55,909,000원
대구지방법원 2025타경8504. 대구 중구 남일동 동성로하우스디어반 19층 1909호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 겉으로는 3회 유찰돼 감정가 163,000,000원짜리 물건의 최저가가 55,909,000원까지 떨어진 사례입니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보면 안 됩니다. 2022.02.28. 전입과 확정일자를 갖춘 임차인 신승식의 보증금이 150,000,000원이고, 임차권등기 역시 2024.03.04. 설정돼 2025.07.18. 말소기준권리보다 앞섭니다.
현재 최저가로 매각되면 집행비용 1,406,362원을 뺀 54,502,638원만 임차보증금에 배당될 것으로 추정됩니다. 남는 보증금 95,497,362원은 매수인에게 인수될 수 있으므로 실제 부담은 최저가 55,909,000원이 아니라 151,406,362원입니다. 이는 감정가보다 7.1% 낮은 수준일 뿐이며, 현재 실거래 근거 없이 가격이 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8504 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 남일동 29-3 동성로하우스디어반 19층 1909호 도로명주소: 대구광역시 중구 국채보상로 570 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 지하 5층, 지상 27층 중 19층 |
| 소유자 | 이진성 (단독소유 · 거래가액 160,050,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 55,909,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신승식 / 164,000,000원 |
| 선순위 임차보증금 | 신승식 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
말소기준권리는 2025.07.18. 강제경매개시결정입니다. 임차인 신승식은 그보다 앞선 2022.02.28. 전입신고와 확정일자를 갖췄고, 2024.03.04. 보증금 150,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 미배당 잔액은 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신승식 건물 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 150,000,000원 | 2022.02.28. 2022.02.28. 배당요구 2024.03.04. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 95,497,362원 인수 가능 |
② 가격 구조 — 감정가 34%가 아니라 실질취득 92.9%
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로, 이 물건의 가격은 일반적인 유찰 물건처럼 낙찰가만큼 계속 내려가지 않습니다. 낙찰가가 낮아지면 임차인이 배당받는 금액이 줄고, 그만큼 매수인이 승계할 미배당 보증금이 늘어납니다.
| 회차 | 예상 낙찰가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 55,909,000원 | 95,497,362원 | 151,406,362원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% | 39,136,300원 | 111,968,153원 | 151,104,453원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% | 27,395,410원 | 123,497,707원 | 150,893,117원 |
현재 회차에서 5회 유찰 시나리오까지 낙찰가는 55,909,000원에서 27,395,410원으로 크게 내려가지만, 실질취득은 151,406,362원에서 150,893,117원으로만 변합니다. 즉 추가 유찰은 매수인의 총부담을 크게 낮추지 못하고, 현금 지급 방식만 낙찰대금에서 임차보증금 승계로 이동시키는 효과에 가깝습니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,909,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,406,362원 |
| 1. 임차인 신승식 보증금 | 150,000,000원 | 54,502,638원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 신승식 | 164,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 150,000,000원 중 54,502,638원만 배당되고, 부족분 95,497,362원은 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다. 강제경매 신청채권 164,000,000원은 별도 배당이 없는 시나리오입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 대구광역시 중구 남일동 도시철도 1호선 중앙로역 서측에 위치하며, 주변은 도심 중앙 간선도로변의 각종 상가와 업무시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 시가지 중심 간선도로변에 위치해 제반 교통사정이 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 토지는 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용됩니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 5층·지상 27층 건물 중 19층 1909호입니다. 도시가스·개별난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 30미터 국채보상로, 서측으로 폭 약 6~8미터 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 공시지가는 5,360,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 응찰 흐름. 현재까지 3회 유찰돼 감정가 34.3%까지 내려왔으나, 선순위 임차보증금 인수 때문에 실질취득 감소 폭은 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 최저가 55,909,000원에 예상 인수액 95,497,362원을 더한 151,406,362원을 출발점으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약서, 주민등록, 확정일자, 점유개시, 임차권등기명령과 매각물건명세서의 인수 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 신승식의 이중 지위 확인. 임차인과 경매신청채권자의 이름이 동일하므로 임차보증금 채권과 청구금 164,000,000원의 발생 원인·관계를 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 집행비용과 선순위 조세 등으로 임차인 배당액이 줄면 매수인이 인수할 보증금 잔액이 늘어날 수 있습니다.
- 점유·인도 상태 확인. 임차권등기 이후 현재 점유자가 누구인지, 실제 주거 또는 업무 이용 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용상태를 건축물대장·집합건축물대장과 대조해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·역사문화환경보존지역 적용 내용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 배당요구 현황을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”
이 사건의 핵심은 3회 유찰이나 감정가 34.3%가 아닙니다. 보증금 150,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있고, 현재 매각가에서 예상되는 미배당액 95,497,362원을 매수인이 인수할 수 있다는 점입니다. 최저가와 인수액을 합친 실질취득은 151,406,362원으로 감정가의 92.9%입니다.
4회·5회 유찰돼 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 111,968,153원, 123,497,707원으로 늘어나 실질취득은 계속 150,000,000원 부근에 머뭅니다. 여기에 임차인과 경매신청채권자가 동일인으로 표시되는 관계 확인 문제, 3회 유찰, 근린시설·업무시설 이용이라는 요소까지 겹칩니다. 최저가만 보고 접근할 수 없는 인수형 물건이며, 선순위 임차권의 실질과 정확한 배당·승계 범위가 확인되지 않은 상태에서는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
