대구지방법원 2025타경413. 포항시 북구 흥해읍 옥성리 ‘대웅파크맨숀’ 비동 5층 503호 아파트입니다. 등기부만 보면 현재 남아 있는 근저당·가압류·전세권은 없고, 2025.06.30 삼성카드 주식회사의 강제경매개시결정이 말소기준 역할을 합니다. 과거 한국주택은행·영포신용협동조합·영일수산업협동조합의 담보권과 윤영옥·구상모의 전세권, 케이비국민카드 가압류는 모두 이미 말소된 상태입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 정리돼 있습니다.
그런데 이 사건의 판단축은 권리보다 물건 자체의 이용 가능성과 환금성입니다. 감정평가 조사에서는 아파트 단지가 2017.11월경 포항지진 이후 정밀안전점검에서 E등급 판정을 받은 것으로 탐문됐고, 현장조사일 현재 전체 가구가 이주하여 폐쇄된 상태로 확인됐습니다. 본 호수 역시 공가상태이며, 급·배수·개별난방 설비의 정상 작동 여부도 불분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경413 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 흥해읍 옥성리 249-2 대웅파크맨숀 비동 5층503호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 58.94㎡ · 지상5층 중 5층 · 현재 공가 |
| 소유자 | 구교식 (2018.08.27 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 41,000,000원 / 9,844,000원 (4회 유찰, 감정가 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성카드 주식회사 / 5,065,070원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인일 | 1988.12.24 |
① 권리 흐름 — 현재 등기는 단순하다
임차인 없음. 배당·인수 계산상 매수인에게 승계되는 임차보증금이나 별도 인수권리는 없습니다. 현재 강제경매의 말소기준은 2025.06.30 경매개시결정이며, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다. 따라서 권리상 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 22.9%라는 숫자보다 ‘거래 가능성’을 먼저 봐야 한다
대웅파크맨션의 확인된 실거래는 2022.01의 26,000,000원, 2023.10의 43,000,000원입니다. 전체 평균은 34,500,000원, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 43,000,000원으로 집계돼 있습니다. 현재 최저가 9,844,000원은 최근 12개월 평균의 22.9%, 전체 평균의 28.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 61.88㎡ | 1 | 43,000,000원 |
| 2022.01 | 61.88㎡ | 2 | 26,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 34,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 43,000,000원 |
가격 데이터만 보면 최신 거래 43,000,000원 대비 최저가가 크게 낮고, 최근 거래 흐름도 이전 거래 대비 65.4% 높습니다. 그러나 이 물건은 감정평가 당시 E등급·전 가구 이주·폐쇄 상태로 조사됐습니다. 따라서 실질취득 9,844,000원을 일반적인 정상 사용 아파트의 시세와 같은 방식으로 비교해 “시세보다 저렴한 정상 주거상품”이라고 결론내리면 핵심 위험을 놓칩니다.
③ 예상배당표 (매각가 9,844,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 577,192원 |
| 1. 경매개시결정 · 삼성카드 주식회사 | 5,065,070원 | 5,065,070원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,201,738원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 5,065,070원이 전액 배당되는 계산이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 없지만 채권배당은 달라진다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 9,844,000원 | 5,065,070원 | 4,201,738원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 6,890,800원 | 5,065,070원 | 1,301,696원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 4,823,560원 | 4,336,736원 | 0원 | 0원 |
6회 유찰 시나리오에서는 신청채권자의 미배당이 728,334원 발생하지만, 이 역시 매수인이 인수하는 금액으로 계산되지는 않습니다. 즉 유찰이 더 진행돼도 권리 인수 0원이라는 구조는 동일합니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·상태. 아파트로서 현재 공가상태입니다. 사용승인일은 1988.12.24입니다.
- 안전성. 2017.11월경 포항지진 이후 정밀안전점검 결과 2018년 3월경 E등급 판정을 받은 것으로 탐문됐고, 전체 가구가 이주해 폐쇄된 상태로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·개별난방 설비가 있으나 정상 작동 여부는 불분명합니다.
- 입지. 포항흥해공업고등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트·근린생활시설·단독주택·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 간선도로와 대중교통시설 접근성은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 왕복 2차선 포장도로와 남동측 폭 약 6미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 공시지가 376,800원/㎡ · 토지면적 2,360.0㎡ · 아파트 부지입니다.
- 지진피해 지원. 건물분에 대해서는 포항지진 피해구제 지원금이 지급 완료된 상태로 조사됐으나, 실제 지급 여부와 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없으며, 대지권 목적 토지 표시는 공부상 영일군 흥해읍 옥성동이나 실제는 포항시 북구 흥해읍 옥성리로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- E등급·폐쇄 상태 확인. 전체 가구 이주와 폐쇄 상태가 현재도 유지되는지, 안전등급과 관련 후속조치가 어떻게 진행되는지 확인해야 합니다.
- 지진피해 지원금 확인. 건물분 지진피해 구제 지원금 지급 여부와 낙찰자에게 영향을 줄 수 있는 관련 사항을 관할 부서에서 확인해야 합니다.
- 설비 상태 확인. 급·배수·개별난방 설비의 정상 작동 여부가 불분명합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가 9,844,000원이 최근 12개월 평균 43,000,000원의 22.9%이지만, 정상 사용·환금성을 전제로 한 단순 할인율 판단은 위험합니다.
- 환금성 확인. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 4.0회, 매각률은 0.0%입니다. 재매각 가능성과 실수요층을 보수적으로 봐야 합니다.
- 권리 원본 대조. 임차인 없음·인수 0원 구조와 매각물건명세서의 인수권리 해당 없음 표시를 입찰 전 원본으로 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 물건은 깨끗하지 않다”
이 사건은 권리분석만 보면 매우 단순합니다. 임차인 없음, 현재 담보권 없음, 매수인 인수액 0원입니다. 감정가 41,000,000원이 4회 유찰 끝에 9,844,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 43,000,000원 대비 22.9%라는 숫자도 눈에 띕니다.
하지만 결론을 좌우하는 것은 할인율이 아닙니다. E등급 판정, 전체 가구 이주, 단지 폐쇄, 공가, 설비 작동 불분명이라는 물건 자체의 위험입니다. 단지 경매 통계도 평균 4.0회 유찰, 매각률 0.0%를 보여줍니다. 따라서 이 물건은 “권리 깨끗한 초저가 아파트”가 아니라 권리상 인수는 없지만 안전성과 환금성을 먼저 해결해야 하는 특수 물건으로 보는 것이 맞습니다. 권리는 합격, 물건성과 환금성은 매우 보수적으로 판단.
