태, 실제 월세수입을 함께 반영해야 합니다. 따라서 감정가 대비 34.3%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 표현할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 375,638,000원 가정)

현재 최저가에서는 채권자 청구액 270,048,706원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여금은 99,530,362원이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오

추가 유찰이 발생해도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 4회 유찰부터 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액이 전액 배당되지 않고, 5회 유찰 시에는 미배당 규모가 89,362,964원까지 커집니다. 이는 채권자의 회수 문제이며 원칙적으로 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아니지만, 배당표에 반영되지 않은 선순위 조세·최우선변제 또는 대항력 임차인이 확인되면 결과가 달라집니다.

⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 칠곡군 석적읍 중리 소재 중리2교 북동측 인근으로, 구미3공단 인근의 정비된 주택지대입니다. 주변은 다가구주택·주상복합건물·공원 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 북중리7길·북중리3길·장곡길이 인근을 통과합니다. 시내버스 승강장도 인근에 있어 교통상황은 대체로 보통입니다.
• 토지. 대 453.6㎡, 평지·정방형·소로한면이며 공시지가는 460,600원/㎡입니다. 제1종일반주거지역이고 소로2류에 접합니다.
• 건물. 2012.01.31. 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물입니다. 외벽은 화강석·스톤코트, 내부는 벽지·타일, 창호는 새시이며 위생·급배수·도시가스 설비가 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 임대관계. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 임대관계가 확인되지 않았습니다. 현재 임차인 자료와 실제 계약·수입을 별도로 대조해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 전입세대 전체 대조. 말소기준일 2022.01.14. 전후의 최초 전입일과 세대주 변동, 실제 점유개시일을 호실별로 확인하세요.
• 보증금 미상 10건. 계약서, 확정일자, 배당요구, 최우선변제 요건을 확인하지 않은 채 인수 0원으로 단정하면 안 됩니다.
• 박세미·기사항전. 대항력 판정이 미상인 기록은 원본 매각물건명세서와 등기부, 주민등록 자료로 보완해야 합니다.
• 보증기관 중복 제외. 한국토지주택공사 203호 85,000,000원은 이지용 보증금의 대위·승계이므로 별도 보증금으로 더하지 마세요.
• 306호 관계 확인. 이원희 점유기록과 한국토지주택공사 40,000,000원 임차권등기의 계약·승계 관계를 확인하세요.
• 민간임대주택 등기. 임대의무기간, 등록 말소 여부, 매수 후 승계되는 행정상 의무가 있는지 관계기관에 확인하세요.
• 호실별 명도 계획. 실제 거주 여부, 공실, 이사비 협상, 인도명령 가능 여부를 세대별로 구분해 비용과 기간을 산정하세요.
• 수익가치 산정. 현재 월세·보증금·공실률과 수리비를 확인한 뒤 총취득원가 대비 임대수익률을 계산하세요.
• 가격 원본 조사. 최근 실거래 시세가 없으므로 인근 다가구주택 매매사례와 토지가격을 현장 중개업소·실거래 원본으로 확인하세요.
• 입찰보증금. 현재 최저가의 10%는 37,563,800원입니다. 보증금 준비와 자금조달 계획을 별도로 점검하세요.

맺으며 — “할인율보다 임차인 장부가 먼저다”

감정가 1,095,152,540원짜리 물건이 375,638,000원까지 내려왔고, 현재 배당표상 인수액도 0원입니다. 표면만 보면 강한 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 본질은 단순한 할인율이 아니라 여러 호실에 걸친 임차관계와 시세 공백입니다.

보증기관 승계 1건을 제외해도 실제 임차인·점유자가 13명이고, 10건의 보증금이 미상입니다. 박세미와 ‘기사항전’은 대항력 가능성을 보수적으로 열어둬야 하며, 306호에는 점유자와 별도의 한국토지주택공사 임차권등기가 함께 확인됩니다. 최근 실거래 자료도 없어 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

등기상 권리는 조건부 합격, 현장 임차조사와 가격은 보류. 호실별 임대차 장부와 전입·점유·배당요구를 완성하고, 실제 임대수입과 명도비용을 반영한 총취득원가가 확인된 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 사건입니다.