대구지방법원 2025타경413. 포항시 북구 흥해읍 대웅파크맨숀 비동 5층 503호, 전용 58.94㎡ 아파트입니다. 감정가 41,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 20,090,000원입니다. 권리상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 산정돼 최저가와 실질취득액이 같습니다.
등기 흐름도 겉보기보다 단순합니다. 1989년과 1997년 설정된 근저당권은 2001.07.26 말소됐고, 2001년 영일수산업협동조합 근저당권도 2007.12.05 말소됐습니다. 과거 전세권 2건과 2024년 케이비국민카드 가압류 역시 경매개시 전에 이미 말소됐습니다. 현재 경매를 촉발한 것은 2025.06.30 삼성카드의 강제경매개시결정입니다.
그렇다고 안전한 일반 아파트로 볼 수는 없습니다. 감정평가 당시 이 호실은 공가였고, 단지 전체는 포항지진 이후 정밀안전점검 E등급을 받은 것으로 조사돼 전체 가구가 이주하고 폐쇄된 상태였습니다. 위생·급배수·개별난방설비도 정상 작동 여부가 불분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경413 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 흥해읍 옥성리 249-2 대웅파크맨숀 비동 5층 503호 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 북구 흥해읍 동해대로1475번길 21 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 58.94㎡ · 지상 5층 중 5층 |
| 사용승인 / 현황 | 1988.12.24 · 공가 · 단지 전체 이주 및 폐쇄 상태 |
| 소유자 | 구교식 (2018.08.27 증여, 2018.08.30 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 41,000,000원 / 20,090,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성카드 주식회사 / 5,065,070원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 오래된 권리는 모두 말소
등기부 상세 흐름상 1989년 한국주택은행 근저당권과 1997년 영포신용협동조합 근저당권은 2001.07.26 말소됐습니다. 2001년 설정된 영일수산업협동조합 근저당권도 2007.12.05 말소됐으며, 윤영옥·구상모의 전세권 역시 각각 2005년과 2007년에 말소됐습니다. 케이비국민카드 가압류도 2024.07.15 해제돼 경매개시 전에 사라졌습니다.
② 시세 비교 — 할인율보다 폐쇄 위험이 먼저다
대웅파크맨션은 50세대, 1988.12.24 사용승인 단지입니다. 유사 면적 실거래는 2022.01과 2023.10의 2건이며, 전체 평균은 34,500,000원, 최신 거래와 최근 12개월 평균은 각각 43,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 61.88㎡ | 1층 | 43,000,000원 |
| 2022.01 | 61.88㎡ | 2층 | 26,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 34,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 43,000,000원 |
최저가이자 실질취득액인 20,090,000원은 전체 평균 34,500,000원의 58.2%, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 43,000,000원의 46.7%입니다. 최근 거래는 이전 거래보다 65.4% 높은 흐름으로 집계됩니다.
그러나 이 비교를 그대로 가격 메리트로 해석하면 위험합니다. 거래 표본이 2건뿐이고 최신 거래도 2023.10이며, 현재 물건은 정밀안전 E등급 판정을 받은 것으로 조사된 폐쇄단지의 공가입니다. 정상적인 거주·임대·재매각이 가능한 일반 아파트와 같은 기준으로 할인율을 비교하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 761,620원 |
| 한국주택은행 근저당권 | 미상 | 0원 |
| 영포신용협동조합 근저당권 | 미상 | 0원 |
| 오원조 저당권 | 미상 | 0원 |
| 영일수산업협동조합 근저당권 | 22,000,000원 | 19,328,380원 |
| 윤영옥 전세권 | 20,000,000원 | 0원 |
| 구상모 전세권 | 20,000,000원 | 0원 |
| 케이비국민카드 가압류 | 9,462,929원 | 0원 |
| 삼성카드 신청채권 | 5,065,070원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
산정상 총 채권액은 76,527,999원, 예상 배당액은 19,328,380원, 미배당액은 57,199,619원입니다. 다만 등기부에는 위 과거 근저당권·저당권·전세권의 말소 기록이 확인되므로 실제 배당순위와 채권 존부는 배당요구 내역 및 채권계산서 원본과 반드시 대조해야 합니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항흥해공업고등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트·근린생활시설·단독주택·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하며 간선도로와 대중교통시설 접근성은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층 건물로, 사용승인일은 1988.12.24입니다.
- 설비. 위생·급배수·개별난방설비가 있으나 정상 작동 여부는 불분명합니다.
- 도로. 북동측 왕복 2차선 포장도로와 남동측 폭 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 376,800원/㎡입니다. 공부와 현황의 차이는 없습니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 포항흥해공업고등학교 상대보호구역에 포함되고, 소로1류와 중로3류에 접합니다.
- 환금성. 50세대의 1988년 사용승인 단지이며 실거래 표본은 2건입니다. 정밀안전 E등급과 폐쇄 상태로 일반적인 매매 환금성을 기대하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 안전등급 원문 확인. 정밀안전점검 E등급 판정서와 현재 유효 여부, 보강·철거·정비 계획을 관할기관에 직접 확인하세요.
- 단지 출입과 사용 가능성. 전체 가구 이주 및 폐쇄 상태이므로 실제 출입 가능 여부와 전기·수도·난방 사용 가능 여부를 확인하세요.
- 피해구제 지원금. 건물분 지진피해 구제 지원금이 지급 완료된 것으로 조사됐으나, 지급 대상·수령자·권리관계와 추가 부담 여부는 별도 확인해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 과거 근저당권·전세권은 등기부상 말소 기록이 있으므로 실제 배당요구 채권과 채권계산서를 대조하세요.
- 점유 재확인. 감정평가 당시 공가였으나 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사서와 현장 점유를 다시 확인하세요.
- 옥상 비가림시설. 본건 아파트 옥상에 비가림시설이 있으므로 설치 상태와 관련 부담을 확인하세요.
- 토지 표시. 대지권 목적 토지는 공부상 옛 행정구역 표시와 실제 주소가 다르므로 등기부와 토지대장을 대조하세요.
- 가격 상한. 최근 거래가 대비 할인율이 아니라 구조안전·복구비·사용제한·재매각 가능성을 반영해 응찰가를 판단하세요.
맺으며 — “권리 안전과 자산 안전은 다르다”
이 물건은 권리분석만 보면 단순합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 최저가 20,090,000원은 최신 거래가 43,000,000원의 46.7%로 표면상 큰 폭으로 낮습니다.
하지만 이 물건의 가치는 일반 시세표가 아니라 건물의 존속과 사용 가능성이 결정합니다. 포항지진 이후 정밀안전 E등급을 받은 것으로 조사됐고, 전체 가구가 이주해 단지가 폐쇄됐으며, 설비 작동 여부도 불분명합니다. 실거래 표본 역시 2건뿐입니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 물건성은 중대한 확인 필요입니다. 안전진단·정비계획·피해지원금·출입 및 설비 상태가 명확해지기 전에는 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.