대전지방법원 2025타경20339. 충남 부여군 구룡면 논티리 35-1의 공장건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가는 852,914,440원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 292,548,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 감정평가상 기호 2·3·8 건물은 장기간 관리되지 않아 파손이 심하고 공장 가동이 중지된 상태입니다. 이 물건은 유찰 횟수보다 건물의 물리적 상태와 토지 활용성을 먼저 봐야 합니다.
권리관계도 연혁을 나눠 봐야 합니다. 1998년과 2001년에 설정된 서울은행·제일상호신용금고 근저당권, 2002년의 가등기와 박윤배 가압류는 과거 임의경매 매각을 원인으로 2011.09.05 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 현 소유자 신연숙은 2004.04.23 임의경매 매각을 원인으로 2011.09.05 소유권을 취득했고, 이후 2022.12.21 한신공영주식회사의 가압류와 2025.05.01 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20339 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 부여군 구룡면 논티리 35-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장건물 및 토지 일괄매각 |
| 소유자 | 신연숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 852,914,440원 / 292,548,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한신공영주식회사 / 865,412,506원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 토지 | 1,565㎡ · 지목 대 · 현황 공장용지 · 공업용 · 계획관리지역 |
| 공시지가 | 38,400원/㎡ |
| 매각 특기 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 일부 부속건물 멸실로 평가 제외 |
① 권리 흐름 — 과거 말소권리와 현 집행권리를 분리해야 한다
등기 연혁상 1998년 서울은행 근저당권이 가장 먼저 등장하지만, 을구 1·2·3번 근저당권은 2004.04.23 임의경매 매각을 원인으로 2011.09.05 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 2002년 바이오플러스코리아주식회사 명의 소유권이전청구권 가등기와 박윤배 가압류도 같은 날 말소기재가 있습니다.
따라서 현 경매에서 실질적으로 확인할 핵심은 2022.12.21 한신공영주식회사 가압류 664,214,955원과 이를 본압류로 이행한 2025.05.01 강제경매개시결정입니다. 현재 등기 요약상 근저당권은 0건, 압류성 권리는 1건으로 표시되고, 산출상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임차 및 가격 판단 — 낮은 최저가만으로는 부족하다
확인된 임차인은 없습니다. 다만 현장 방문 당시 이해관계인을 만나지 못했고 임대 여부는 미상으로 조사됐습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 수는 없지만, 점유자·사업자등록·전입·임대차관계 확인 전까지 명도 위험이 완전히 해소됐다고 볼 수도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 292,548,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,895,672원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사서울은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사서울은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사제일상호신용금고 | 미상 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 박윤배 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 갑구 8번 가압류 · 한신공영주식회사 | 664,214,955원 | 277,652,328원 |
| 갑구 9번 강제경매개시결정 · 한신공영주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
산출 채권총액 674,214,955원 중 예상배당은 287,652,328원이며, 미배당액은 386,562,627원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 1998~2002년 권리는 2011년 말소기재가 있으므로 실제 배당대상 여부를 원본 배당요구 및 채권계산서와 대조해야 합니다.
④ 토지·건물 상태와 환금성
- 입지. 구룡장례식장 북측 인근이며, 단독주택·농경지·임야가 혼재하는 구룡면 외곽 4번국도변 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근 공도에 시내버스정류장이 있어 차량 및 대중교통 접근성은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 1,565㎡, 지목은 대이나 실제 현황은 공장용지이며 토지이용상황은 공업용입니다. 완경사·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 하수처리구역·가축사육제한구역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 기호 2. 시멘벽돌조 스레트지붕 단층 건물로, 노후돼 파손된 상태입니다.
- 기호 3. 시멘블록조 스레트지붕 단층 건물로, 노후돼 파손된 상태입니다.
- 기호 8. 조립식 경량철골조 철재판지붕 단층 공장으로, 샌드위치패널 벽체·지붕과 하이샤시 단창 등이 노후돼 파손된 상태입니다.
- 멸실 제외. 부속건물 창고 26.45㎡·39.67㎡, 보이라실 16.53㎡, 변소 12.56㎡, 공장 69.42㎡·52.23㎡, 화장실 2.88㎡는 멸실로 제외됐습니다.
- 환금성. 면소재지 외곽의 가동정지 공장과 부정형 토지를 일괄 취득하는 구조로, 주거용 부동산보다 수요층과 활용 목적이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 과거 말소등기 대조. 1998~2002년 근저당·가등기·가압류가 2011.09.05 실제로 모두 말소됐는지 최신 등기사항전부증명서에서 확인하세요.
- 가등기 성격 확인. 2002년 소유권이전청구권 가등기의 담보가등기 여부와 말소 범위를 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없으나 임대 여부가 미상입니다. 현장 점유자, 사업자등록, 전입 및 임대차관계를 다시 조사해야 합니다.
- 건물 존치·안전 확인. 파손이 심한 기호 2·3·8 건물의 실제 사용 가능 여부와 존치 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 멸실 건물 대조. 감정에서 제외된 부속건물과 현장 잔존물의 위치·면적·철거 상태를 건축물대장 및 현황과 비교하세요.
- 토지 현황 확인. 지목은 대, 현황은 공장용지이므로 이용 현황과 공부 차이가 향후 활용에 미치는 영향을 검토하세요.
- 규제 확인. 계획관리지역·가축사육제한구역·하수처리구역·성장관리계획구역에 따른 사용 가능 범위를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 비율 대신 토지가치와 현존 건물가치를 분리해 응찰 상한을 산정하세요.
- 배당 원본 확인. 과거 말소된 권리가 산출 배당표에 포함돼 있으므로 배당요구종기, 채권계산서 및 배당순위를 직접 대조하세요.
맺으며 — “34.3%는 할인율이 아니라 검증의 출발점”
현재 최저가 292,548,000원은 감정가 852,914,440원의 34.3%이고, 산출상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 낮은 숫자가 아닙니다. 기호 2·3·8 건물이 장기간 방치돼 파손이 심하고 가동이 중지됐으며, 일부 부속건물은 멸실로 제외됐습니다. 임대 여부도 확인되지 않았고, 가격을 직접 비교할 실거래 근거도 없습니다.
권리 연혁에서는 1998~2002년 권리가 2011년 과거 경매 매각으로 말소됐는지, 현재의 2022년 한신공영주식회사 가압류와 정확히 분리되는지를 확인해야 합니다. 인수 0원 추정은 장점이지만, 3회 유찰과 감정가 대비 34.3%만으로 투자 매력을 인정하기에는 물리적·환금성 위험이 큽니다. 토지가치, 건물 존치가치, 점유관계와 말소등기를 모두 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 고위험 검증형 물건입니다.
