124,460,000원
176,428,571원
대구지방법원 2024타경35778. 포항시 북구 용흥동 ‘빌드원르헤브3차아파트’ 9층 902호, 전용 66.8358㎡ 아파트입니다. 소유자는 주식회사빌드원주택이며, 주택도시보증공사가 234,379,379원을 청구해 강제경매를 신청했습니다. 감정가 254,000,000원에서 여섯 차례 유찰되어 최저매각가는 124,460,000원까지 내려왔습니다.
이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 대항력 임차인의 보증금 잔액을 누가 부담하느냐입니다. 김진태는 2022.02.15 전입신고와 확정일자를 갖추고 2022.02.28 점유를 개시했으며, 2024.03.04 보증금 230,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정일 2024.09.23보다 앞선 권리이므로 원칙적 계산에서는 매수인에게 미배당 보증금이 승계됩니다.
그러나 이 물건은 매각물건명세서 비고에 채권자가 매수인에게 배당받지 못한 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 따라서 이 조건이 실제 매각과 말소에 그대로 이행되는 경우 김진태에 관한 매수인 인수는 실질 0원*으로 보며, 현재 회차 실질취득가는 최저가와 같은 124,460,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경35778 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 중흥로241번길 42, 9층 902호 (용흥동, 빌드원르헤브3차아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 66.8358㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 주식회사빌드원주택 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 124,460,000원 (6회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 234,379,379원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 단지 정보 | 빌드원르헤브3차아파트 · 99세대 · 2021.07.14 준공 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 조건부 말소가 핵심
등기부상 과거 신탁등기와 금지사항등기는 이미 말소됐습니다. 현재 소유권은 주식회사빌드원주택에 귀속되어 있습니다. 이 사건에서 실질적으로 검토할 권리는 김진태의 선순위 주택임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진태 | 제9층 제902호 66.8358㎡ 전부 주거·임차권등기 | 230,000,000원 | 대항력 있음 전입 2022.02.15 | 우선변제 있음 확정 2022.02.15 배당요구 2024.03.04 | 실질 0원* 룰상 108,082,440원 |
* 현재 최저가 124,460,000원에서 집행비용을 먼저 공제하면 임차인 예상배당은 121,917,560원, 보증금 미배당액은 108,082,440원입니다. 다만 매각물건명세서의 잔액 청구 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 실질취득가는 낮지만 시장은 하락 중
가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 192,291,666원보다 최근 12개월 평균 176,428,571원, 최신 거래 170,000,000원과 최근 추세를 우선해 봐야 합니다. 현재 회차 실질취득가 124,460,000원은 최근 12개월 평균의 70.5% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 66.84㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 2026.07 | 66.84㎡ | 8 | 168,000,000원 |
| 2026.06 | 66.84㎡ | 9 | 174,000,000원 |
| 2026.05 | 66.84㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2026.05 | 66.84㎡ | 6 | 173,000,000원 |
| 2026.03 | 66.84㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 66.84㎡ | 9 | 190,000,000원 |
| 2025.05 | 66.84㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2025.04 | 66.84㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 2025.03 | 66.84㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2024.10 | 66.84㎡ | 10 | 217,500,000원 |
| 2024.08 | 66.84㎡ | 7 | 215,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 66.84㎡ | 7건 | 176,428,571원 |
최근 거래는 2025년의 210,000,000원~220,000,000원대에서 2026년 168,000,000원~190,000,000원대로 내려왔고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 17.7% 하락했습니다. 따라서 124,460,000원의 가격 차이는 분명하지만, 과거 전체 평균과의 차이만 보고 안전마진을 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 124,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,542,440원 |
| 1. 임차인 김진태 보증금 | 230,000,000원 | 121,917,560원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 234,379,379원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금의 룰상 미배당액은 108,082,440원이며 신청채권자 주택도시보증공사의 미배당액은 234,379,379원입니다. 매각 조건에 따른 잔액 청구 포기·임차권등기 말소를 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 확약 유무가 결과를 바꾼다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 보증금 | 실질 인수* | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰·49%) | 124,460,000원 | 108,082,440원 | 0원* | 124,460,000원* |
| 7회 유찰 시 (39%) | 99,568,000원 | 132,624,224원 | 0원* | 99,568,000원* |
| 8회 유찰 시 (31%) | 79,654,400원 | 152,179,379원 | 0원* | 79,654,400원* |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득가가 보증금에 가까워집니다. 하지만 이 사건은 매각 조건에 따라 잔액 청구가 포기되고 임차권등기가 말소되므로, 조건이 이행되는 한 실질취득가는 각 회차 매각가와 같습니다. 반대로 이 조건의 적용이나 이행이 확인되지 않으면 위 표의 룰상 미배당액이 다시 핵심 위험이 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항남부초등학교 남측 인근에 있으며, 주변은 학교·업무시설·근린생활시설·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 통과해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 9층이며 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 약 8미터, 남서측 폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 가로장방형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며 공시지가는 561,200원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 99세대 규모이고 최근 실거래가 하락했으며 경매 평균 유찰 횟수가 7.3회여서 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 잔액 청구 포기 원문 확인. 매각물건명세서에서 주택도시보증공사의 포기 범위와 조건이 김진태 보증금 잔액 전부에 적용되는지 대조하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 매각 후 임차권등기가 실제 말소되는 시점과 제출 서류, 협조 주체를 확인하세요.
- 조건 미이행 시 위험. 현재 회차 기준 룰상 미배당 보증금은 108,082,440원입니다. 조건이 이행되지 않으면 실질취득 구조가 완전히 달라집니다.
- 시세 하락 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 17.7% 하락했습니다. 192,291,666원의 전체 평균보다 최근 12개월 평균 176,428,571원과 최신 거래 170,000,000원을 기준으로 판단하세요.
- 반복 유찰 원인 확인. 현재 6회 유찰됐고 단지 경매 평균은 7.3회입니다. 내부 상태·점유·관리비·대출 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 체납관리비가 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “싼 대항력 물건”이 아니라 “조건부 인수 해소 물건”
이 물건을 최저가 124,460,000원에 낙찰받고도 보증금 잔액 108,082,440원을 그대로 인수한다면, 단순히 최저가가 낮다는 이유로 가격 메리트를 말할 수 없습니다. 그러나 매각물건명세서에 기재된 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제로 이행되면, 김진태에 대한 실질 인수는 0원*이고 실질취득가는 124,460,000원으로 정리됩니다.
이 가격은 최근 12개월 평균의 70.5%로 가격 여유가 있지만, 6회 유찰·단지 평균 7.3회 유찰· 매각률 0.0%·최근 시세 -17.7%가 동시에 나타납니다. 결론은 권리조건 확인 시 가격은 합격, 환금성과 조건 이행은 보수적으로 검증입니다. 낙찰가보다 더 중요한 것은 잔액 청구 포기와 임차권 말소가 매수인에게 확실히 효력을 발휘하는지를 원문과 집행 절차에서 확인하는 일입니다.
