대구지방법원 2025타경8659. 대구광역시 수성구 황금동 99-1 태왕아너스 105동 4층403호 아파트입니다. 감정가는 1,000,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 700,000,000원입니다. 현재 소유자 최환익은 2011년 2월 7일 소유권을 취득했고 당시 등기상 거래가액은 354,000,000원입니다. 수차례 설정·말소된 과거 담보권 가운데 현재 경매의 말소기준권리는 2020년 8월 25일 애큐온저축은행 근저당입니다.

이 말소기준 근저당의 채권최고액은 1,084,800,000원입니다. 이후 2021년 5월 12일 애큐온저축은행의 채권최고액 261,600,000원 근저당이 추가됐고, 2025년 7월 17일 엠에스에이제십육차유동화전문유한회사가 임의경매를 신청했습니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서 현재 최저가 700,000,000원으로 매각될 경우 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸

임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 별도의 임차인 정보는 확인되지 않습니다. 등기상 핵심은 2020년 8월 25일 애큐온저축은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이며 이후의 애큐온저축은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 산정합니다.

② 시세 비교 — 평균보다 싸지만 최신 거래도 함께 봐야 한다

태왕아너스 동일면적 98.6㎡의 최근 12개월 거래는 12건입니다. 평균 거래금액은 992,500,000원이고, 최고 거래는 1,095,000,000원, 최저 거래는 850,000,000원입니다. 현재 최저매각가 700,000,000원은 최근 12개월 평균의 70.5%로 내려와 있습니다.

가격 메리트는 전체 평균만으로 판단할 필요가 없습니다. 가장 최근 거래인 2026년 2월 850,000,000원은 최근 12개월 평균 992,500,000원보다 낮습니다. 따라서 최근 시장에서 확인된 낮은 가격대도 함께 반영해야 합니다. 그럼에도 현재 최저가 700,000,000원은 최신 거래 850,000,000원보다도 낮고, 최근 12개월 평균 대비 비율도 70.5%로 제시돼 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 700,000,000원 가정)

현재 회차 700,000,000원 가정 시 채권최고액 합계 1,346,400,000원 중 690,600,000원이 배당되고 미배당은 655,800,000원입니다. 다만 이 미배당은 담보권자 측 손실 영역이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 계속 0원

이 사건은 대항력 임차보증금이 낙찰가와 연동돼 매수인에게 넘어가는 ‘인수형’ 구조가 아닙니다. 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 유찰 시 매각가 하락이 그대로 실질취득금액 하락으로 이어집니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 수성구 황금동 국립대구박물관 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·상가·학교시설·근린공원 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 20층 건물의 4층 403호이며, 도시가스보일러 개별난방과 승강기·소화전·화재경보설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 단지 동측 약 35미터 포장도로, 북측 약 8미터 포장도로, 남서측·남동측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·부정형, 공시지가는 4,849,000원/㎡입니다.
• 규제. 아파트지구·상대보호구역 등 토지이용계획상 제한사항이 있으며 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재됐습니다.
• 단지. 태왕아너스 480세대, 2004.07.30 준공이며 동일면적 98.6㎡ 최근 거래 12건이 확인됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최신 거래 우선 확인. 최근 12개월 평균은 992,500,000원이지만 최신 거래는 850,000,000원입니다. 평균만으로 현재 시세를 과대평가하지 않는 것이 중요합니다.
• 권리 원본 대조. 말소기준은 2020.08.25 애큐온저축은행 근저당입니다. 매각물건명세서와 등기사항전부증명서를 최종 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
• 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 상황은 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 개별 호수 가격 보정. 최근 동일면적 거래가 850,000,000원부터 1,095,000,000원까지 분포합니다. 4층 403호의 상태와 층·향 등 개별 조건을 반영해야 합니다.
• 채권 미배당과 인수를 구분. 현재 회차 미배당 655,800,000원은 매수인 인수금이 아닙니다. 제공된 배당안상 매수인 인수는 0원입니다.
• 매각기일. 매각기일은 2026.08.14입니다.

맺으며 — 권리 부담 없이 7억, 다만 기준 시세는 최신 거래로 보수적으로

이 물건은 감정가 1,000,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 700,000,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 992,500,000원 대비 70.5%이고, 최신 거래 850,000,000원보다도 낮은 가격대입니다. 동시에 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고 임차인 신고도 없어 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.

다만 최근 실거래 가운데 가장 최신인 2026년 2월 거래가 850,000,000원이라는 점은 무시하면 안 됩니다. 과거의 1,000,000,000원 이상 거래까지 포함된 평균만을 기준으로 낙찰가를 높이지 말고, 최신 850,000,000원을 보수적인 비교축으로 함께 두는 것이 적절합니다. 종합하면 권리는 단순하고 현재 최저가는 최근 실거래 범위 아래로 내려온 가격형 물건이며, 최종 승부처는 4층 403호의 실제 상태와 점유, 그리고 최신 시세를 반영한 입찰 상한입니다.