명세서상 인수권리·법정지상권은 해당사항없음이고, 임차인 신고도 없습니다. 다만 현재 최저가 298,410,000원에서도 채권자 전체 미배당이 562,767,740원 발생합니다. 권리는 단순하지만, 시세 자료가 없으므로 “반값이라 싸다”로 단정하지 말고 실거래 원본 확인이 먼저입니다.
의정부지방법원 2025타경4295. 고양시 덕양구 행신동 샘터마을아파트 107동 401호, 감정평가상 공동주택(아파트)로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 609,000,000원, 현재 최저매각가는 2회 유찰 후 298,410,000원입니다. 등기부의 현재 소유자는 전용순이고, 국민은행이 담보권 실행을 위해 임의경매를 진행하는 구조입니다.
권리의 기준점은 2020.05.29 접수 을구 3번 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 목록은 비어 있고, notes에는 “매각물건명세서 명시 인수권리: 해당사항없음”, “법정지상권: 해당사항없음”으로 표시되어 있습니다. 이 데이터만 놓고 보면 매수인이 별도로 떠안을 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4295 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 행신동 973 샘터마을아파트 107동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트)로 이용 중 |
| 소유자 | 전용순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 609,000,000원 / 298,410,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 283,016,617원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 기준 이후 권리는 소멸, 인수액 0원
임차인 목록은 없습니다. 보증기관 대위·승계 중복신고도 없고, 실제 임차인으로 집계할 대상도 0명입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항없음으로 기재되어 있으므로, 이 데이터 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 현재 가격 — 감정가 49%지만 시세 비교 자료는 없다
현재 최저매각가는 298,410,000원으로 감정가 609,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰로 숫자만 보면 크게 내려온 상태입니다. 하지만 제공 데이터에는 동일 단지 실거래 평균이나 최근 매매사례가 없습니다. 따라서 이 리포트에서는 최저가를 시세보다 싸다고 단정하지 않습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 298,410,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 208,887,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 146,220,900원 | 0원 |
대항력 인수형 물건이 아니므로 실질취득은 낙찰가 + 인수액 구조에서 인수액 0원을 더한 값입니다. 현재 회차 기준 실질취득은 298,410,000원입니다. 다만 시세 자료가 없으므로, 실질취득이 싼지 비싼지는 실거래 원본 확인 전에는 결론을 유보해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 298,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,977,740원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 323,400,000원 | 281,432,260원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사애큐온캐피탈 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 한국투자캐피탈주식회사 | 280,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 298,410,000원 가정 시 채권자 전체 채권액 856,200,000원 중 293,432,260원이 배당되고, 미배당은 562,767,740원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 배당은 변동 가능하나, 매수인 인수액은 데이터상 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 행신동 소재 “무원고등학교” 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택과 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 경의중앙선 “행신역”, “강매역”이 소재합니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 제107동 제4층 제401호입니다. 사용승인일은 1997.09.20.입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추었습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(화정능곡택지개발), 과밀억제권역 등으로 기재되어 있으며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 제공 데이터에는 실거래 평균이 없습니다. 감정가 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 동일 단지·동일 면적 실거래와 호가를 대조하세요.
- 매각물건명세서 재확인. notes에는 인수권리·법정지상권 해당사항없음으로 되어 있으나, 입찰 직전 최신 명세서 원본을 확인해야 합니다.
- 임차인 없음 확인. tenants 배열은 비어 있습니다. 다만 현장 점유자와 전입세대 열람은 별도로 확인해야 명도 리스크를 줄일 수 있습니다.
- 미배당 구조 이해. 현재 최저가 기준 채권자 미배당은 562,767,740원입니다. 미배당 자체가 인수되는 것은 아니지만, 후순위 권리의 말소 여부는 원본 등기와 함께 재검토하세요.
- 관리비 체납. 아파트는 장기 미납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담이 될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증”
이 사건의 장점은 분명합니다. 임차인 0명, 명세서상 인수권리 없음, 법정지상권 해당사항 없음, 매수인 인수액 0원입니다. 그래서 권리분석의 큰 방향은 안전형에 가깝습니다. 다만 감정가 609,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가가 298,410,000원까지 내려왔다는 사실만으로 곧바로 싸다고 결론낼 수는 없습니다. 이 데이터에는 실거래 자료가 없기 때문입니다. 권리는 합격, 가격은 실거래 확인 후 판단. 이 물건의 핵심은 권리 함정보다 적정 입찰가 산정입니다.
