대구지방법원 2025타경3603. 포항시 북구 우현동 ‘현진불루빌’ 2층 205호, 전유면적 56.1845㎡의 다세대·연립주택입니다. 표면상 숫자만 보면 감정가 127,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 43,561,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가가 아니라 인수되는 임차보증금을 함께 계산해야 하는 대항력 인수형입니다.
정성원은 전세금·임차보증금이 모두 138,000,000원으로 기재된 전세권자 겸 주택임차권자입니다. 매각물건명세서는 정성원이 전세권자의 지위가 아닌 임차인의 지위로만 배당요구를 했기 때문에 을구 3번 전세권이 인수될 수 있다고 명시하고, 을구 4번 주택임차권도 매수인에게 대항할 수 있어 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 밝히고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3603 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 우현동 79-3, 80-2 현진불루빌 제2층 제205호 · 도로명 장미길 39 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대(연립주택) · 전유면적 56.1845㎡ · 철근콘크리트조 6층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 최가인 (2017.04.13. 거래가 135,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 43,561,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 청구금액 | 138,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 단지 규모 / 준공 | 현진불루빌 · 20세대 · 2016.07.20 준공 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당 뒤에 생긴 선순위 임차권
2016.07.28 설정된 영포새마을금고 근저당권 93,600,000원은 2017.04.17 해지로 말소됐습니다. 2019년 주식회사디지비캐피탈의 강제경매도 2020.05.15 취하돼 2020.05.18 말소됐고, 서울보증보험의 140,000,000원 가압류 역시 2022.10.07 말소됐습니다.
정성원의 임대차계약일은 2022.10.05, 확정일자는 2022.10.07, 점유개시는 2022.10.31, 전입일은 2022.11.01입니다. 전세권설정도 2022.10.31 이뤄졌습니다. 이후 2023.12.06 국세 압류, 2024.11.19 주택임차권등기, 2025.03.04 현재 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 매각물건명세서가 이 주택임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하므로, 등기상 소멸 표시만 보고 인수액을 0원으로 처리할 수 없습니다.
② 임차인·점유 관계 — 확인 임차인 1명, 미상 점유정보 1건
| 성명 / 사용 | 보증금 | 전입·점유 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정성원 제2층 제205호 56.1845㎡ 전부 주거 · 임차권등기 | 138,000,000원 | 점유 2022.10.31 전입 2022.11.01 확정 2022.10.07 | 대항 가능 매각물건명세서 명시 | 배당요구 2024.11.19 | 잔액 인수 전액 미변제 시 매수인 부담 |
| 부터 주거 | 미상 | 전입일 미상 확정일자 미상 | 가능·미상 전입일 확인 필요 | 미상 | 미상 보증금 확인 필요 |
확인되는 실제 임차인은 정성원 1명입니다. 별도로 성명이 ‘부터’로 기재된 주거 점유정보가 있으나 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 이 점유자는 대항력이 있다고 단정할 수 없으며 대항력 가능·미상으로 보수적으로 분류해야 합니다. 정성원 관련 권리만 해결된다고 해서 이 미상 점유정보까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
③ 회차가 내려가도 실질취득은 약 1.38억
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 최저가가 낮아지는 만큼 미배당 인수액이 증가합니다. 단순 계산상 회차별 가격 구조는 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 43,561,000원 | 약 94,439,000원 | 약 138,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 30,492,699원 | 약 107,507,301원 | 약 138,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 21,344,889원 | 약 116,655,111원 | 약 138,000,000원 |
임차보증금 138,000,000원이 낙찰대금에서 변제되고 나머지를 매수인이 인수하는 고정형 단순 계산입니다. 실제 인수잔액은 집행비용·세금·배당순위와 원본 서류 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 시세 비교 — 최저가 36.3%가 아니라 실질취득 115.0%
현진불루빌 전용 56.18㎡의 확인 가능한 실거래는 2022.06, 4층, 120,000,000원 1건입니다. 비교 표본이 1건이고 거래시점도 오래돼 시세 신뢰도는 제한적이지만, 현재 확인되는 최신 거래와 최근 평균값은 모두 120,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 56.18㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 평균 | 56.18㎡ | 1건 | 120,000,000원 |
최저가 43,561,000원만 비교하면 실거래의 36.3%로 보이지만, 이 수치는 인수보증금을 제외한 착시입니다. 실질취득 약 138,000,000원은 최신 실거래보다 18,000,000원 높고, 실거래의 115.0%입니다. 감정가 127,000,000원보다도 11,000,000원 높은 수준이므로 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 43,561,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,184,098원 |
| 1. 근저당 · 영포새마을금고 | 93,600,000원 | 42,376,902원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사디지비캐피탈 | 138,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 4. 전세권 · 정성원 | 138,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 정성원 | 138,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 647,600,000원 중 채권자 배당액은 42,376,902원, 미배당액은 605,223,098원으로 계산된 시나리오입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 6층 건물 중 제2층 제205호입니다.
- 입지. 포항여자중학교 남측 인근으로 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로상태와 교통시설 접근성을 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측·남측·북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재경보·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 519,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 우현동 79-3과 80-2의 공부상 지목은 ‘답’이나 현황은 ‘대’입니다.
- 환금성. 20세대 소규모 연립주택이고 확인 가능한 동일 면적 거래가 1건에 그쳐, 재매각가격과 매각기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득 기준. 현재 최저가 43,561,000원이 아니라 인수액을 합친 약 138,000,000원을 자금계획과 시세 비교의 기준으로 사용해야 합니다.
- 정성원 배당액 확인. 실제 배당으로 보증금 중 얼마가 변제되고 얼마가 매수인에게 승계되는지 배당순위 원본을 대조해야 합니다.
- 전세권 별도 처리. 임차인 지위로만 배당요구했다는 명세서 문구 때문에 을구 3번 전세권이 인수될 수 있으므로 말소 조건과 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 미상 점유정보 확인. 성명 ‘부터’로 기재된 점유자의 실제 점유 여부, 전입일, 임대차계약, 보증금과 배당요구 여부를 조사해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 정성원의 보증금 지급자료, 임대차계약서, 전세권설정계약, 채권자 지위와 점유관계를 대조해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 공부상 지목 ‘답’과 현황 ‘대’의 차이가 대지권·이용·대출에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서, 임차권등기명령, 전입세대열람과 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,356만원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 최저매각가는 43,561,000원이지만, 매각물건명세서가 명시한 정성원의 대항 가능한 주택임차권과 미배당 보증금 승계를 반영하면 실질취득은 약 138,000,000원입니다. 한 번 더 유찰돼도, 두 번 더 유찰돼도 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어 총액은 보증금 수준에 머무릅니다.
그 실질취득액은 확인 가능한 최신 실거래 120,000,000원보다 15.0% 높습니다. 여기에 전세권 인수 가능성, 미상 점유정보, 20세대 소규모 단지의 낮은 거래 표본, 세 차례 유찰이라는 환금성 신호까지 겹칩니다. 최저가는 낮지만 총취득비용은 시세 이상이고, 권리 확인 난도도 높은 물건입니다. 결론은 가격과 권리 모두 보수적 접근입니다.