19,529,000원
대구지방법원 2025타경338. 포항시 북구 장성동 ‘장성동롯데아파트’ 101동 1층 106호, 전용 84.99㎡ 아파트입니다. 감정가 166,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 19,529,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 일부에 불과하지만, 이 사건의 핵심은 대항력 있는 임차권입니다. 정범희의 전입·점유개시일은 2020.06.19, 확정일자는 2020.06.22로, 말소기준인 2021.04.23 옥산농업협동조합 근저당보다 앞섭니다.
매각물건명세서에도 을구 17번 주택임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 보증금 128,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현 최저가를 전제로 한 예상배당에서는 임차인에게 18,777,478원이 배당되고, 109,222,522원이 남아 매수인에게 승계됩니다. 따라서 19,529,000원만 보고 ‘1,900만원대 아파트’로 판단하면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경338 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 장성동 1455-1 장성동롯데아파트 101동 1층106호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.99㎡ · 방3·거실·주방 및 식당·욕실2·발코니 · 20층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 장명훈 · 2020.11.19 소유권이전 · 거래가액 156,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 19,529,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정범희 / 128,719,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
현재 권리분석의 기준점은 2021.04.23 설정된 옥산농업협동조합 근저당권 48,000,000원입니다. 2025.04.16 강제경매개시결정과 2025.07.22 압류는 그 뒤의 권리라 매각으로 소멸합니다. 그러나 정범희는 2020.06.19 전입·점유를 시작했고 2020.06.22 확정일자를 받아 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 임차권등기 자체는 2025.01.16이지만, 대항력 판단에서 중요한 전입·점유 시점은 2020.06.19입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정범희 | 128,000,000원 | 2020.06.19 | 2020.06.22 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
정범희는 임차권등기와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 배당요구는 2025.01.16에 이뤄졌고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 대항력 때문에 매수인이 인수하는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 19,529,000원이 아니라 실질취득 128,000,000원으로 비교
롯데낙천대 동일면적 84.99㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 166,875,000원, 최신 거래는 2026.07 168,000,000원입니다. 이 사건은 표면 최저가 19,529,000원을 시세와 비교하면 안 되고, 대항력 임차인의 보증금 수준인 약 128,000,000원을 실질취득 기준으로 놓고 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 5 | 168,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 20 | 155,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 13 | 140,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 13 | 152,500,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 17 | 219,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 18 | 155,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 13 | 218,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 20 | 145,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 14 | 165,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.99㎡ | 12건 | 166,875,000원 |
최근 12건의 거래 범위는 140,000,000원~219,000,000원이고 최신 거래는 168,000,000원입니다. 대항력 인수형 규칙에 따라 실질취득을 약 128,000,000원 수준으로 보면 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 낮습니다. 따라서 이 사건의 가격 메리트가 있다면 그것은 최저가가 19,529,000원이라서가 아니라, 인수까지 합친 실질취득 수준이 최근 시세보다 낮기 때문입니다.
④ 유찰이 더 돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 19,529,000원 | 109,222,522원 | 실질취득은 보증금 128,000,000원 수준 |
| 7회 유찰 시 | 13,670,300원 | 114,975,765원 | 최저가 하락만큼 인수액 증가 |
| 8회 유찰 시 | 9,569,210원 | 119,003,036원 | 낙찰가만 보고 가격 메리트 확대 판단 금지 |
⑤ 예상배당표 (매각가 19,529,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 751,522원 |
| 1. 임차인 정범희 보증금 | 128,000,000원 | 18,777,478원 |
| 2. 옥산농업협동조합 근저당 | 48,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권자 정범희 | 128,719,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 최저가 기준 임차보증금 미배당액은 109,222,522원으로 매수인 인수 예상입니다. 옥산농업협동조합 근저당과 강제경매 신청채권은 예상배당 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장성동 ‘낙천대삼거리’ 북측 인근으로, 아파트단지·다세대·다가구 등 단독주택과 근린생활시설, 임야지대가 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 간선도로와 가까워 대중교통 사정이 편리한 것으로 조사됐습니다.
- 단지. 롯데낙천대 820세대, 사용승인일 2004.03.26, 대상 전용면적 84.99㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 철근콘크리트경사지붕 20층 건물의 1층 106호이며, 도시가스 개별난방·승강기·지하주차장 등이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 860,600원/㎡입니다.
- 현장 확인. 잠금장치 및 점유자 부재로 내부조사가 불가해 외부의 개략적인 조사와 통상적인 관리상태를 상정해 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 19,529,000원만으로 수익성을 계산하지 말고, 현 회차 인수 예상액 109,222,522원을 반드시 함께 보세요.
- 보증금 기준으로 시세 비교. 대항력 인수형이라 실질취득은 약 128,000,000원 수준으로 보고 최근 12개월 평균 166,875,000원 및 최신거래 168,000,000원과 비교해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 2020.06.19 전입·점유, 2020.06.22 확정일자, 2025.01.16 임차권등기와 배당요구 내용을 원본에서 재확인하세요.
- 동일인 관계 확인. 임차권자 정범희와 강제경매 신청채권자 정범희의 관계 및 채권 발생 경위를 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정 당시 잠금장치와 점유자 부재로 내부조사를 하지 못했으므로 1층 호실의 실제 관리상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 해당사항 없습니다.
맺으며 — “1,952만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건은 유찰 횟수와 최저가만 보면 강한 가격 매력을 주지만, 권리구조를 펼치면 전혀 다른 모습입니다. 정범희의 전입일 2020.06.19는 말소기준권리 2021.04.23보다 앞서고, 보증금 128,000,000원 중 현 회차 미배당 예상액 109,222,522원은 매수인 인수 대상입니다. 따라서 최저가 19,529,000원만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
반대로 인수까지 반영한 실질취득을 보증금 수준인 약 128,000,000원으로 놓고 보면, 최근 12개월 평균 166,875,000원과 최신거래 168,000,000원보다 낮습니다. 즉 가격 자체에는 여지가 있지만, 그 근거는 낮은 최저가가 아니라 실질취득 기준의 시세 차이입니다. 6회 유찰, 대규모 인수액, 임차권자와 신청채권자의 동일인 관계 경고까지 함께 감안하면 가격은 검토 가능, 권리는 반드시 정밀 확인이 이 사건의 결론입니다.
