대구지방법원 2024타경35723. 포항시 남구 연일읍 동문리 베르체 제204동 제2층 제202호 아파트입니다. 현재 소유자는 신현각이고, 2012.04.27. 거래가 90,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 등기부의 과거 근저당과 전세권은 이미 말소됐고, 현 권리분석의 핵심은 2019년부터 대항력을 갖춘 정아라의 주택임차권과 2023.11.07. 압류를 기준으로 한 말소관계입니다.
임차인 정아라는 임대차계약일 2019.08.05., 확정일자 2019.08.06., 전입·점유개시일 2019.08.16.이고 보증금은 85,000,000원입니다. 말소기준권리인 2023.11.07. 압류보다 먼저 전입했으므로 대항력이 있습니다. 배당요구도 했기 때문에 우선변제권을 행사하지만, 현 최저가 67,900,000원 가정 배당에서는 집행비용을 제외하고 66,277,800원만 배당되어 일반 계산상 18,722,200원이 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경35723 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 연일읍 동문로21번길 6, 204동 2층 202호 (베르체) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전유부분 65.9386㎡ · 방3·거실·주방·욕실겸화장실 · 10층 중 2층 |
| 소유자 | 신현각 (2012.04.27. 거래가 90,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 67,900,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 88,734,441원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별조건으로 인수 해소
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정아라 | 85,000,000원 | 2019.08.16 | 2019.08.06 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 정아라는 2019.08.16. 전입·점유를 시작했고 2019.08.06. 확정일자를 갖췄으며, 2023.08.21. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 이후 2023.11.07. 압류가 말소기준권리가 되고, 2024.05.08. 광주광역시 압류, 2024.07.30. 평택시 압류, 2024.09.23. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2025.06.17. 국의 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 할인은 분명하지만 하락 추세
베르체204동의 동일 면적 65.94㎡ 실거래는 최근 확인된 5건이며, 전체 평균은 94,854,000원입니다. 그러나 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 시세를 우선해서 보면, 최근 12개월 평균은 91,090,000원, 최신 2026.03 거래는 83,270,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 65.94㎡ | 6 | 83,270,000원 |
| 2025.07 | 65.94㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2025.04 | 65.94㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 2024.09 | 65.94㎡ | 4 | 101,000,000원 |
| 2024.02 | 65.94㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 91,090,000원 |
현 최저가 67,900,000원은 최근 12개월 평균의 74.5%입니다. 특별매각조건이 이행돼 임차인 인수가 실질 0원이면, 시세 비교 기준도 최저가와 같은 67,900,000원으로 볼 수 있습니다. 따라서 현재 가격 자체는 최근 평균과 최신 거래보다 낮습니다.
다만 시세 방향은 긍정적이지 않습니다. 최근 구간과 과거 구간의 비교 추세가 -9.4%로 나타나며, 최신 거래 83,270,000원도 앞선 100,000,000원·90,000,000원·101,000,000원 거래보다 낮습니다. 할인율만 보고 과거 전체 평균 94,854,000원을 기준으로 가격 점수를 높게 잡아서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,622,200원 |
| 1. 임차인 정아라 보증금 | 85,000,000원 | 66,277,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 88,734,441원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산상 정아라의 보증금 미배당액은 18,722,200원으로 산출됩니다. 그러나 이 사건은 채권자가 매수인에 대해 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이므로, 해당 임차인에 관한 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 인수 계산 — 특별조건이 없었다면
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 특별조건 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (8회 유찰, 감정가 70%) | 67,900,000원 | 18,722,200원 | 실질 0원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 56%) | 54,320,000원 | 32,057,760원 | 실질 0원 |
| 10회 유찰 시 (감정가 45%) | 43,456,000원 | 42,726,208원 | 실질 0원 |
대항력 임차인 인수형 사건은 일반적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 낙찰가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 이 사건도 계산상 그런 구조가 나타나지만, 정아라에 대한 특별매각조건 때문에 각 회차의 룰상 인수액은 실질적으로 0원 처리됩니다. 따라서 이 사건의 시세 비교는 특별조건 이행을 전제로 실제 낙찰대금 기준으로 보는 것이 맞습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 남구 연일읍 동문리 연일고등학교 남측 인근. 단독주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재하고 남동측 인근으로 공장지대가 입지합니다.
- 교통. 읍소재지 간선도로에 인접하고 노선버스정류장이 가까우며 차량 출입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 2층, 판상형·계단식. 도시가스보일러 난방, 승강기·소방·급배수·위생설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·소로3류 접합, 가축사육제한구역·비행안전제2구역에 속합니다. 공시지가 488,700원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 베르체204동은 19세대, 2008.06.11. 준공입니다. 실거래 표본이 5건이고 최근 추세가 -9.4%이며 경매 평균 유찰 횟수는 8.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이번 사건의 가치 판단은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서 원문과 실제 조건 적용 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 정아라 임차권등기가 실제로 어떤 시점과 절차로 말소되는지 확인해야 합니다. 일반 원칙상 계산되는 미배당액은 18,722,200원입니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당구조가 바뀔 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 8회 유찰 원인. 같은 단지 평균 유찰도 8.0회이고 낙찰률이 0.0%입니다. 현장 상태·수요·매도 가능성·점유 상황을 가격과 별개로 점검해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 시세 추세가 -9.4%입니다. 과거 전체 평균 94,854,000원보다 최근 12개월 평균 91,090,000원과 최신 거래 83,270,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 특별조건이 승부처”
이 사건은 표면만 보면 보증금 85,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현 매각가에서는 18,722,200원의 미배당액이 생기는 전형적인 인수 위험 사건입니다. 하지만 매각물건명세서의 특별매각조건이 그 핵심 위험을 직접 제거합니다. 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 해당 임차인에 관한 매수인 인수는 실질 0원입니다.
그 결과 현재 실질취득 기준은 67,900,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 91,090,000원의 74.5%입니다. 다만 최근 가격 추세는 -9.4%, 최신 거래는 83,270,000원까지 낮아졌고, 이 물건과 단지 모두 8회 수준의 유찰 이력이 확인됩니다. 따라서 결론은 권리조건은 확인 후 통과 가능, 가격은 할인 구간이지만 환금성과 하락 추세는 보수적으로입니다. 이 사건의 승부처는 단순 최저가가 아니라 특별매각조건의 실제 효력과 8회 유찰의 원인입니다.
