인수 0원·최근 시세의 64.3% — 다만 등기 이력 재검증이 먼저다

대구지방법원 2025타경323. 포항시 북구 용흥동 ‘1차우방타운’ 108동 807호, 전용 84.98㎡ 아파트입니다. 감정가 130,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 63,700,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 동일 면적 최근 실거래 평균은 99,125,000원이고, 가장 최근 거래는 2026.07월 3층의 78,000,000원입니다. 최저가가 최근 평균뿐 아니라 최신 거래보다도 낮아 가격 구간 자체는 분명 매력적입니다.

권리 측면에서는 이경식 명의의 주택임차권과 가압류 이력이 핵심입니다. 이경식은 2016.01.19 전입·점유·확정일자를 갖추고 보증금 113,000,000원 중 미반환금 113,000,000원으로 임차권등기를 했습니다. 그러나 판정상 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음이며, 해당 임차권등기 역시 2021.06.03 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 시나리오상 낙찰자가 떠안을 보증금은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 0원, 기준권리 대조는 필수

현재 소유자 조준영은 2021.04.05 강제경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 경북대구낙농협동조합 명의 채권최고액 115,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 국의 압류, 경북신용보증재단과 현대커머셜의 가압류, 이번 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 정리돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 중복신고 없음

이경식은 실제 임차인 1명으로 집계되며 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없습니다. 임대차계약일은 2015.11.04, 전입·점유·확정일자는 모두 2016.01.19이고, 보증금 120,000,000원 중 미반환금 113,000,000원으로 2020.05.12 주택임차권등기가 이뤄졌습니다. 다만 대항력은 없는 것으로 판정됐고 주택임차권등기는 2021.06.03 말소됐으므로, 현재 배당 시나리오에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 저가 거래도 확인

‘우방1’ 동일 면적 전용 84.98㎡의 최근 실거래 12건입니다. 평균은 99,125,000원, 최저는 78,000,000원, 최고는 120,000,000원입니다.

현재 최저가이자 실질취득액인 63,700,000원은 최근 12개월 평균의 64.3%입니다. 가장 최근 거래인 2026.07월 78,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 인수 0원 판정이 원본 확인을 통해 유지된다면 가격 여유가 있습니다. 다만 최신 거래가 최근 평균보다 크게 낮으므로 평균값만 보지 말고 78,000,000원의 최신 저가 거래를 보수적 기준으로 삼아야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)

현재 회차의 총 채권액은 627,185,688원, 예상 배당액은 62,153,400원, 미배당액은 565,032,288원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 위 배당 시뮬레이션에는 등기 이력상 말소된 과거 근저당이 포함되어 있어 실제 채권 존부와 배당순위는 반드시 원본으로 다시 확인해야 합니다.

⑤ 회차별 자금 구조

유찰이 더 진행돼 매각가가 내려가더라도 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가 하락분을 인수액으로 채우는 구조가 아니므로, 유찰 시 실질취득액도 매각가와 함께 낮아집니다. 다만 현재 가격이 이미 최신 거래보다 낮아 추가 유찰 여부만 기다리기보다 권리 원본 검증을 우선해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 전용 84.98㎡ 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 15층 건물의 8층 807호입니다.
• 입지. 대흥초등학교 남측 인근으로 대단위 아파트단지, 학교, 근린생활시설, 단독주택 등이 형성돼 있으며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장과 간선도로가 위치해 전반적인 교통사정은 보통입니다.
• 도로. 단지 남서측과 북측으로 폭 약 12미터 포장도로에 각각 접합니다.
• 설비. 급배수·위생설비, 화재경보·소화설비, 승강기와 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
• 규제. 도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역이며 온천공보호구역, 가축사육제한구역, 절대보호구역과 상대보호구역 등이 저촉됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 현장 한계. 실지조사 당시 거주인 폐문부재로 내부 구조와 마감상태를 직접 확인하지 못해 같은 유형 아파트의 일반적인 상태를 참고해 감정평가했습니다.
• 환금성. 2,652세대 단지이고 최근 동일 면적 거래 12건이 확인되지만, 거래가는 78,000,000원에서 120,000,000원까지 차이가 큽니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 1991.01.19 근저당을 말소기준으로 보는 산정과 2008.04.15 말소기록이 함께 존재하므로 현재 등기부 원본에서 존속 여부를 대조하세요.
• 배당표 재산정. 을구 2번 근저당은 2003.01.16, 을구 4번 근저당은 2008.04.15 말소기록이 있으므로 실제 배당채권에 포함되는지 확인하세요.
• 임차권 확인. 이경식의 주택임차권등기는 2021.06.03 말소됐지만, 현재 전입·점유 여부와 보증금 정산 여부를 현장에서 확인하세요.
• 관계인 조사. 이경식이 임차권자와 과거 가압류 채권자·경매 신청채권자로 함께 나타나는 경위를 임대차계약서와 보증금 지급내역으로 검토하세요.
• 가격 기준. 최근 평균 99,125,000원보다 최신 거래 78,000,000원을 보수적 기준으로 삼고, 내부 상태·수리비를 반영해 응찰가를 정하세요.
• 내부 상태. 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 누수, 설비, 마감과 수리 범위를 현장조사로 확인하세요.
• 체납 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원문을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “가격은 합격권, 권리 원본은 재시험”

이 물건의 숫자는 눈에 띕니다. 감정가 130,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 63,700,000원까지 내려왔고, 이는 최근 실거래 평균 99,125,000원의 64.3%입니다. 가장 최근 거래 78,000,000원보다도 낮으며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 가격과 표면상 인수 구조는 매력적입니다.

하지만 배당표에는 등기상 말소기록이 있는 과거 근저당이 포함돼 있고, 말소기준으로 산정된 1991년 근저당에도 2008년 말소기록이 존재합니다. 이 불일치를 확인하지 않은 채 ‘시세의 64.3%’만 보고 응찰해서는 안 됩니다. 이경식의 임차권·가압류 관계까지 함께 대조해 존속 권리와 실제 점유를 확정한 뒤 가격 메리트를 활용하는 것이 맞습니다. 결론은 가격은 합격권, 권리 원본은 재시험입니다.