대구지방법원 2025타경418. 포항시 북구 우현동 우현청구타운 102동 2층 203호, 전용 59.91㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 김기황은 2023.12.18 상속을 원인으로 소유권을 취득했고, 2024.06.10 등기를 마쳤습니다. 이후 주식회사신한은행이 2024.11.05 청구금액 38,672,031원의 가압류를 설정한 뒤 2025.07.02 강제경매를 개시했습니다. 이 가압류가 말소기준권리이며 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸합니다.
등기부에는 근저당권이 없고, 확인된 임차인도 없습니다. 매각물건명세서상 별도로 인수할 권리와 법정지상권도 해당 사항이 없습니다. 따라서 최저가로 취득한다고 가정할 때 매수인의 실질취득액은 44,100,000원이며, 낙찰가 외에 승계되는 임차보증금이나 등기상 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경418 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 우현동 317-6 우현청구타운 102동 2층 203호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.91㎡ · 10층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김기황 · 2023.12.18 상속 · 2024.06.10 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 44,100,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 40,879,100원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준
임차인 없음. 등기상 말소기준은 2024.11.05 주식회사신한은행의 가압류입니다. 이후 2025.07.02 같은 채권자가 가압류를 본압류로 이행하며 강제경매개시결정을 받았고, 두 권리는 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 없으며, 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균과 최신 거래보다 낮다
청구타운 동일 면적 59.91㎡의 실거래는 총 12건입니다. 전체 평균은 91,958,333원이지만 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 92,500,000원, 최신 거래는 2026.04의 72,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.91㎡ | 7 | 72,000,000원 |
| 2026.03 | 59.91㎡ | 5 | 113,000,000원 |
| 2025.04 | 59.91㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2025.02 | 59.91㎡ | 3 | 92,500,000원 |
| 2025.02 | 59.91㎡ | 10 | 95,000,000원 |
| 2025.02 | 59.91㎡ | 10 | 92,000,000원 |
| 2024.11 | 59.91㎡ | 7 | 70,000,000원 |
| 2024.06 | 59.91㎡ | 9 | 88,000,000원 |
| 2024.05 | 59.91㎡ | 7 | 95,000,000원 |
| 2023.06 | 59.91㎡ | 10 | 108,000,000원 |
| 2022.04 | 59.91㎡ | 3 | 94,000,000원 |
| 2022.03 | 59.91㎡ | 3 | 99,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.91㎡ | 2건 | 92,500,000원 |
최근 거래는 2026.03 113,000,000원과 2026.04 72,000,000원으로 편차가 큽니다. 그럼에도 최저가 44,100,000원은 최근 12개월 평균의 47.7%이며 최신 거래가보다도 낮습니다. 최근 구간과 과거 구간의 추세는 0.7%로 데이터상 하락 추세는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,193,800원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주식회사신한은행 | 38,672,031원 | 38,672,031원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 주식회사신한은행 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,234,169원 |
현재 최저가에서는 배당 계산에 반영된 가압류 청구금액 38,672,031원이 전액 배당되고, 소유자에게 4,234,169원이 남습니다. 갑구 6번 권리는 채권액이 확인되지 않아 배당 계산에서 제외됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세화고등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물이며 사용승인일은 1994.12.14입니다. 승강기·난방·소방·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 왕복 4차선 도로, 동측·남측 폭 약 8미터 도로, 서측 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역의 평지·가로장방형 토지이며, 공시지가는 887,800원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 세화고등학교 관련 절대보호구역·상대보호구역 등의 적용을 받습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 확인. 2024.11.05 가압류가 말소기준권리인지 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 점유 상태 확인. 임차인 신고는 없지만 현장 점유자와 인도 가능 시점을 직접 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 92,500,000원과 최신 거래 72,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
- 2층 가치 조정. 동일 면적 거래도 층과 상태에 따라 70,000,000원에서 113,000,000원까지 차이가 있으므로 대상 호수 상태를 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 30,869,999원, 4회 유찰 시 21,608,999원이며 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
- 배당 변동. 당해세·임차인 최우선변제와 채권액이 확인되지 않은 권리에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하고 가격에는 여유가 있다
이 물건의 권리 구조는 단순합니다. 임차인 없음, 인수권리 없음, 법정지상권 해당 없음이며, 말소기준 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득액은 44,100,000원으로 고정됩니다.
가격도 최근 자료와 비교하면 여유가 있습니다. 최근 12개월 평균은 92,500,000원, 최신 거래는 72,000,000원인데 최저가는 최근 평균의 47.7%입니다. 다만 1994년 사용승인, 218세대, 2층이라는 조건과 넓은 실거래 편차를 고려해야 합니다. 권리와 가격은 합격권, 최종 판단은 현장 상태와 환금성 확인에 달린 물건입니다.
