대구지방법원 2024타경34607. 포항시 북구 용흥동 빌드원르헤브3차아파트 7층 706호, 전용 66.8358㎡ 아파트입니다. 감정가는 249,000,000원이지만 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 122,010,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가의 49%여서 저렴해 보이지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 선순위 임차보증금 230,000,000원의 처리 방식입니다.
임차인 최해관은 2022.01.17. 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022.03.30. 주민등록, 2022.03.31. 점유를 시작했습니다. 이후 2024.02.06. 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 했습니다. 말소기준인 2024.08.13. 강제경매개시결정보다 모두 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 선순위 임차인입니다.
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어, 매각대금과 인수액을 합친 실질부담이 보증금 수준에 고정됩니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서에 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 매각조건으로 명시했습니다. 따라서 해당 조건을 반영한 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경34607 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 중흥로241번길 42, 7층 706호 (용흥동, 빌드원르헤브3차아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 66.8358㎡ · 철근콘크리트구조 14층 중 7층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사빌드원주택 |
| 단지 정보 | 빌드원르헤브3차아파트 · 99세대 · 2021.07.14. 준공 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 122,010,000원 (6회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 234,923,113원 |
| 매각기일 | 2026.07.13. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 말소
과거 신탁등기와 금지사항등기는 이미 말소됐고 현재 등기상 소유자는 주식회사빌드원주택입니다. 현재 권리분석의 중심은 을구 1번 최해관의 주택임차권과 갑구 6번 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 실제 임차인은 최해관 1명이며, 보증기관 명의의 별도 임차인 신고는 없습니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최해관 | 제7층 제706호 66.8358㎡ 전부 주거·임차권등기 | 230,000,000원 | 전입 2022.03.30. 확정 2022.01.17. 점유 2022.03.31. | 대항력 있음 우선변제 실질 승계 0원* |
② 회차별 인수 구조 — 확약이 없으면 낙찰가 하락 효과가 없다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 매각조건 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 122,010,000원 | 110,498,140원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 | 97,608,000원 | 134,548,944원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 | 78,086,400원 | 153,719,155원 | 0원* |
* 실질 인수 0원은 매각물건명세서의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 그대로 이행되는 경우입니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월을 봐야 한다
같은 단지 동일 면적 66.84㎡의 실거래는 총 12건입니다. 전체 평균은 192,291,666원이지만, 2024년과 2025년의 210,000,000원~220,000,000원 거래가 포함돼 현재 가격을 높게 보이게 할 수 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 7건 평균 176,428,571원, 최신 거래 170,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -17.7%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 66.84㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 2026.07 | 66.84㎡ | 8 | 168,000,000원 |
| 2026.06 | 66.84㎡ | 9 | 174,000,000원 |
| 2026.05 | 66.84㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2026.05 | 66.84㎡ | 6 | 173,000,000원 |
| 2026.03 | 66.84㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 66.84㎡ | 9 | 190,000,000원 |
| 2025.05 | 66.84㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2025.04 | 66.84㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 2025.03 | 66.84㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2024.10 | 66.84㎡ | 10 | 217,500,000원 |
| 2024.08 | 66.84㎡ | 7 | 215,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 66.84㎡ | 7건 | 176,428,571원 |
매각조건을 반영한 실질취득 122,010,000원*은 최근 12개월 평균의 69.2%이고 최신 거래 170,000,000원보다 낮습니다. 따라서 확약과 임차권등기 말소가 확실히 이행된다면 가격 메리트는 존재합니다. 다만 최근 거래 추세가 -17.7%로 하락 중이므로 과거 전체 평균 192,291,666원을 기준으로 수익성을 낙관해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,508,140원 |
| 1. 임차인 최해관 보증금 | 230,000,000원 | 119,501,860원 |
| 2. 강제경매 채권자 · 주택도시보증공사 | 234,923,113원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 임차보증금 미배당액 | - | 110,498,140원 |
배당계산상 최해관의 보증금 미배당액은 110,498,140원입니다. 통상 이 금액이 매수인에게 승계되지만, 이 사건은 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건이므로 실질 인수는 0원*으로 분석합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항남부초등학교 남측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교가 섞인 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다. 남동측 약 8미터, 남서측 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 7층으로, 위생·급배수·소화전·도시가스 난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 교육환경 절대보호구역·상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지. 토지면적 4,268.9㎡, 공시지가 561,200원/㎡이며 평지의 가로장방형 아파트 부지입니다.
- 환금성. 2021.07.14. 준공된 99세대 단지로 건물 연식은 짧지만, 최근 실거래 추세 -17.7%, 단지 경매 평균 유찰 7.3회와 매각률 0.0%를 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최해관 임차권 전체에 적용되는지 매각물건명세서 원문을 대조하세요.
- 말소 실행 절차 확인. 낙찰 후 임차권등기 말소에 필요한 서류, 제출 주체와 처리 시점을 법원 및 이해관계인에게 확인해야 합니다.
- 두 가지 입찰가 계산. 조건 이행 시 실질취득은 122,010,000원*이지만, 조건 불이행 시에는 미배당 보증금 110,498,140원의 승계 가능성을 별도로 계산해야 합니다.
- 하락장 보정. 전체 평균 192,291,666원보다 최근 12개월 평균 176,428,571원과 최신 거래 170,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요. 최근 추세는 -17.7%입니다.
- 장기 유찰 원인 확인. 6회 유찰과 단지 평균 7.3회 유찰의 원인이 권리조건, 점유·명도, 내부 상태 또는 수요 부족 중 어디에 있는지 현장조사로 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 말소되더라도 현재 점유 상태와 실제 인도 일정은 별도 문제이므로 현황조사와 현장 방문을 통해 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리사무소와 관계기관에 확인하세요.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “포기·말소 조건”이 먼저다
이 사건은 최저가만 보면 감정가의 49%까지 내려온 가격형 물건처럼 보입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금이 230,000,000원이므로, 매각조건이 없다면 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 총부담은 보증금 수준에서 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
승부를 바꾸는 것은 매각물건명세서의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 이 조건을 반영하면 룰상 미배당액 110,498,140원은 실질적으로 승계되지 않아, 실질취득은 122,010,000원*으로 내려갑니다. 이는 최근 12개월 평균의 69.2%여서 가격 여지는 있습니다.
다만 6회 유찰, 단지 평균 유찰 7.3회, 매각률 0.0%, 최근 가격 추세 -17.7%는 환금성에 대한 강한 경고입니다. 결론은 권리는 조건부 합격, 가격은 매력, 환금성은 경계입니다. 입찰 판단의 전제는 반드시 포기·말소 조건의 적용 범위와 실제 이행 가능성을 원문으로 확인하는 것입니다.