대구지방법원 2024타경2884. 사건상 용도는 대지로 분류되어 있고, 감정평가상 매각 대상은 통칭 ‘이동프라자’ 에이동 2층 201호의 근린생활시설과 1층 지상1층주차장호의 주차장입니다. 목록 2는 지분 매각이지만 공유자우선매수권을 행사할 수 없으며, 두 목록은 일괄매각됩니다.
현재 최저매각가는 54,982,000원으로 감정가 229,000,000원의 24% 수준입니다. 하지만 8회 유찰됐다는 사실은 낮아진 가격만큼이나 해당 물건의 용도, 실제 사용 가능성, 점유 상태와 환금성을 면밀히 확인해야 한다는 신호입니다. 특히 감정평가서상 임대관계는 미상이고, 별도의 실거래 비교자료도 없어 가격 적정성은 현장 임대료와 수익성으로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경2884 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 대이로159번길 12, 에이동 2층 201호 |
| 사건 용도 | 대지 |
| 감정 이용상태 | 에이동 2층 201호 근린생활시설 · 1층 지상1층주차장호 주차장 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록 2 지분 매각 · 공유자우선매수권 행사 불가 |
| 소유자 | 김임한 (2017.12.29. 거래가액 140,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 54,982,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 상대새마을금고 / 151,570,430원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 등기사항 발급일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준은 2018.01.12. 설정된 상대새마을금고의 채권최고액 195,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 소상공인시장진흥공단의 가압류, 임의경매개시결정과 포항시 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
말소기준 근저당권은 2025.03.26. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제사차유한회사를 채권자로 하는 근저당권부채권 근질권이 설정됐습니다. 매각물건명세서상 별도로 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 가격 판단 — 24%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저가는 감정가의 24%까지 낮아졌습니다. 그러나 동일하거나 유사한 근린생활시설의 최근 실거래, 최신 거래와 최근 12개월 평균이 없어 시세 대비 할인율을 산정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 비율만 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 54,982,000원 | 24% | 151,407,676원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 43,985,600원 | 19% | 162,206,141원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 35,188,480원 | 15% | 170,844,913원 | 0원 |
유찰이 추가되면 매각가는 낮아지고 채권자의 미배당금은 증가하지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이 구조가 곧 투자수익을 의미하는 것은 아닙니다. 근린생활시설의 실제 임대료, 공실 가능성, 주차장 운영가치와 관리비를 확인해 수익환원 방식으로 응찰가를 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,982,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,389,676원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 상대새마을금고 | 195,000,000원 | 53,592,324원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 205,000,000원이고 예상 배당액은 53,592,324원입니다. 예상 미배당액은 151,407,676원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 미배당 채권은 매수인의 인수액에 포함되지 않습니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 에이동 2층 201호는 근린생활시설, 1층 지상1층주차장호는 주차장입니다. 건물은 철골조 슬래브지붕 3층 자동차관련시설 및 근린생활시설이며 사용승인일은 2003.09.15.입니다.
- 주위환경. 포항시 남구 이동 소재 희망대로의 이동사거리 북측 인근으로, 근린생활시설·아파트·단독주택·학교 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로 및 대중교통을 포함한 일반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 도로. 남동측 폭 15m 도로, 북동측 폭 10m 도로, 남서측 폭 8m 도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 지목은 잡종지, 토지이용상황은 상업기타, 공시지가는 1,153,000원/㎡입니다.
- 규제. 주차장, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함되고 중로2류·소로1류· 소로2류에 접합니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 설비. 근린생활시설 부분에는 위생 및 급배수 설비가 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 201호의 영업·점유 상태와 임대차계약, 보증금, 차임, 사업자등록 현황을 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 2층 201호와 주차장호, 주차안내 부스 1동 및 차단기의 현황과 매각 포함 범위를 현황조사보고서와 원본 서류로 대조하세요.
- 주차장 지분·운영권 확인. 목록 2는 지분 매각이고 공유자우선매수권을 행사할 수 없습니다. 취득 지분의 구체적인 사용·수익 방법과 관리관계를 확인해야 합니다.
- 임대수익 기준 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 주변 임대료, 예상 공실, 관리비와 수선비를 반영한 수익성으로 응찰가 상한을 계산하세요.
- 체납 확인. 상가 관리비, 주차시설 관리비, 전기·수도요금과 공용부분 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 권리 원본 재확인. 등기부상 근저당권 이전과 근질권 설정이 있으므로 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세와 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 제출된 서류와 법원 기록을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 검증은 아직 끝나지 않았다
이 물건의 등기상 구조는 비교적 분명합니다. 2018.01.12. 상대새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시된 인수권리와 법정지상권은 없으므로 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 54,982,000원입니다.
그러나 8회 유찰과 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 매수 타당성이 완성되지는 않습니다. 근린생활시설과 주차장 관련 권리의 일괄매각이고, 주차장호는 지분 매각이며, 임대관계는 미상입니다. 최근 실거래 자료도 없어 시세 할인 여부를 검증할 수 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격 평가는 보류. 현장 점유와 임대수익, 주차장 지분의 실제 사용가치를 확인한 뒤에야 응찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
