대구지방법원 2025타경3603. 포항시 북구 우현동 현진불루빌 제2층 제205호, 전유면적 56.1845㎡의 다세대·연립주택입니다. 소유자 최가인은 2017.04.13. 거래가 135,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 최저매각가는 감정가 127,000,000원에서 5회 유찰된 21,344,000원입니다. 그러나 이 사건은 유찰 횟수나 최저가율만으로 접근하면 안 되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
정성원은 2022.10.31. 점유를 시작하고 2022.11.01. 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2022.10.07.입니다. 말소기준인 2023.12.06. 압류보다 앞선 점유·전입이므로 대항력이 있습니다. 배당요구도 했지만 현재 최저가 기준 예상배당은 20,559,808원에 그쳐 보증금 중 117,440,192원이 남습니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지고, 매수인의 전체 부담은 결국 138,000,000원 보증금 수준에 가깝게 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3603 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 우현동 79-3 현진불루빌 2층205호 · 도로명 장미길 39 |
| 물건종류 / 전유 | 다세대 · 연립주택 이용 · 전유 56.1845㎡ · 철근콘크리트조 6층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 최가인 (2017.04.13. 거래가 135,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 21,344,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정성원 / 138,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인·규모 | 2016.07.20 · 20세대 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 1.38억을 먼저 봐야 한다
현재 말소기준은 2023.12.06. 포항세무서장 압류입니다. 그보다 앞선 2022.10.31. 정성원의 전세권 138,000,000원은 매각물건명세서상 전세권자로서 배당요구를 하지 않아 매수인이 인수할 수 있는 권리로 명시되어 있습니다. 이어 2024.11.19. 등기된 주택임차권은 등기일 자체는 말소기준 뒤지만, 그 기초가 되는 임대차의 점유·전입이 말소기준보다 앞서 대항력을 갖습니다.
임차인·점유 관계
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정성원 | 제2층 제205호 56.1845㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 138,000,000원 | 전입 2022.11.01 확정 2022.10.07 점유 2022.10.31 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
| 부터 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
정성원 외에 매각물건명세서에는 ‘부터’라는 주거 관련 기재가 있으나, 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 이미 확인된 정성원 138,000,000원 문제와 별개로 추가 인수 위험 여부를 원본 명세서에서 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 2,134만원이 아니라 1.38억을 비교해야 한다
현진불루빌 동일면적 거래 표본은 2022.06 전용 56.18㎡ 4층의 120,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 21,344,000원은 이 거래가의 17.8%에 불과해 겉으로는 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 이 비율은 이 사건에서 가격 메리트 지표로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 56.18㎡ | 4 | 120,000,000원 |
대항력 임차보증금이 낙찰가보다 훨씬 크므로 실질취득은 보증금 138,000,000원 수준으로 봐야 합니다. 이는 제공된 동일면적 거래 120,000,000원을 상회합니다. 따라서 “5회 유찰돼 싸다”, “감정가의 17%라 메리트가 크다”는 결론은 성립하지 않습니다. 오히려 현재 확인되는 거래 표본과 비교하면 인수까지 포함한 실질 부담이 더 높은 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 21,344,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 784,192원 |
| 1. 임차인 정성원 보증금 | 138,000,000원 | 20,559,808원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 정성원 | 138,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 정성원 | 138,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 정성원 임차보증금 미배당 잔액 117,440,192원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 반영 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
유찰이 더 진행돼도 총 부담은 크게 싸지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 정성원 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 21,344,000원 | 20,559,808원 | 117,440,192원 |
| 6회 유찰 시 | 14,940,799원 | 14,271,865원 | 123,728,135원 |
| 7회 유찰 시 | 10,458,559원 | 9,870,305원 | 128,129,695원 |
표에서 보듯 최저매각가가 21,344,000원에서 14,940,799원, 10,458,559원으로 내려가도 매수인 인수액은 117,440,192원에서 123,728,135원, 128,129,695원으로 커집니다. 즉 유찰이 더 된다고 실질취득비용이 최저가만큼 내려가는 구조가 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항여자중학교 남측 인근에 위치하며 학교·아파트·근린생활시설 등이 주변에 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로상태와 주변 교통시설 접근성을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 6층 건물 중 2층으로, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재경보·소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 동측·남측·북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 519,600원/㎡, 토지면적 794.0㎡입니다. 공부상 지목은 ‘답’이나 현황은 ‘대’입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 현진불루빌은 20세대이고 제공된 동일면적 거래는 1건이며, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 5.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 배제. 21,344,000원이 아니라 대항력 임차보증금 138,000,000원 수준을 실질취득 기준으로 잡아야 합니다.
- 정성원 전세권 원문 확인. 임차인 지위로는 배당요구했지만 전세권자 지위로는 배당요구하지 않아 을구 3번 전세권이 인수될 수 있다는 명세서 문구를 그대로 확인해야 합니다.
- 임차보증금 미배당 확인. 현재 회차 계산상 117,440,192원이 매수인 인수로 남습니다.
- 미상 점유 기재 확인. ‘부터’ 기재는 전입일·확정일자·보증금이 모두 미상이므로 대항력 가능성 자체를 현장·원본 서류로 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 말소기준권리가 포항세무서장의 압류이고 배당표에는 당해세 등이 반영되지 않을 수 있으므로 실제 조세채권 배당순위를 확인해야 합니다.
- 토지 공부 차이 확인. 대지권 목적 토지는 공부상 ‘답’, 현황 ‘대’이므로 관련 공부와 이용현황을 대조해야 합니다.
- 가격 비교 보수적 적용. 제공된 동일면적 거래가 120,000,000원 1건뿐이므로 층·내부상태·최근 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,134만원짜리 집”이 아니다
이 물건의 최저매각가 21,344,000원만 보면 감정가 127,000,000원에서 5회 유찰된 초저가 물건처럼 보입니다. 하지만 권리구조를 펼치면 결론은 정반대입니다. 정성원은 말소기준보다 먼저 점유·전입한 대항력 임차인이고 보증금은 138,000,000원입니다. 현재 회차에서 배당받지 못하는 117,440,192원은 매수인이 인수하며, 유찰이 더 진행되면 낙찰가는 내려가지만 인수액은 오히려 커집니다.
게다가 2022.10.31. 설정된 138,000,000원 전세권은 말소기준보다 앞서 있고, 전세권자로서 배당요구하지 않아 인수될 수 있다는 명세서 문구가 있습니다. 정성원 외에도 전입·보증금이 미상인 주거 기재가 남아 있습니다. 비교 가능한 동일면적 거래 120,000,000원보다 실질취득 기준 138,000,000원 수준이 높다는 점까지 감안하면, 낮은 최저가를 이유로 가격 매력을 부여하기 어려운 D등급 고위험 물건입니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선순위 전세권·대항력 임차보증금의 실제 인수범위를 얼마나 정확히 확정하느냐입니다.
