수원지방법원 2024타경2172. 용인시 수지구 상현동 광교현대프레미오아파트 103동 10층 1005호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트 1개호, 건물은 철근콘크리트조 콘크리트 경사슬래브지붕 17층 건물 내 10층입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 506,800,000원으로, 실거래 평균 700,833,333원보다 194,033,333원 낮습니다.
권리의 중심은 2020.10.07 접수된 을구 3번 하나은행 근저당권 330,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고 내역은 없지만, 감정요항에는 “점유자부재”와 “임대관계 미상”이 함께 적혀 있으므로 실제 입찰 전에는 매각물건명세서·현황조사·전입세대 열람을 반드시 맞춰봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경2172 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 수지로 41, 103동 10층1005호 (상현동,광교현대프레미오아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 167.74㎡ · 17층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 이시영 (2020.10.07 접수, 거래가액 580,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 724,000,000원 / 506,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 하나은행 근저당
임차인 신고 내역 없음. 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 2007.09.12 한국외환은행 근저당권 156,000,000원은 2013.02.18 해지로 말소된 흐름이 보이고, 현재 권리분석의 기준점은 2020.10.07 하나은행 근저당권입니다. 그 뒤의 애큐온저축은행 근저당, 이지윤 근저당, 경기수산업협동조합 가압류, 경기신용보증재단 가압류 및 각 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 실거래 평균의 72.3%
광교현대프레미오 동일 면적 167.74㎡의 최근 실거래 12건입니다. 실거래 평균은 700,833,333원, 최고가는 765,000,000원, 최저가는 580,000,000원입니다. 현재 최저매각가 506,800,000원은 실거래 최저보다도 73,200,000원 낮은 구간입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 167.74㎡ | 3 | 737,000,000원 |
| 2026.03 | 167.74㎡ | 13 | 765,000,000원 |
| 2026.03 | 167.74㎡ | 6 | 730,000,000원 |
| 2026.03 | 167.74㎡ | 2 | 670,000,000원 |
| 2026.01 | 167.74㎡ | 14 | 725,000,000원 |
| 2025.11 | 167.74㎡ | 3 | 698,000,000원 |
| 2025.11 | 167.74㎡ | 16 | 705,000,000원 |
| 2025.09 | 167.74㎡ | 14 | 730,000,000원 |
| 2025.08 | 167.74㎡ | 6 | 700,000,000원 |
| 2025.06 | 167.74㎡ | 6 | 710,000,000원 |
| 2023.11 | 167.74㎡ | 15 | 580,000,000원 |
| 2023.03 | 167.74㎡ | 5 | 660,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 700,833,333원 |
신건 감정가 724,000,000원은 실거래 평균의 약 103.3%였지만, 현재 최저가 506,800,000원은 평균의 72.3%입니다. 인수액이 0원으로 산정되므로 현재 기준 실질취득가도 506,800,000원입니다. 가격만 보면 1회 유찰 후부터는 매수 검토 구간에 들어왔습니다.
③ 예상배당표 (매각가 506,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,468,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사한국외환은행 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사애큐온저축은행 | 198,000,000원 | 13,332,000원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 이지윤 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 경기수산업협동조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 506,800,000원 가정 시 채권자 총 채권액 1,304,000,000원 중 채권자 배당은 499,332,000원, 미배당은 804,668,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 506,800,000원 | 499,332,000원 | 804,668,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 354,760,000원 | 348,993,360원 | 955,006,640원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 248,331,999원 | 244,055,351원 | 1,059,944,649원 |
회차가 내려가도 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 산정됩니다. 가격 메리트는 좋아지지만, 후순위 채권자 미배당은 더 커지는 구조입니다. 현재 회차부터 이미 실거래 평균 대비 72.3%이므로, 추가 유찰을 기다릴지 여부는 권리보다 경쟁률과 점유 확인 결과가 더 중요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 수지구 상현동 소재 매봉초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·공원 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근으로 간선도로와 버스정류장이 있어 광역 도로 접근성 및 대중교통 이용상황은 대체로 양호합니다.
- 단지. 광교현대프레미오, 총 300세대, 사용승인일 2001.02.12. 동일 면적 거래 표본은 12건입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 대로3류 접합, 성장관리권역·비행안전제3구역·역사문화환경보존지역 등이 표시됩니다. 공시지가는 2,459,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 특기사항 없음으로 기재되어 있고, 위생·급배수·전기·난방·소화전·엘리베이터·주차장·공동현관설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 임차인 인수 0원 기준 실질취득가는 현재 최저가와 같은 506,800,000원입니다. 시세 비교도 이 금액으로 보면 됩니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계 미상·점유자 부재가 표시됩니다. 전입세대, 현황조사, 매각물건명세서 확인이 필수입니다.
- 말소 근저당 대조. 2007년 한국외환은행 근저당권은 2013년 해지 말소로 보이므로, 배당표상 선순위 반영 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당. 현재 시나리오에서 후순위 이지윤 배당은 0원입니다. 무잉여·취하·절차 변수 가능성을 확인하세요.
- 관리비 체납. 아파트는 장기 미납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담으로 문제 될 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가가 시세 평균의 72.3%로 낮지만, 낙찰가가 올라가면 할인 폭은 빠르게 줄어듭니다. 실거래 평균 700,833,333원을 기준으로 상한을 정하세요.
맺으며 — “가격은 A, 확인 포인트는 두 가지”
이 물건의 장점은 분명합니다. 감정가 724,000,000원에서 한 번 유찰되어 현재 최저가가 506,800,000원까지 내려왔고, 동일 면적 실거래 평균 700,833,333원 대비 72.3%입니다. 임차인 인수액도 0원으로 산정되어 실질취득가가 최저가와 같습니다.
다만 결론을 너무 단순하게 내리면 안 됩니다. 첫째, 임차인 신고는 없지만 감정요항에는 임대관계 미상이 표시됩니다. 둘째, 2007년 한국외환은행 근저당권은 2013년 해지 말소 내역이 보이는데 배당표에는 선순위 배당으로 들어가 있습니다. 권리의 큰 방향은 안전형, 가격은 매력 구간입니다. 그러나 이 두 지점을 원본으로 확인한 뒤에야 실제 입찰가를 정할 수 있습니다.
