대구지방법원 2025타경8647. 경상북도 영천시 북안면 유상리 813 소재의 토지와 단독주택이 포함된 일괄매각 사건입니다. 등기상 소유자는 김명환이고, 말소기준권리는 2012.07.18. 접수된 북안농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 65,000,000원입니다. 이후 2017.12.06. 같은 북안농업협동조합의 채권최고액 42,000,000원 근저당권과 2025.07.16. 강제경매개시결정이 이어지며, 해당 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
따라서 현재 배당 계산상 낙찰자가 떠안는 금액은 0원입니다. 하지만 이 사건은 “인수권리 없음”만 확인하고 끝낼 물건이 아닙니다. 매각조건에 목록2 농지취득자격증명 제출이 명시되어 있고, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다. 여기에 토지와 건물 모두 공부상 표시와 현황에 차이가 기재돼 있어 현황 확인이 입찰 전제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8647 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 북안면 유상리 813 · 경상북도 영천시 북안면 유상길 249-6 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 |
| 소유자 | 김명환 · 단독소유 |
| 토지 | 807.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조, 조립식판넬조 기타지붕 단층 · 사용승인일 2010.03.10 · 증축 2023.07.20 |
| 감정가 / 최저가 | 224,265,600원 / 156,986,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박지영 / 7,811,188원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 인수 계산은 0원
말소기준은 2012.07.18. 북안농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 65,000,000원이고 토지 북안면 유상리 813이 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 2017.12.06. 설정된 북안농업협동조합의 42,000,000원 근저당권과 2025.07.16. 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 매각조건·현황 차이 — 이 사건의 핵심 리스크
- 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각됩니다.
- 목록2 농지취득자격증명. 농지취득자격증명 제출이 필요하고, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다.
- 목록1 토지 현황 차이. 공부상 지목은 “대”이나 일부 현황은 “도로”입니다.
- 목록3 건물 구조 차이. 공부상 “조립식판넬조”이나 현황은 “철근콘크리트 및 조립식판넬조”입니다.
- 감정 이용상태. 건물은 단독주택으로 이용되고 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,986,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,997,804원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 북안농업협동조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 북안농업협동조합 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 박지영 | 7,811,188원 | 7,811,188원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 39,177,008원 |
현재 회차에서는 채권 총액 114,811,188원이 전액 배당되고 소유자 교부 잔여액은 39,177,008원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 156,986,000원 | 114,811,188원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 109,890,200원 | 107,551,737원 | 7,259,451원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 76,923,140원 | 75,138,523원 | 39,672,665원 | 0원 |
가격이 낮아질수록 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 각 회차 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 즉 2회 유찰 시 미배당 7,259,451원, 3회 유찰 시 미배당 39,672,665원이 발생해도 그 금액이 매수인 인수액으로 전환되는 구조는 아닙니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 영천시 북안면 유상리 소재 “송내마을” 남측 인근으로, 부근은 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 취락 및 간선도로와의 접근성 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 면적 807.0㎡, 지목 “대”, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 57,700원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)이며, 가축사육제한구역에 포함되고 자연취락지구에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 조립식판넬조 기타지붕 단층으로 외벽은 치장벽돌쌓기 등, 내벽은 인테리어 벽지 및 타일 등, 바닥은 장판지 및 타일, 창호는 하이샷시로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 발급 가능성. 목록2는 농지취득자격증명이 필요하고, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는 조건입니다.
- 목록1 현황. 공부상 지목 “대” 중 일부가 현황 “도로”로 이용되는 부분을 직접 확인해야 합니다.
- 목록3 구조. 공부상 “조립식판넬조”와 현황 “철근콘크리트 및 조립식판넬조”의 차이를 확인해야 합니다.
- 점유·임대차. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 재확인해야 합니다.
- 공동담보. 을구 1번 근저당권은 유상리 813을 공동담보로 기재하고, 과거 813-1 분필 및 일부소멸 부기가 있습니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가 224,265,600원의 70%인 156,986,000원입니다. 감정가 대비 비율만으로 시장가격 대비 저렴하다고 단정하지 말고 물건 현황과 매각조건을 함께 판단해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 매각조건이 중요하다
이 사건의 등기상 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2012.07.18. 북안농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 42,000,000원 근저당권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 156,986,000원 회차에서 채권은 전액 배당되고 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 입찰 판단의 중심은 따로 있습니다. 목록2 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환, 목록1의 일부 현황 도로, 목록3의 구조 차이, 그리고 임대관계 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 단순하지만 매각조건과 현황 확인이 필수인 유형입니다. 현재 회차가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 높게 평가하기보다, 해당 조건을 실제로 충족할 수 있는지를 먼저 확인하는 접근이 적절합니다.
