37,695,000원
대구지방법원 2025타경3633. 포항시 북구 득량동 ‘경성홈타운’ 102동 5층 507호, 전용 59.528㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 4회 유찰된 3,769만원짜리 아파트가 아니라는 것입니다. 현재 소유자 한영길은 2022.12.31 매매를 원인으로 2023.01.17 소유권을 취득했고 거래가액은 173,500,000원입니다. 그보다 앞선 2022.01.27 임대차계약을 맺은 김성진은 2022.01.28 확정일자를 받고 2022.02.18 전입·점유를 시작했습니다. 2024.01.23에는 보증금 181,500,000원 전액에 대한 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
말소기준은 2025.03.13 한국주택금융공사가 신청한 강제경매개시결정입니다. 김성진의 전입·점유와 임차권은 모두 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시합니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용 1,078,510원을 먼저 빼면 임차인에게 배당되는 금액은 36,616,490원뿐이고, 나머지 144,883,510원이 매수인에게 넘어옵니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3633 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 득량동 305-7 경성홈타운 제102동 제5층 제507호 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 북구 대이로176번길 15 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.528㎡ · 15층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 한영길 · 2022.12.31 매매 · 2023.01.17 소유권이전 · 거래가액 173,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 37,695,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 181,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차권이 핵심
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성진 | 102동 제5층 제507호 59.5280㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.18 | 2022.01.28 | 181,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 | 144,883,510원 |
김성진은 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 우선변제권이 있다는 사실과 보증금 전액이 배당된다는 것은 다른 문제입니다. 현재 매각가 37,695,000원으로는 집행비용을 제외한 36,616,490원만 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 144,883,510원이 남습니다. 별도의 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
경성홈타운1차 동일면적 59.53㎡의 최근 실거래 12건은 110,000,000원~170,000,000원, 최근 12개월 평균은 132,416,666원입니다. 최신 거래는 2026.08 135,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.53㎡ | 10 | 135,000,000원 |
| 2026.08 | 59.53㎡ | 12 | 154,000,000원 |
| 2026.08 | 59.53㎡ | 4 | 123,000,000원 |
| 2026.08 | 59.53㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 59.53㎡ | 10 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 59.53㎡ | 12 | 117,000,000원 |
| 2026.06 | 59.53㎡ | 12 | 110,000,000원 |
| 2026.05 | 59.53㎡ | 9 | 123,000,000원 |
| 2026.05 | 59.53㎡ | 11 | 139,000,000원 |
| 2026.05 | 59.53㎡ | 4 | 128,000,000원 |
| 2026.04 | 59.53㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2026.04 | 59.53㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.53㎡ | 12건 | 132,416,666원 |
표면 최저가 37,695,000원은 최근 평균의 28.5%에 불과하지만, 이 비율을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 현재 회차에서 매수인이 부담할 보증금 잔액 144,883,510원을 더하면 실질취득은 182,578,510원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 137.9%, 최신 거래 135,000,000원의 135.2%이며, 최근 12건 최고가 170,000,000원보다도 높습니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 총부담은 약 1.82억
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 37,695,000원 | 144,883,510원 | 182,578,510원 |
| 5회 유찰 시 | 26,386,500원 | 155,988,457원 | 182,374,957원 |
| 6회 유찰 시 | 18,470,550원 | 163,761,920원 | 182,232,470원 |
5회, 6회 유찰을 가정해도 실질취득은 각각 182,374,957원, 182,232,470원입니다. 낙찰가는 37,695,000원에서 18,470,550원까지 떨어지지만, 인수액이 144,883,510원에서 163,761,920원으로 늘어나면서 총부담은 거의 움직이지 않습니다. 이 사건은 “한 번 더 유찰되면 싸진다”는 일반적인 경매 가격공식이 통하지 않는 대항력 인수형입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 37,695,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,078,510원 |
| 1. 임차인 김성진 보증금 | 181,500,000원 | 36,616,490원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 181,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 37,695,000원 기준 예상치입니다. 김성진 보증금 부족분 144,883,510원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항이동중학교 북측 인근이며, 주변은 아파트·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 15층 건물의 5층 507호입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 10미터 포장도로, 남측 약 8미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 단지. 경성홈타운1차는 370세대, 2002.09.19 준공이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 현재 입찰가격 37,695,000원이 아니라 매수인 인수 144,883,510원을 더한 실질취득 182,578,510원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 배당 확인. 김성진 보증금 181,500,000원 중 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라집니다. 최종 배당관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 5회 유찰 시 실질취득 182,374,957원, 6회 유찰 시 182,232,470원으로 총부담이 크게 내려가지 않습니다.
- 시세 상한 확인. 최근 12개월 평균은 132,416,666원, 최신 거래는 135,000,000원, 최근 최고 거래도 170,000,000원입니다. 실질취득은 이 수준들을 웃돕니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하고 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유·인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰 = 싸다”가 아니다
이 사건의 숫자는 처음 보면 강렬합니다. 감정가 157,000,000원이 네 차례 유찰돼 최저가가 37,695,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 이 아파트에는 보증금 181,500,000원의 대항력 임차인 김성진이 있고, 현재 배당 예상으로는 144,883,510원이 매수인에게 인수됩니다.
따라서 실제 부담은 182,578,510원. 최근 12개월 평균 132,416,666원의 137.9%, 최신 거래 135,000,000원의 135.2%이며 최근 최고 실거래 170,000,000원도 넘어섭니다. 더 유찰돼도 보증금 미배당액이 늘어나 실질취득은 계속 약 1.82억에 머뭅니다. 표면가격은 크게 할인됐지만 실질가격은 시세 이상. 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 대항력 임차보증금입니다.
