144,900,000원
대구지방법원 2024타경34454. 포항시 북구 용흥동 빌드원르헤브3차아파트 9층 908호입니다. 감정가 207,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 144,900,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사빌드원주택이고, 2024.08.07. 주택도시보증공사가 강제경매를 개시했습니다.
이 물건의 핵심은 임차권과 매각조건을 따로 보지 않는 것입니다. 황원주는 임차보증금 185,000,000원, 점유개시 2021.10.21., 전입 2021.10.22., 확정일자 2021.10.21.로 경매개시보다 앞서고, 임차권등기도 2023.11.20. 마쳤습니다. 배당표만 기계적으로 계산하면 현 최저가에서 42,928,600원이 미배당돼 매수인 인수액으로 남습니다. 그러나 매각물건명세서 비고에 채권자가 그 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 매수인에 대해 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 이 조건이 그대로 이행되는 전제에서는 실질 인수 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경34454 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 중흥로241번길 42, 9층 908호 (용흥동, 빌드원르헤브3차아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 54.4924㎡ · 철근콘크리트구조 14층건 중 9층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사빌드원주택 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 144,900,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 189,491,297원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 재매각 보증금 | 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 매각조건이 핵심
말소기준으로 제시된 권리는 2024.08.07. 강제경매개시결정입니다. 이에 앞서 황원주의 주택임차권이 2023.11.20. 등기돼 있고, 전입과 확정일자도 2021년으로 앞섭니다. 따라서 원칙적인 권리순서만 보면 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 다만 이 사건은 매각조건에서 미배당 보증금에 대한 매수인 상대 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시했습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황원주 | 908호 전유부분 전체 · 주거(임차권등기) | 185,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 0원 |
② 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 시장도 하락
빌드원르헤브3차아파트 동일 면적 54.49㎡의 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 201,580,000원이지만, 과거 2021년 거래가 포함돼 있어 가격 메리트 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 189,000,000원, 최신 거래는 2025.12. 200,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -10.0%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 54.49㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2025.08 | 54.49㎡ | 5 | 178,000,000원 |
| 2021.12 | 54.49㎡ | 8 | 212,200,000원 |
| 2021.11 | 54.49㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2021.11 | 54.49㎡ | 2 | 207,700,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 54.49㎡ | 2건 | 189,000,000원 |
현재 최저가 144,900,000원은 최근 12개월 평균 189,000,000원의 76.7%입니다. 포기·말소 조건이 이행돼 임차인 인수가 실질 0원이라면 실질취득 기준도 144,900,000원으로 동일합니다. 최신 거래 200,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래 추세가 -10.0%이므로 과거 2021년 평균 가격을 기준으로 과도한 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,828,600원 |
| 1. 임차인 황원주 보증금 | 185,000,000원 | 142,071,400원 |
| 2. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 189,491,297원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족액은 42,928,600원입니다. 다만 매각조건의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이행되는 전제에서는 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 인수 구조 — 가격이 내려가도 포기 조건을 먼저 본다
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 미배당 보증금 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 · 70% | 144,900,000원 | 42,928,600원 | 0원 |
| 6회 유찰 · 56% | 115,920,000원 | 71,502,880원 | 0원 |
| 7회 유찰 · 44.8% | 92,736,000원 | 94,333,248원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 이 사건에서는 그 원칙보다 매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 핵심입니다. 따라서 각 회차의 미배당액은 계산상 금액이고, 조건 이행 시 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항남부초등학교 남측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 9층 908호이며, 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 약 8미터, 남서측 폭 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 4,268.9㎡, 공시지가 561,200원/㎡, 평지의 가로장방형 아파트 부지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 99세대, 2021.07.14. 준공 단지이며 경매 평균 유찰 7.3회·매각률 47%로 경매 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 포기 조건 원문 확인. 황원주의 배당계산상 부족액 42,928,600원을 매수인이 실제 부담하지 않는 전제는 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건입니다. 매각조건과 이행 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 유치권 자료 확인. 현관문 부착물, 유진설비의 공사대금 주장, 2026.06.19. 매각결정취소신청, 2026.07.10. 사실조회회신의 구체 내용을 확인해야 합니다.
- 재매각 조건 확인. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 가격 기준은 최근 거래로. 전체 5건 평균 201,580,000원보다 최근 12개월 평균 189,000,000원과 최신 200,000,000원을 우선하고, 최근 추세 -10.0%를 함께 반영해야 합니다.
- 다회유찰 원인 확인. 현재 5회 유찰이고 단지 평균은 7.3회입니다. 단순히 할인율만 볼 것이 아니라 재매각·권리분쟁 가능성과 매수 수요를 함께 점검해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유·인도 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 매력, 위험은 서류에 있다
현재 최저가 144,900,000원은 최근 12개월 실거래 평균 189,000,000원의 76.7%이고 최신 거래 200,000,000원보다도 낮습니다. 임차권자 황원주의 배당계산상 미배당액 42,928,600원도 매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 그대로 이행된다면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 가격만 놓고 보면 5회 유찰의 할인 효과가 분명합니다.
하지만 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 유치권 주장·매각결정취소 신청·재매각입니다. 특히 현관문 유치권 표지가 감정평가와 현황조사 이후 상당한 시일이 지나 부착된 것으로 추정된다는 자료가 있으나, 그 사실만으로 유치권의 성립 여부가 확정되는 것은 아닙니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 7.3회, 매각률 47%, 최근 거래 추세 -10.0%까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “가격 메리트는 있으나, 권리·절차 리스크 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다.
