대구지방법원 2024타경36986. 포항시 북구 두호동의 단독주택 + 토지로, 토지 119.0㎡와 주택이 일괄매각되고 제시외 건물도 포함됩니다. 현재 주택으로 이용 중이며 건물은 시멘트벽돌조 스레트지붕 단층 구조입니다. 권리관계의 특징은 현재 살아 있는 선순위 근저당이나 압류가 보이지 않고, 과거 두호동새마을금고 근저당과 국민건강보험공단 압류가 모두 이미 말소되어 있다는 점입니다. 말소기준은 2024.11.22. 강제경매개시결정이고, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없는 것으로 적혀 있습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 복잡한 인수권리가 아니라 가격과 환금성입니다. 현재 최저가는 93,187,000원으로 감정가 133,125,580원의 70%지만, 이미 5회 유찰됐다는 사실은 응찰자들이 이 가격대와 물건 특성을 반복해서 보수적으로 평가해 왔다는 신호입니다. 특히 비교할 최근 실거래가가 없어 “감정가보다 30% 낮다 = 시세보다 싸다”라는 등식은 성립하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경36986 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 삼호로321번길 22-18 · 두호동 205-13 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용 중 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 119.0㎡ · 지목 대 · 제3종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 |
| 건물 | 시멘트벽돌조 스레트지붕 단층 · 위생·급배수·난방설비 |
| 소유자 | 장정자 · 1987.09.28 매매, 1987.09.29 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 133,125,580원 / 93,187,000원 (5회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이의분 / 18,780,569원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 과거 담보·압류는 이미 정리
임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 인수 문제는 없고, 현재 가정 매각가에서 매수인 인수액은 0원입니다. 1992년·1995년 설정된 두호동새마을금고 근저당은 2005.03.07. 해지로 말소됐고, 국민건강보험공단의 2009년·2014년·2020년 압류 역시 각각 해제되어 말소됐습니다. 2024.11.22. 이의분이 신청한 강제경매개시결정이 말소기준으로 잡히며 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70% 할인보다 ‘5회 유찰’이 더 중요하다
현재 최저매각가는 93,187,000원, 감정가 133,125,580원의 70%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 매수인의 실질취득액도 93,187,000원으로 동일합니다. 다만 실거래 비교가격이 없기 때문에 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 70% | 93,187,000원 | 18,780,569원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 56% | 74,549,600원 | 18,780,569원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 45% | 59,639,680원 | 18,780,569원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 93,187,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,077,366원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 이의분 | 18,780,569원 | 18,780,569원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 72,329,065원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권자 청구액 18,780,569원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항동부초등학교 북동측 인근이며 주변은 단독주택, 다가구주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 현재 주택으로 이용 중이며, 시멘트벽돌조 스레트지붕 단층 건물입니다.
- 토지. 119.0㎡, 지목은 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 530,600원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 매각은 제시외 건물 포함 일괄매각입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가 93,187,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 보지 말고, 두호동 인근 단독주택·토지의 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 현장 상태, 접근성, 건물 노후도, 토지 형상과 도로접면, 수요층이 제한되는 이유가 있는지 직접 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·구조·사용상태와 감정 반영 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 명도. 임차인은 없지만 현재 점유 상태와 실제 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 배당표의 소유자 잔여액은 당해세·최우선변제 등이 반영될 경우 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미확정”
이 사건은 매수인에게 넘어오는 권리 부담이 0원이고, 임차인도 없으며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 권리분석만 놓고 보면 비교적 깔끔합니다. 그러나 현재 최저가 93,187,000원이 감정가의 70%라는 숫자보다 더 주목할 부분은 이미 5회 유찰됐다는 사실입니다. 실거래 비교가격도 없어 현재 금액이 시장가격보다 싼지 검증되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 현장·시세 확인 후 판단입니다. 다음 회차 가격이 74,549,600원, 그다음이 59,639,680원으로 내려가는 시나리오에서도 인수액은 0원이므로, 이 물건의 승부처는 권리가 아니라 실제 가치와 응찰가입니다.
