대구지방법원 2024타경35167. 포항시 북구 용흥동 빌드원르헤브3차아파트 13층 1304호, 전유부분 66.8358㎡ 아파트입니다. 등기 순서상 가장 먼저 볼 권리는 2024년 1월 16일 등기된 김원빈의 주택임차권입니다. 임대차계약과 확정일자는 2022년 2월 8일, 주민등록은 2022년 3월 21일, 점유개시는 2022년 3월 25일입니다. 말소기준인 2024년 9월 19일 강제경매개시결정보다 모두 앞서므로, 형식적인 권리 순위만 보면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수하는 선순위 임차권입니다.

다만 이 사건은 일반적인 선순위 임차권 경매와 결론이 다릅니다. 매각 조건에 채권자가 매수인에게 미배당 보증금 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소한다고 기재되어 있기 때문입니다. 따라서 해당 조건이 실제로 이행되는 것을 전제로 하면 보증금 240,000,000원을 실질취득비용으로 더하지 않고, 최저매각가 123,970,000원을 실질취득액으로 봅니다. 반대로 이 조건의 적용이나 이행이 확인되지 않으면 실질취득액은 단숨에 최근 실거래가보다 높은 수준으로 바뀝니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 해소

과거 신탁등기와 입주자모집공고 관련 금지사항등기는 이미 말소됐습니다. 현재 핵심은 김원빈의 임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 김원빈은 임대차계약, 확정일자, 주민등록 및 점유가 모두 말소기준보다 앞서며 배당요구도 했으므로 대항력과 우선변제권이 있는 실제 임차인 1명으로 분석합니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이며 별도의 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.

* 실질 인수 0원은 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되는 것을 전제로 합니다. 조건 미이행 시 배당표상 부족분 118,565,580원은 원칙상 매수인 인수 위험으로 계산됩니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 가격을 봐야 한다

빌드원르헤브3차아파트 동일 면적 66.84㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 192,291,666원이지만, 이 수치에는 2024년과 2025년의 210,000,000원~220,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 176,428,571원, 최신 거래 170,000,000원과 최근 가격 추세 -17.7%를 우선 적용해야 합니다.

확약을 반영한 실질취득액 123,970,000원은 최근 12개월 평균의 70.3%이며, 최신 거래 170,000,000원의 약 72.9%입니다. 최근 평균과 비교하면 52,458,571원, 최신 거래와 비교하면 46,030,000원 낮습니다. 다만 이는 어디까지나 실질 인수액이 0원으로 확정되는 경우의 비교입니다. 원칙상 인수 부족분까지 더한 총 부담 242,535,580원으로 비교하면 최근 실거래보다 비싼 물건으로 결론이 뒤집힙니다.

③ 예상배당표 (매각가 123,970,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 임차인 보증금에 배당되고, 임차인 보증금 부족분은 118,565,580원입니다. 주택도시보증공사의 청구액 245,781,489원에는 예상배당이 없습니다. 다만 매수인 인수액은 포기·말소 조건을 반영해 실질 0원*으로 평가했습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 포항시 북구 용흥동 소재 “포항남부 초등학교” 남측 인근입니다. 학교, 업무시설, 근린생활시설, 아파트단지, 단독·다세대·다가구주택이 함께 형성된 지역입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 13층이며 사용승인일은 2021.07.14입니다. 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 교통 사정은 보통입니다. 남동측 약 8m, 남서측 약 6m 포장도로에 각각 접하며 출입구는 남측에 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 교육환경 보호구역과 가축사육제한구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 99세대 단지로 동일 면적 거래 12건이 확인되지만, 최근 가격은 과거보다 -17.7% 하락했습니다. 경매 통계상 평균 유찰 7.3회·매각률 0.0%로 나타나므로 일반 매매시세와 경매 환금성을 동일하게 보기는 어렵습니다.
• 내부 확인. 기준시점 당시 폐문부재로 내부는 관련 공부와 인근 탐문을 통해 개략적으로 평가됐습니다. 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 김원빈 명의 임차권등기 말소가 매수인에게 확실히 적용되는지 매각물건명세서와 관련 서류를 대조하세요.
• 실질취득액을 두 갈래로 계산. 조건 이행 시 123,970,000원, 조건 미이행 시 242,535,580원입니다. 두 금액의 차이가 입찰 판단을 완전히 바꿉니다.
• 실제 임차인 1명 확인. 김원빈의 보증금은 240,000,000원이며 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
• 하락장 보정. 전체 평균 192,291,666원보다 최근 12개월 평균 176,428,571원과 최신 거래 170,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요. 최근 추세는 -17.7%입니다.
• 다회유찰 원인 확인. 현재 6회 유찰, 단지 경매 평균 7.3회 유찰입니다. 권리 조건, 점유·명도, 내부 상태와 수요 부족 중 무엇이 반복 유찰의 원인인지 현장에서 확인하세요.
• 배당·말소 후 명도 절차. 임차권등기 말소 조건과 별개로 실제 인도 시점, 열쇠 인계와 점유 상태를 확인하고 필요한 명도 절차를 예상하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세와 실제 배당액은 별도 확인이 필요합니다.

맺으며 — “최저가가 아니라 확약의 이행이 승부처”

이 물건은 겉으로만 보면 감정가 253,000,000원에서 6회 유찰돼 123,970,000원까지 내려온 할인형 아파트입니다. 그러나 등기 순위만 보면 보증금 240,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 배당 후 부족액도 118,565,580원에 달합니다. 이 금액을 인수한다면 총 부담은 242,535,580원으로 최근 실거래보다 비싸므로 가격 메리트가 없습니다.

결론을 바꾸는 것은 채권자의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 이 조건이 확실하게 이행되면 실질 인수액은 0원*, 실질취득액은 123,970,000원으로 최근 12개월 평균의 70.3%입니다. 다만 최근 시세는 -17.7% 하락했고 경매도 6회 유찰됐습니다. 따라서 이 사건은 “선순위 임차권이 있으나 확약으로 경제적 인수가 해소되는 조건부 권리형”입니다. 권리 조건은 원본으로 확정하고, 가격은 최근 실거래와 추가 하락 가능성을 반영해 보수적으로 정해야 합니다.