대구지방법원 2025타경3633. 포항시 북구 득량동 ‘경성홈타운1차’ 102동 507호, 전용 59.528㎡ 아파트입니다. 감정가는 157,000,000원이고 두 차례 유찰돼 최저매각가는 76,930,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 126,666,666원보다 크게 낮아 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 을구 1번 주택임차권자인 김성진의 보증금 181,500,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 부족분을 매수인이 인수하기 때문입니다.
현재 회차에서 예상되는 임차인 배당액은 75,145,260원, 미배당 보증금은 106,354,740원입니다. 따라서 매수인의 경제적 부담은 최저가 76,930,000원과 인수액을 합한 183,284,740원입니다. 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 더 내려가도 배당액이 줄고 인수액이 늘어, 총부담은 보증금 181,500,000원 부근에 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3633 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 득량동 305-7 경성홈타운 제102동 제5층 제507호 도로명: 경상북도 포항시 북구 대이로176번길 15 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.528㎡ · 철근콘크리트벽식구조 15층 중 5층 |
| 소유자 | 한영길 (2023.01.17. 소유권이전, 거래가액 173,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 76,930,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 181,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 등기 확인일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권의 미배당액을 인수한다
말소기준은 2025.03.13. 강제경매개시결정입니다. 임차인 김성진은 그보다 앞선 2022.02.18. 주민등록 및 점유개시 기록을 갖고 있고, 확정일자는 2022.01.28.입니다. 주택임차권등기도 2024.01.23. 완료돼 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다. 매각물건명세서에도 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 주요 일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성진 102동 5층 507호 59.528㎡ 전부 주거·임차권등기 | 181,500,000원 | 계약 2022.01.27 확정 2022.01.28 전입·점유 2022.02.18 배당요구 2024.01.23 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
김성진은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인입니다. 보증금은 181,500,000원 한 건으로 계산합니다.
회차가 내려가도 총부담은 거의 줄지 않는다
| 회차 시나리오 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 76,930,000원 | 106,354,740원 | 183,284,740원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 53,851,000원 | 129,018,318원 | 182,869,318원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 37,695,700원 | 144,882,823원 | 182,578,523원 |
최저가는 현재 회차에서 4회 유찰 시나리오까지 39,234,300원 낮아지지만, 실질취득액은 706,217원만 감소합니다. 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수 증가로 대체되기 때문입니다. 따라서 추가 유찰을 기다리는 것만으로는 가격 메리트가 만들어지지 않습니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 76,930,000원이 아니라 183,284,740원
경성홈타운1차 동일 면적 59.53㎡의 2026년 1월부터 6월까지 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 126,666,666원, 최신 거래는 135,000,000원, 거래 범위는 110,000,000원~145,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.53㎡ | 10 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 59.53㎡ | 12 | 117,000,000원 |
| 2026.06 | 59.53㎡ | 12 | 110,000,000원 |
| 2026.05 | 59.53㎡ | 9 | 123,000,000원 |
| 2026.05 | 59.53㎡ | 11 | 139,000,000원 |
| 2026.05 | 59.53㎡ | 4 | 128,000,000원 |
| 2026.04 | 59.53㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2026.04 | 59.53㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2026.02 | 59.53㎡ | 14 | 140,000,000원 |
| 2026.02 | 59.53㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2026.01 | 59.53㎡ | 1 | 124,000,000원 |
| 2026.01 | 59.53㎡ | 2 | 119,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.53㎡ | 12건 | 126,666,666원 |
표면 최저가는 최근 12개월 평균의 60.7%입니다. 그러나 인수액을 포함한 실질취득 183,284,740원은 최근 평균보다 56,618,074원 높고, 평균의 144.7%입니다. 최신 거래 135,000,000원보다도 48,284,740원 높으며, 최근 최고 거래 145,000,000원보다 38,284,740원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,784,740원 |
| 1. 임차인 김성진 보증금 | 181,500,000원 | 75,145,260원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 181,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 미배당액 106,354,740원은 매수인 인수 예상액입니다. 신청채권자 예상배당은 0원이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 15층 건물의 5층 세대입니다.
- 입지. 포항이동중학교 북측 인근으로, 주변은 아파트·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 대중교통 이용 등 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 약 10미터 포장도로와 남측 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 거래성. 경성홈타운1차는 370세대, 2002.09.19. 준공 단지이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.7회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 기준 76,930,000원에 인수액 106,354,740원을 더한 183,284,740원을 기준으로 수익성을 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 김성진의 계약일·확정일자·전입 및 점유일·임차권등기·배당요구 기록과 보증금 잔액을 매각물건명세서 및 사건기록에서 재확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 4회 유찰 시나리오에서도 실질취득은 182,578,523원으로 계산돼 현재 회차와 큰 차이가 없습니다.
- 시세 상한 점검. 최근 12개월 평균 126,666,666원, 최신 거래 135,000,000원, 최근 최고 145,000,000원과 실질취득액을 비교해야 합니다.
- 매각 진행 확인. 매각기일은 2026.07.13., 등기 확인일은 2026.07.23.이므로 실제 매각결과와 기일 변경 여부를 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 임차권등기 세대의 현재 점유상태와 인도 가능성, 내부 상태 및 관리비 관련 사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도, 보증금은 사라지지 않는다”
이 물건의 표면 가격은 76,930,000원이지만, 실제 투자 판단 가격은 183,284,740원입니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 실제 임차인 1명의 보증금 181,500,000원이 낙찰가보다 크고, 배당 부족분을 매수인이 인수하기 때문입니다.
최근 12개월 실거래 평균은 126,666,666원, 최신 거래는 135,000,000원, 최근 최고 거래도 145,000,000원입니다. 실질취득액은 이 세 가격을 모두 웃돕니다. 추가 유찰이 발생해도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 증가하므로 총부담은 거의 고정됩니다. 최저가는 낮지만 실질가격은 높고, 권리 인수는 명확합니다. 가격과 권리 양쪽에서 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.