대구지방법원 2024타경2341. 포항시 북구 흥해읍 옥성리 녹원빌라 4층 401호, 전유면적 82.74㎡ 아파트입니다. 소유자 신현각은 2012.04.30. 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 59,000,000원입니다. 현재 경매에서 가장 먼저 봐야 할 권리는 2024.02.22. 국의 압류가 아니라, 그보다 앞선 2022.02.28. 임차인 양윤석의 전입·점유·확정일자입니다. 이 날짜가 말소기준보다 빠르기 때문에 매각물건명세서도 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
따라서 감정가 57,000,000원이 12회 유찰되어 최저가가 788,000원까지 내려왔다는 사실만으로는 투자 메리트를 판단할 수 없습니다. 현재 예상배당에서는 임차인에게 불과 373,816원이 배당되고, 54,626,184원이 남습니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인 배당도 줄고 인수액이 늘어나는 구조라, 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 큰 이 사건에서는 경제적 취득원가가 약 55,000,000원 수준에 묶이는 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경2341 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 흥해읍 동해대로1463번길 17-25, 4층401호 (녹원빌라) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 82.74㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층 401호 |
| 단지 | 녹원빌라 · 30세대 · 1990.05.07. 준공 |
| 소유자 | 신현각 · 2012.04.30. 소유권이전 · 거래가액 59,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 57,000,000원 / 788,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 양윤석 / 55,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2024.02.22. 국의 압류입니다. 그 뒤의 광주광역시 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류와 임차권등기 자체는 매각으로 소멸합니다. 그러나 양윤석은 임차권등기보다 훨씬 앞선 2022.02.28.에 주민등록·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 갖추었습니다. 그래서 임차권등기가 매각으로 말소되더라도, 명세서가 명시한 미배당 보증금의 매수인 인수가 남습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입·확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 양윤석 제4층 제401호 82.74㎡ 전부 · 주거 | 전입 2022.02.28. 확정 2022.02.28. | 55,000,000원 | 2024.05.28. | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 보증금을 합산할 사안은 아니며, 임차인은 1명으로 집계합니다. 다만 양윤석이 동시에 이 사건의 신청채권자로 표시되어 있어 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 경고가 있습니다. 그렇더라도 현재 등기부와 매각물건명세서가 대항력 및 보증금 잔액 인수를 명시하고 있으므로, 확인 전 단계에서 이를 임의로 배제해 인수액을 0원으로 계산해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 788,000원이 아니라 약 55,000,000원
녹원빌라 전용 82.74㎡ 실거래는 총 11건이 확인됩니다. 전체 평균은 54,272,727원이지만, 과거의 60,000,000원·65,000,000원 거래까지 섞인 수치이므로 현재 가격 판단에서는 우선순위를 낮춰야 합니다. 더 중요한 것은 최근 12개월 평균 52,000,000원, 최신 거래 52,000,000원, 그리고 최근 대 과거 가격 추세 -4.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 82.74㎡ | 3 | 52,000,000원 |
| 2024.02 | 82.74㎡ | 1 | 59,000,000원 |
| 2024.01 | 82.74㎡ | 3 | 55,000,000원 |
| 2023.08 | 82.74㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2023.05 | 82.74㎡ | 5 | 47,000,000원 |
| 2023.03 | 82.74㎡ | 3 | 56,000,000원 |
| 2022.09 | 82.74㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2022.02 | 82.74㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 2022.01 | 82.74㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2021.10 | 82.74㎡ | 3 | 53,000,000원 |
| 2021.06 | 82.74㎡ | 4 | 55,000,000원 |
| 전체 평균 | 82.74㎡ | 11건 | 54,272,727원 |
최저매각가만 놓고 계산한 최근 시세 대비 비율은 1.5%지만, 이 사건에서는 그 숫자를 가격 메리트로 사용하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문입니다. 실제 판단 기준선인 약 55,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 52,000,000원보다 높습니다. 게다가 시장 추세가 -4.6%이므로 전체 평균 54,272,727원만 보고 등급을 올릴 근거도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 788,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 414,184원 |
| 1. 임차인 양윤석 보증금 | 55,000,000원 | 373,816원 |
| 2. 경매개시결정 · 양윤석 | 55,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 54,626,184원 |
현재 회차에서 매각대금 788,000원 중 집행비용 414,184원을 제외하면 임차인에게 373,816원이 배당됩니다. 보증금 잔액 54,626,184원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 12회 유찰 | 788,000원 | 54,626,184원 |
| 13회 유찰 시 | 551,600원 | 54,858,329원 |
| 14회 유찰 시 | 386,120원 | 55,020,830원 |
회차가 더 내려가도 입찰가 감소분만큼 임차인 배당여력이 줄어 인수액이 오히려 증가합니다. 이 구조가 바로 “낙찰가가 내려가도 총부담이 함께 내려가지 않는” 이유입니다. 14회 유찰 가정에서는 집행비용 추정의 영향으로 인수 추정치가 보증금을 넘어가는 계산도 나타나므로, 극단적으로 낮은 최저가 자체를 투자수익의 근거로 삼는 것은 더욱 부적절합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 아파트이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층 401호입니다.
- 주위환경. 흥해공업고등학교 남측 인근에 위치하고, 주위는 임야·단독주택·다세대주택 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입은 가능하나 대중교통사정 등 제반 교통시설은 다소 불편한 것으로 평가되었습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 각각 폭 약 4~6미터 도로가 개설되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 공시지가 333,800원/㎡ · 토지면적 1,387.0㎡입니다.
- 규모·거래. 녹원빌라는 30세대, 1990.05.07. 준공이며 전용 82.74㎡ 실거래는 11건 확인됩니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 총부담을 계산. 현재 회차의 최저가 788,000원과 인수 추정액 54,626,184원을 분리해서 보지 말고, 보증금 55,000,000원 수준의 실질취득을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 양윤석의 2022.02.28. 전입·점유·확정일자, 2024.05.28. 임차권등기명령 및 배당요구 내용을 등기부·매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 양윤석으로 나타나는 이유와 보증금 지급 경위를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국·광주광역시·국민건강보험공단 압류 중 당해세 우선배당이 있는지 확인해야 현재 인수액의 상단 위험을 판단할 수 있습니다.
- 시장가격은 최신 거래 우선. 전체 평균 54,272,727원보다 최근 12개월 평균 및 최신 거래 52,000,000원과 -4.6%의 하락 추세를 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 12회 유찰의 의미 확인. 낮은 최저가 자체를 환금성 장점으로 해석하지 말고, 30세대 규모·1990.05.07. 준공·대중교통 다소 불편이라는 물건 특성과 함께 봐야 합니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 해당사항 없습니다.
맺으며 — “788,000원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 숫자 중 가장 위험한 것은 788,000원입니다. 57,000,000원 감정가가 12회 유찰되어 여기까지 내려왔지만, 양윤석의 55,000,000원 임차보증금은 말소기준보다 앞선 전입·점유·확정일자를 바탕으로 대항력을 갖추고 있습니다. 현재 회차에서 임차인에게 배당되는 금액은 373,816원에 불과하고 54,626,184원이 매수인 인수로 남습니다.
그래서 가격 비교도 최저가가 아니라 약 55,000,000원을 기준으로 해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 52,000,000원이고 최근 가격 추세는 -4.6%입니다. 즉 현재 권리구조를 전제로 하면 실질취득 기준선이 최근 시세보다 낮지 않습니다. 여기에 12회 유찰과 세금 압류, 동일인이 임차인·신청채권자로 나타나는 추가 확인사항도 있습니다. 최저가는 극단적으로 낮지만, 실질가격은 낮지 않고 권리 난도는 높습니다. 이 사건의 결론은 “싸게 나온 물건”이 아니라 “인수보증금이 가격을 사실상 고정시키는 대항력 임차인 사건”입니다.
