123,970,000원
대구지방법원 2024타경35211. 포항시 북구 용흥동 빌드원르헤브3차아파트 12층 1201호, 전용 66.8358㎡ 아파트입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “인수 있음·없음” 판정으로 끝나지 않습니다. 박정태의 임대차계약일과 확정일자는 2022.03.02, 주민등록일자는 2022.03.30, 점유개시일자는 2022.03.31로 모두 말소기준인 2024.09.03 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 보증금 240,000,000원 중 배당으로 회수하지 못하는 금액은 원칙상 매수인이 승계하는 대항력 인수형입니다.
현재 최저매각가 123,970,000원에서 집행비용 2,535,580원을 제외하면 임차인에게 121,434,420원이 배당되고, 미배당 보증금은 118,565,580원입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 더 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득 총액은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 기재돼 있어, 해당 조건이 이행되면 박정태에 대한 인수액은 실질 0원*으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경35211 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 중흥로241번길 42, 12층 1201호 (용흥동, 빌드원르헤브3차아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 66.8358㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 주식회사빌드원주택 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 123,970,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 246,307,517원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 단지 | 빌드원르헤브3차아파트 · 99세대 · 2021.07.14 준공 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 확약으로 해소
② 임차인 분석
| 임차인 | 임차 부분 | 주요 일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박정태 실제 임차인 1명 | 제12층 제1201호 66.8358㎡ 주거·임차권등기 | 계약·확정 2022.03.02 전입 2022.03.30 점유 2022.03.31 배당요구 2024.02.05 | 240,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 원칙상 승계 확약 시 0원* |
박정태는 확정일자와 전입·점유를 갖추고 배당요구도 한 임차인입니다. 법정 배당에서는 매각대금에서 집행비용을 뺀 금액을 우선 배당받지만, 보증금 전액에는 미치지 못합니다. 이 부족분이 원칙상 인수액입니다. 다만 이 사건은 채권자의 포기·말소 조건이 별도로 기재돼 있으므로, 배당표의 부족분과 매수인의 최종 부담액을 동일하게 보면 안 됩니다.
③ 회차별 인수 구조 — 확약 없이는 총액이 거의 고정
| 회차 | 최저매각가 | 원칙상 인수 | 확약 반영 실질취득* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 6회 유찰 · 감정가 49% | 123,970,000원 | 118,565,580원 | 123,970,000원 |
| 7회 유찰 시 감정가 39% | 99,176,000원 | 143,009,168원 | 99,176,000원 |
| 8회 유찰 시 감정가 31% | 79,340,800원 | 162,487,334원 | 79,340,800원 |
확약이 없다면 최저가가 123,970,000원에서 99,176,000원, 79,340,800원으로 내려가도 인수액이 각각 118,565,580원, 143,009,168원, 162,487,334원으로 커집니다. 즉 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 바뀌어 실질취득 총액은 약 240,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 되는 전형적인 구조입니다. 이 사건에서 낮은 실질취득가가 성립하는 이유는 오직 확약 조건 때문입니다.
④ 시세 비교 — 확약 반영 시 할인, 시장은 하락 중
동일 면적 66.84㎡의 실거래 12건 전체 평균은 192,291,666원이지만, 과거의 210,000,000원~220,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 176,428,571원, 최신 거래는 2026.08의 170,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 17.7% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 66.84㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 2026.07 | 66.84㎡ | 8 | 168,000,000원 |
| 2026.06 | 66.84㎡ | 9 | 174,000,000원 |
| 2026.05 | 66.84㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2026.05 | 66.84㎡ | 6 | 173,000,000원 |
| 2026.03 | 66.84㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 66.84㎡ | 9 | 190,000,000원 |
| 2025.05 | 66.84㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2025.04 | 66.84㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 2025.03 | 66.84㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2024.10 | 66.84㎡ | 10 | 217,500,000원 |
| 2024.08 | 66.84㎡ | 7 | 215,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 66.84㎡ | 7건 | 176,428,571원 |
확약 반영 실질취득가 123,970,000원은 최근 12개월 평균의 70.3%이며, 최신 거래 170,000,000원보다 46,030,000원 낮습니다. 수치상 할인 폭은 분명합니다. 다만 최근 거래가 168,000,000원~190,000,000원으로 과거 210,000,000원~220,000,000원보다 낮아졌고, 추세가 -17.7%인 하락장이므로 전체 평균 192,291,666원을 기준으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 123,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,535,580원 |
| 1. 임차인 박정태 보증금 | 240,000,000원 | 121,434,420원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 246,307,517원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
법정 배당 구조상 박정태의 미배당 보증금은 118,565,580원입니다. 다만 채권자의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되면 매수인의 최종 인수액은 실질 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항남부초등학교 남측 인근이며, 주위는 학교·공동주택·단독주택·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다. 남동측 약 8미터, 남서측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 12층 단위세대로, 급배수·위생·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 장방형 평탄지의 아파트부지이며 토지면적은 4,268.9㎡, 공시지가는 561,200원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이와 위반사항은 없으나, 현장 방문 당시 폐문과 이해관계인 부재로 내부 구조·상태는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 99세대 단지이고 최근 실거래는 존재하지만, 경매 통계상 평균 7.3회 유찰·매각률 0.0%로 경매 수요는 약합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 반환청구권 포기 주체, 대상 임차인, 포기 범위, 효력 발생 조건을 매각물건명세서 원본과 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰·대금납부 이후 임차권등기가 실제로 말소되는 시점과 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 조건 미이행 시 상한가. 확약이 무효이거나 이행되지 않을 경우 현재 원칙상 인수액은 118,565,580원입니다.
- 하락장 보정. 최근 12개월 평균 176,428,571원과 최신 거래 170,000,000원을 우선 기준으로 삼고, -17.7% 하락 추세를 반영해야 합니다.
- 내부 상태. 폐문으로 내부 확인이 되지 않았으므로 수리비·하자·구조 변경 여부를 별도로 조사해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유 상태가 일치하는지 확인하고, 점유자가 남아 있다면 인도 및 명도 일정을 검토해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 부담을 관리사무소와 관계기관에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸게 보이는 이유는 확약 하나에 달려 있다”
이 물건은 감정가 253,000,000원에서 6회 유찰돼 최저매각가가 123,970,000원까지 내려왔습니다. 확약이 유효하게 이행되면 인수는 실질 0원*이고, 실질취득가는 최근 12개월 평균의 70.3%로 가격상 여유가 있습니다. 반대로 확약이 없다면 미배당 보증금 118,565,580원을 매수인이 승계해 실질 부담이 보증금 수준으로 다시 올라갑니다.
따라서 결론은 권리 안전이 확약 이행 여부에 조건부로 달린 물건입니다. 가격만 보면 할인, 시장 흐름은 -17.7% 하락, 경매 이력은 6회 유찰입니다. 확약 원본과 임차권등기 말소 실행 가능성을 확인하기 전에는 “인수 0원”을 확정적으로 전제해서는 안 됩니다. 확약 확인 전 보류, 확인 후 가격 검토. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 확약의 법적 완결성입니다.
* 인수 실질 0원은 매각물건명세서 비고에 기재된 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각·등기 단계에서 유효하게 이행되는 경우를 전제로 합니다.
