대구지방법원 2024타경34751. 포항시 북구 용흥동 ‘빌드원르헤브3차아파트’ 9층 904호, 전용 66.8358㎡ 아파트입니다. 감정가는 253,000,000원이지만 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 123,970,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 임차권과 특수 매각조건을 함께 읽는 것입니다.
임차인 이동엽의 임대차계약일은 2021.09.27, 확정일자는 2021.10.05, 주민등록일과 점유개시일은 2021.11.01이며 보증금은 230,000,000원입니다. 말소기준권리인 2024.08.19 강제경매개시결정보다 앞서 대항요건을 갖췄으므로, 일반적인 배당 구조에서는 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계됩니다.
현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 2,535,580원을 공제한 121,434,420원이 임차보증금에 배당되고, 부족분은 108,565,580원입니다. 원칙대로라면 최저가와 인수액을 합친 부담이 보증금 수준에 수렴하므로 최저가만 보고 싸다고 평가할 수 없습니다. 다만 이 사건은 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 이동엽 임차인에 관한 실제 인수는 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경34751 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 중흥로241번길 42, 9층 904호 (용흥동, 빌드원르헤브3차아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 66.8358㎡ · 철근콘크리트구조 14층 중 9층 |
| 소유자 | 주식회사빌드원주택 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 123,970,000원 (6회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 234,800,510원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 확약으로 실질 0원
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 권리 판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이동엽 | 제9층 제904호 66.8358㎡ 전부 | 230,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 | 실질 0원* |
실제 임차인은 이동엽 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 등기부와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차권자이며, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 주민등록·점유개시가 말소기준권리보다 앞서므로 원칙상 대항력이 있습니다.
* 인수 실질 0원 판단은 매각조건에 적힌 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 실제로 이행되는 것을 전제로 합니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 시장은 하락 중
동일 면적 66.84㎡의 거래 12건 전체 평균은 192,291,666원이지만, 과거 210,000,000원~220,000,000원대 거래가 포함돼 현재 가격을 높게 보이게 할 수 있습니다. 따라서 가격 판단은 최근 12개월 7건 평균 176,428,571원, 최신 거래 170,000,000원, 최근과 과거의 추세 -17.7%를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 66.84㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 2026.07 | 66.84㎡ | 8 | 168,000,000원 |
| 2026.06 | 66.84㎡ | 9 | 174,000,000원 |
| 2026.05 | 66.84㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2026.05 | 66.84㎡ | 6 | 173,000,000원 |
| 2026.03 | 66.84㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 66.84㎡ | 9 | 190,000,000원 |
| 2025.05 | 66.84㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2025.04 | 66.84㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 2025.03 | 66.84㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2024.10 | 66.84㎡ | 10 | 217,500,000원 |
| 2024.08 | 66.84㎡ | 7 | 215,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 66.84㎡ | 7건 | 176,428,571원 |
확약 이행을 전제로 한 실질취득 123,970,000원은 최근 12개월 평균의 70.3%입니다. 최신 거래 170,000,000원과 최근 평균보다 낮아 가격 격차는 분명합니다. 다만 최근 거래가 과거 거래보다 17.7% 하락했고, 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 7.3회, 매각률은 0.0%입니다. 따라서 단순히 “시세보다 싸다”에서 끝낼 것이 아니라, 거래 하락과 낮은 경매 소화력을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,535,580원 |
| 1. 임차인 이동엽 보증금 | 230,000,000원 | 121,434,420원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 234,800,510원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차보증금 부족분은 108,565,580원이지만, 매각조건의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되면 매수인 인수는 실질 0원입니다. 주택도시보증공사 청구액 234,800,510원은 현재 가정에서 전액 미배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 포항남부초등학교 남측과 연접하며, 주변은 아파트·학교·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 9층 904호이며, 승강기·도시가스·난방·급배수·옥내소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 약 8m, 남서측 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 4,268.9㎡, 공시지가 561,200원/㎡이며 평지의 가로장방형 아파트 부지입니다.
- 단지. 빌드원르헤브3차아파트는 99세대이며 사용승인일은 2021.07.14입니다.
- 조사 한계. 이해관계인 부재와 잠금장치로 내부 현황은 관련 자료와 유사 아파트의 일반적인 상태를 기준으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 반환청구권 포기 주체, 임차권등기 말소 조건, 말소 시점과 제출서류를 매각물건명세서 원본에서 재확인하세요.
- 확약 미이행 시나리오. 조건이 이행되지 않으면 현재 회차 기준 108,565,580원의 보증금 잔액을 인수할 수 있으므로 입찰 전제로 삼아서는 안 됩니다.
- 명도 상태. 임차권등기와 실제 점유는 별개일 수 있으므로 현재 점유자, 퇴거 여부, 열쇠 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 하락장 반영. 최근 거래 추세가 -17.7%이므로 과거 210,000,000원~220,000,000원대 거래를 기준으로 수익성을 계산하지 마세요.
- 환금성 점검. 99세대 단지이며 경매 평균 유찰 7.3회, 매각률 0.0%입니다. 향후 매도기간과 가격 조정 가능성을 보수적으로 잡으세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못했으므로 수리비와 설비 상태를 별도로 점검하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역과 특별매각조건을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “싼 최저가”가 아니라 “확약이 완성한 가격”
이 사건을 최저가 123,970,000원만 보고 접근하면 분석이 반쪽에 그칩니다. 대항력 임차인의 보증금은 230,000,000원이고, 통상 구조라면 현재 회차 미배당액 108,565,580원이 매수인에게 넘어옵니다. 이 경우 낙찰가가 낮아져도 총 부담은 보증금 수준으로 수렴하므로 최저가 할인은 사실상 사라집니다.
그러나 이 물건은 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 조건이 이행되면 인수는 실질 0원이고, 실질취득은 123,970,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 176,428,571원의 70.3%로 가격 격차가 있습니다.
반면 최근 거래 추세는 -17.7%, 현재까지 6회 유찰, 단지 경매 평균 유찰은 7.3회, 매각률은 0.0%입니다. 결론은 권리조건은 매력적이지만 시장 유동성은 약한 물건입니다. 확약 이행을 원본으로 확정하고 내부 상태·점유·환금성을 확인할 수 있을 때만 현재 가격의 의미가 살아납니다. 확약 확인은 필수, 가격은 유리, 환금성은 보수적으로.
