대구지방법원 2024타경37385. 포항시 북구 득량동 ‘이동삼성’ 107동 1층 103호, 전용 74.58㎡ 아파트입니다. 감정가 163,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가는 79,870,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 보증금 178,000,000원의 선순위 임차권과 매각조건입니다.

임차인 이영미 씨는 임대차계약과 확정일자가 2022.01.05, 주민등록이 2022.01.07, 점유개시가 2022.01.08입니다. 말소기준으로 산정된 2024.12.10 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 확약이 없다면 낮은 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 낙찰가가 내려갈수록 배당받지 못한 보증금이 늘어 매수인의 총부담이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형이기 때문입니다.

다만 매각조건에는 채권자가 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환을 청구하지 않고, 임차권등기를 말소한다는 내용이 명시돼 있습니다. 따라서 이영미 임차권에 관해서는 룰상 미배당액 99,967,660원이 발생하더라도 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 이 조건은 이영미 임차권에만 적용되며, 표시된 실제 임차인은 1명이고 보증기관 승계에 따른 중복 임차인 신고는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 말소

등기부에 남아 있는 핵심 부담은 을구 9번 이영미 씨의 주택임차권입니다. 과거 삼성화재해상보험 근저당, 농업협동조합중앙회 근저당과 김원규·서준혁 전세권은 이미 말소됐고, 국세 압류도 해제·말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.12.10 강제경매개시결정이며, 이보다 앞선 임차인의 전입·점유·확정일자와 임차권등기는 원칙적으로 매수인에게 대항합니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다

이 사건은 포기·말소 조건이 이행되므로 시세 비교 기준을 최저가와 동일한 실질취득 79,870,000원*으로 잡습니다. 이동삼성 동일 면적의 최근 12개월 평균은 148,200,000원, 최신 거래는 2026.06의 125,000,000원입니다. 실질취득은 최근 12개월 평균의 53.9%로, 최근 평균과 최신 거래 모두보다 낮습니다.

가격표만 보면 실질취득은 최근 거래 범위의 최저인 122,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 포기·말소 조건을 확실하게 적용받는다는 전제에서는 가격 메리트가 있습니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군보다 -8.2% 하락했고, 최신 거래도 125,000,000원입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 하며, 1층이라는 개별 조건도 별도로 반영해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 79,870,000원 가정)

배당 계산상 이영미 임차인의 미배당 보증금은 99,967,660원입니다. 다만 채권자의 미배당 잔액 반환청구 포기와 임차권등기 말소 조건이 적용되므로 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 총부담이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 반대로 이 사건처럼 포기·말소 조건이 확실히 적용되면 추가 유찰은 실질취득 자체를 낮추는 효과가 있습니다. 그래서 이 물건의 가격 판단은 조건의 이행 가능성 확인과 분리할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양학중학교 남측 인근으로, 주위는 아파트단지·대형마트·학교·근린생활시설·임야 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다. 북측 폭 약 20미터 왕복 4차로, 서측과 남측 폭 약 8미터 왕복 2차로에 접합니다.
• 이용상태. 철근콘크리트조 경사지붕 19층 건물 중 1층 103호로 아파트로 이용 중이며, 급배수·위생·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 교육환경 절대보호구역·상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 799,000원/㎡입니다.
• 단지. 이동삼성은 758세대, 사용승인일 2000.02.02의 아파트로 동일 면적 거래가 이어지고 있으나 최근 가격 흐름은 -8.2%입니다.
• 현황. 공부와의 차이와 위반건축물 표시는 없지만, 현장 방문 당시 폐문과 이해관계인 부재로 내부 구조·내부 상태·구조 변경 여부는 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문. 미배당 보증금 반환청구권 포기 주체, 포기 범위, 임차권등기 말소 시점과 제출 문서를 매각물건명세서와 매각조건 원문으로 확인하세요.
• 점유 현황. 임차권등기가 있어도 현재 점유자가 누구인지, 열쇠 인도와 명도가 가능한지 현장과 집행기록에서 확인해야 합니다.
• 1층 가격 보정. 최근 거래에는 2층부터 17층까지의 사례가 포함돼 있습니다. 1층 선호도와 개별 내부 상태를 응찰가에 반영하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가격 추세가 -8.2%이므로 과거 180,000,000원 거래보다 최신 125,000,000원과 최근 12개월 평균 148,200,000원을 우선하세요.
• 다회유찰 원인. 5회 유찰과 단지 경매 평균 4.0회 유찰의 원인이 권리 외에 점유·내부 상태·1층·관리비·수요 문제인지 확인하세요.
• 배당 변동. 집행비용은 추정치이며 당해세와 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 채권계산서를 대조하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각조건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “선순위 임차인이 있지만, 조건이 가격을 바꾼다”

등기 순위만 보면 이 물건은 보증금 178,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 존재하는 인수형 물건입니다. 일반적인 사건이라면 최저가 79,870,000원만 보고 저렴하다고 판단할 수 없고, 미배당 보증금까지 합친 총부담을 시세와 비교해야 합니다.

그러나 이 사건은 채권자가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 조건이 그대로 이행되면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 79,870,000원으로 최근 12개월 평균 148,200,000원의 53.9%입니다. 가격상 여유는 분명하지만, 5회 유찰·-8.2% 하락 추세·1층·내부 미확인을 감안하면 무조건적인 고평가보다는 조건 이행과 현장성을 확인한 뒤 접근해야 합니다. 결론은 “권리는 조건부 합격, 가격은 매력적, 입찰 전 말소 절차 확인은 필수”입니다.

* 실질 인수 0원은 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 이영미 임차권등기 말소 조건이 실제 이행되는 경우를 뜻합니다. 일반 배당 계산상 현재 회차의 미배당액은 99,967,660원입니다.