대구지방법원 2025타경8637. 경산시 사동 효동맨션 2층 210호, 전용 59.935㎡ 아파트입니다. 감정가는 80,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 39,200,000원까지 내려왔습니다. 소유자 최환훈은 2021.05.24 증여로 소유권을 취득했고, 같은 해 2021.06.01 지저새마을금고에 채권최고액 38,500,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 경매에서 권리관계의 기준이 되는 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 설정된 정임선의 근저당권 51,000,000원과 전세권 10,000,000원, 경북신용보증재단의 가압류 2건, 경산시·국의 압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 부족액이 크더라도 그 미배당 채권이 낙찰자에게 승계되는 것은 아니므로, 현재 배당 시뮬레이션상 실질취득액은 최저가와 같은 39,200,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8637 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 사동 575 효동맨션 제2층 제210호 |
| 도로명주소 | 경상북도 경산시 원효로34길 24 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.935㎡ · 철근콘크리트조 18층 내 2층 |
| 단지 / 사용승인 | 효동맨션 · 157세대 · 1994.09.15 |
| 소유자 | 최환훈 (2021.05.24 증여로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 39,200,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정임선 / 35,878,848원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.06.01 지저새마을금고 근저당권입니다. 그보다 앞선 신한생명보험의 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 말소기준 이후 설정된 정임선 근저당권·전세권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022년 에스비아이저축은행 근저당권과 2023년 주세창 근저당권·전세권도 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 43.6%의 가격, 거래 시차가 핵심
효동맨션 전용 59.94㎡의 실거래 자료는 총 7건이며 전체 평균은 81,285,714원입니다. 최신 거래는 2023.09의 90,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 1건 기준 90,000,000원입니다. 현재 최저가 39,200,000원은 전체 평균의 48.2%, 최근 12개월 평균 및 최신 거래의 43.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 59.94㎡ | 12 | 90,000,000원 |
| 2022.07 | 59.94㎡ | 5 | 84,000,000원 |
| 2022.06 | 59.94㎡ | 2 | 78,000,000원 |
| 2021.09 | 59.94㎡ | 18 | 89,000,000원 |
| 2021.09 | 59.94㎡ | 10 | 78,000,000원 |
| 2021.08 | 59.94㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 2021.07 | 59.94㎡ | 12 | 70,000,000원 |
| 평균 | 59.94㎡ | 7건 | 81,285,714원 |
최근 거래군은 이전 거래군보다 12.7% 높은 추세로 집계돼 하락 추세 자료는 아닙니다. 특히 본건과 같은 2층 거래가 2022.06에 78,000,000원으로 신고됐다는 점도 참고할 수 있습니다. 수치만 놓고 보면 현재 최저가는 실거래 자료보다 크게 낮아 가격 여지가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 39,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,105,600원 |
| 1. 근저당 · 지저새마을금고 | 38,500,000원 | 38,094,400원 |
| 2. 근저당 · 정임선 | 51,000,000원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 정임선 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경북신용보증재단 | 28,530,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 28,890,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 배당대상 채권액 156,920,000원 중 38,094,400원이 배당되고, 미배당액은 118,825,600원입니다. 신청채권자 정임선의 청구액 35,878,848원은 현재 회차 시뮬레이션에서 배당되지 않습니다. 다만 후순위 권리의 미배당액은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 39,200,000원 | 38,094,400원 | 118,825,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 27,440,000원 | 26,546,080원 | 130,373,920원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 19,208,000원 | 18,462,256원 | 138,457,744원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경산시 사동 소재 아파트로, 주변은 아파트·다가구주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근 교통시설과 편의시설 접근성을 종합한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물의 2층 210호이며, 사용승인일은 1994.09.15입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측 약 10m, 북서측·남동측·남서측 약 8m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 아파트 부지이며, 토지면적은 5,020.6㎡, 공시지가는 896,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래성. 157세대 단지이며 제공된 동일 면적 실거래는 7건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 방문, 전입세대 확인, 매각물건명세서와 현황조사서 원본 대조가 우선입니다.
- 현재 시세 재조사. 최신 실거래가 2023.09이므로 2026.07 매각기일 기준의 인근 매물·매도 호가·실제 체결 가능 가격을 확인해야 합니다.
- 2층·내부 상태. 같은 면적이라도 층과 내부 수리 상태에 따라 가격 차이가 날 수 있으므로 누수·난방·창호·배관 상태를 점검해야 합니다.
- 후순위 채권 오해 금지. 배당 부족액 118,825,600원은 크지만 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권액을 낙찰가에 더해 계산하지 않습니다.
- 전세권 점유 확인. 정임선의 전세권은 말소기준 이후라 등기상 소멸하지만, 실제 사용·점유 여부와 인도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 법원 원본 서류에서 추가 배당요소를 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 체납 관리비와 장기수선 관련 사항을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 매력, 현장은 미확인”
이 물건의 강점은 분명합니다. 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 39,200,000원은 감정가 80,000,000원의 49%이며, 최근 12개월 평균 및 최신 실거래 90,000,000원의 43.6%로 수치상 할인 폭도 큽니다.
하지만 비교거래는 최신 거래가 2023.09이고 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 여기에 임대관계 미상이라는 현장 변수가 남아 있습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 0원, 가격상 검토 가치 있음, 점유·현재 시세 확인 전 확정 판단 보류입니다. 등기만 보고 끝내기보다 현장 점유와 실제 매매 가능 가격을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
