2,766,000원
대구지방법원 2025타경3533. 포항시 북구 죽도동 세종타운 다동의 전용 44.88㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 48,000,000원이지만 8회 유찰돼 현재 최저매각가는 2,766,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 극히 일부처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가보다 임차보증금 인수가 더 중요한 구조입니다. 김정남은 2019.06.03 전입·점유했고 확정일자는 2019.05.23으로, 말소기준인 포항시 압류 2023.11.21보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 분석되며, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 부족분은 매수인에게 넘어갑니다.
현재 매각가 2,766,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 449,788원을 먼저 제외한 뒤 김정남에게 2,316,212원이 배당됩니다. 남는 보증금 35,683,788원을 매수인이 인수하므로, 현재 회차의 실질취득은 2,766,000원 + 35,683,788원 = 38,449,788원입니다. 따라서 최저가 2,766,000원만 실거래와 비교해 “시세보다 매우 싸다”고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3533 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 죽도동 707-23 · 중흥로125번길 15-3 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 44.88㎡ · 다동 3층 301호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 신현각 · 2012.04.09 소유권이전 · 거래가액 41,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 48,000,000원 / 2,766,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김정남 / 38,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 임차인의 대항력이 핵심
말소기준권리는 2023.11.21 포항시 압류입니다. 이후의 국 압류, 광주광역시 압류, 안성시 압류, 임차권등기 및 경매개시결정은 등기 자체로는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 김정남의 임차권은 이야기가 다릅니다. 임차권등기일 2024.03.07만 보면 말소기준보다 늦지만, 실제 전입·점유는 2019.06.03, 확정일자는 2019.05.23입니다. 즉 말소기준보다 먼저 갖춘 대항력을 바탕으로 미배당 보증금이 매수인에게 승계됩니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정남 | 제3층 제301호 44.88㎡ 전부 | 38,000,000원 | 2019.06.03 / 2019.05.23 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 승계 |
국세·지방세 압류가 모두 4건 존재합니다. 당해세에 해당하는 금액이 먼저 배당되면 현재 예상보다 임차인 배당액이 줄고, 그만큼 매수인의 보증금 인수액이 커질 수 있습니다. 배당표에 반영되지 않은 세금의 금액과 법정기일 확인이 필요한 이유입니다. 법정지상권은 해당사항 없습니다.
② 시세 비교 — 2,766,000원이 아니라 실질취득으로 비교한다
세종타운(다동)은 총 6세대이며 준공일은 1989.10.23입니다. 전용 44.88㎡ 실거래 표본은 3건이고 평균 거래금액은 53,000,000원, 최신 거래는 2023.05의 49,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 44.88㎡ | 2 | 49,000,000원 |
| 2023.03 | 44.88㎡ | 1 | 72,000,000원 |
| 2022.07 | 44.88㎡ | 1 | 38,000,000원 |
| 평균 | 44.88㎡ | 3건 | 53,000,000원 |
표면 최저가 2,766,000원은 실거래 평균 53,000,000원의 5.2%에 불과하지만, 이 비율은 이 사건의 가격 메리트를 판단하는 기준으로 쓰면 안 됩니다. 현재 미배당 보증금까지 더한 실질취득은 38,449,788원으로, 실거래 평균 53,000,000원의 약 72.5%, 최신 거래 49,000,000원의 약 78.5%입니다. 할인 폭은 존재하지만, “276만원에 4,800만원짜리 주택을 산다”는 식의 해석과는 전혀 다른 결과입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,766,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 449,788원 |
| 1. 임차인 김정남 보증금 | 38,000,000원 | 2,316,212원 |
| 2. 경매개시결정 · 김정남 | 38,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 추정 배당에서 임차보증금 미배당 잔액은 35,683,788원이며 매수인 인수 대상입니다. 김정남은 임차인이면서 경매신청채권자이므로 두 항목을 별개의 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 금액은 위 배당에 반영되지 않아 실제 배당·인수액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 2,766,000원 | 35,683,788원 | 38,449,788원 |
| 9회 유찰 시 | 1,936,199원 | 36,498,653원 | 38,434,852원 |
| 10회 유찰 시 | 1,355,339원 | 37,069,057원 | 38,424,396원 |
회차가 더 내려가도 실질취득은 38,000,000원대에서 거의 움직이지 않습니다. 낙찰가가 내려간 만큼 임차인의 미배당 보증금, 즉 매수인 인수액이 커지기 때문입니다. 이 물건의 가격판단 기준은 최저매각가가 아니라 실질취득 총액이어야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세명고등학교 동측 인근에 위치하며 학교, 노선 근린생활시설, 중소규모 다세대주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 이용 및 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4M 도로에 접하며 단지 출입구를 통하여 서측 폭 약 8M 도로로 출입 가능합니다.
- 토지. 토지면적 268.1㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 530,700원/㎡입니다.
- 설비. 급배수·위생설비와 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다.
- 환금성. 세종타운(다동)은 총 6세대이고, 경매 통계상 평균 8.0회 유찰·매각률 0.0%로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 2,766,000원을 투자원가로 보지 말고, 현 인수액 35,683,788원을 합친 실질취득 약 38,449,788원을 기준으로 판단하세요.
- 임차인 원본 확인. 김정남의 임대차계약, 보증금 지급, 2019.06.03 전입·점유, 2019.05.23 확정일자와 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 김정남은 임차인이면서 강제경매신청채권자입니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 실체 확인이 중요합니다.
- 세금 확인. 포항시·국·광주광역시·안성시 압류와 관련한 실제 체납액, 당해세 여부 및 법정기일에 따라 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 호수 대조. 301호와 302호 표기가 혼재하므로 목적물 특정에 오류가 없는지 원본을 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 이해관계인 부재와 잠금장치로 내부 현황은 관련자료와 유사 구분건물의 일반적인 상태를 기준으로 개략 조사됐습니다.
- 환금성 확인. 총 6세대, 평균 8.0회 유찰, 매각률 0.0%라는 경매 통계를 실거래 할인폭과 함께 판단해야 합니다.
맺으며 — “2,766,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 낙찰가가 내려가도 대항력 임차인의 보증금 잔액 인수가 커지므로, 매수인의 실질취득은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 현재 회차에서는 최저가 2,766,000원에 인수 추정액 35,683,788원을 합쳐 약 38,449,788원입니다. 실거래 평균 53,000,000원과 최신 거래 49,000,000원보다는 낮아 계산상 할인은 존재하지만, 8회 유찰·매각률 0.0%·세금 압류 4건·임차인과 경매신청채권자의 동일인 관계·호수 표기 차이까지 겹쳐 있습니다.
가격은 최저가가 아니라 실질취득으로 보고, 권리는 임차보증금 인수와 세금 배당을 끝까지 확인해야 하는 물건입니다. 최저가 2,766,000원이라는 숫자 자체는 투자 매력의 근거가 되지 않습니다.
