대전지방법원 2025타경20330. 충남 부여군 임천면 군사리 93의 토지와 건물로, 사건 용도는 연립/다세대와 토지이며 감정평가상 실제 이용상태는 주상용입니다. 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층으로, 사용승인일은 1991.07.29입니다. 상호는 용궁반점으로 조사됐지만 현재는 영업이 중지된 상태입니다.
권리관계는 현재 살아 있는 가장 빠른 권리인 2024.05.31. 충남신용보증재단 가압류를 말소기준으로 봅니다. 그 뒤의 케이비국민카드 가압류, 소상공인시장진흥공단 가압류, 신한카드의 강제경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 과거 설정됐던 임천농업협동조합, 충남신용보증재단, 안현정의 근저당권은 이미 등기부상 말소돼 낙찰자가 승계할 권리가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20330 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 부여군 임천면 군사리 93 · 충청남도 부여군 임천면 성흥로 107-5 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주상용 · 토지 149.0㎡ |
| 건물 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 · 사용승인일 1991.07.29 |
| 소유자 | 강용석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 98,272,940원 / 16,515,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 9,519,282원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 모두 소멸
현재 소유권은 강용석에게 있고, 말소기준은 2024.05.31. 접수된 충남신용보증재단의 청구금액 41,980,000원 가압류입니다. 이어서 설정된 케이비국민카드 12,111,663원 가압류와 소상공인시장진흥공단 19,154,429원 가압류, 신한카드의 강제경매개시결정은 기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 5회 유찰이 곧 시세차익은 아니다
현재 최저매각가는 16,515,000원으로 감정가 98,272,940원의 16.81%입니다. 다음 회차까지 유찰되면 11,560,500원, 그다음은 8,092,349원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 비교할 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16,515,000원 | 16.81% | 66,947,644원 |
| 6회 유찰 시 | 11,560,500원 | 11.76% | 71,812,963원 |
| 7회 유찰 시 | 8,092,349원 | 8.23% | 75,218,687원 |
③ 예상배당표 (매각가 16,515,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 697,270원 |
| 1. 가압류 · 충남신용보증재단 | 41,980,000원 | 15,817,730원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 12,111,663원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 19,154,429원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 신한카드 주식회사 | 9,519,282원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 82,765,374원 중 예상 배당액은 15,817,730원이고, 미배당액은 66,947,644원입니다. 신청채권자 신한카드 주식회사의 청구액 9,519,282원도 현 시나리오에서는 배당되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주상용 건물이며 상호는 용궁반점, 현재 영업중지 상태입니다.
- 건물 상태. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층으로, 슬래브지붕 위에 함석지붕을 보강하는 대대적 보수공사가 이뤄졌습니다.
- 제시외 건물. 현장에 제시외 건물이 있으며 일괄매각 대상에 포함됩니다. 소유권 행사 제한 시 가격도 감정명세표 비고에 병기됐습니다.
- 입지. 임천우체국 북측 인근으로, 주변은 도로변 상가가 주를 이루며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 노폭 약 3미터의 포장도로에 접해 차량 진입이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통편은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 대지 149.0㎡, 평지·부정형, 세로한면에 접하며 공시지가는 115,600원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 하수처리구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대 여부가 미상입니다. 전입세대, 사업자등록, 점유자와 사용관계를 직접 확인해야 합니다.
- 건물 상태 확인. 1991.07.29. 사용승인 건물이며 지붕 보강공사가 이뤄졌습니다. 누수, 구조 상태와 추가 보수비를 점검해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 포함되는 제시외 건물의 구조·면적·사용상태와 소유권 행사 제한 가능성을 감정명세표 원본으로 확인해야 합니다.
- 주상용 활용성. 현재 영업중지 상태이므로 재영업, 주거 사용, 임대 가능성과 필요한 인허가를 확인해야 합니다.
- 접도·차량 진입. 노폭 약 3미터 도로의 실제 차량 통행과 주차 여건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰하지 말고 토지·건물 상태와 예상 보수비를 반영해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 당해세와 최우선변제 가능성은 별도로 확인하고 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 원본을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기상 결론은 명확합니다. 기준권리 이후의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 감정가 98,272,940원에서 5회 유찰돼 16,515,000원까지 내려왔다는 이유만으로 좋은 가격이라고 단정해서는 안 됩니다.
주상용·영업중지 상태, 임대 여부 미상, 노후 건물과 지붕 보강, 제시외 건물, 노폭 약 3미터 접도라는 요소가 실제 활용성과 환금성을 좌우합니다. 이 물건은 권리분석은 단순하지만 현장분석은 단순하지 않습니다. 등기상 안전성보다 실제 점유와 건물 상태, 활용 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
