대구지방법원 2025타경3774. 포항시 북구 장성동 699-1의 토지와 감정상 공실 상태인 근린생활시설을 일괄매각하는 사건입니다. 토지면적은 3,604㎡, 공부상 지목은 대이지만 실제 이용은 대 및 일부 도로입니다. 건물은 일반철골구조 판넬지붕 단층으로, 사용승인일은 2023.05.17.입니다.
권리의 출발점은 소유권보존과 같은 날 설정된 포항수산업협동조합 근저당입니다. 이 근저당 이후 가등기와 압류, 가압류, 후순위 근저당이 연속해 등기됐지만 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 낙찰자가 등기상 채무를 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3774 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 장성동 699-1 · 침촌지구16길 2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설(공실상태) · 일괄매각 |
| 토지 | 3,604㎡ · 지목 대 · 실제 대 및 일부 도로 · 평지 · 부정형 · 중로 한면 |
| 건물 | 일반철골구조 판넬지붕 단층 · 사용승인일 2023.05.17. |
| 소유자 | 화인산업개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,493,416,500원 / 855,241,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 포항수산업협동조합 / 1,219,795,462원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가상 근린생활시설은 공실로 조사됐고 임대관계는 미상입니다. 대항력 있는 임차보증금 인수액은 산정되지 않았으며, 매수인 인수금액은 0원입니다. 다만 실제 점유자와 사업자등록 여부는 현장 및 집행기록으로 재확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저가는 855,241,000원으로 감정가 2,493,416,500원의 34.3%입니다. 금액만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 본건은 주거용 표준상품이 아니라 자연녹지지역 내 상업용 토지와 공실 근린생활시설입니다. 토지 형상이 부정형이고 일부가 현황도로로 이용되며, 주변도 음식점·나지· 농경지·야산 임야 등이 섞여 있습니다.
따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내리면 안 됩니다. 실질취득액은 인수금이 없으므로 최저가와 같은 855,241,000원이지만, 응찰가 판단은 인근 상업용 토지 거래, 건물의 실제 임대 가능 면적, 공실 해소 비용, 도로 편입 부분과 자연녹지지역에서 가능한 용도를 함께 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 855,241,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,952,410원 |
| 을구 1번 근저당 · 포항수산업협동조합 | 3,000,000,000원 | 844,288,590원 |
| 을구 2번 근저당 · 포항수산업협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 포항수산업협동조합 | 29,763,760원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당 · 포항수산업협동조합 | 252,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 19,567,592원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 박병근 | 37,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 신고채권 4,538,331,352원 중 844,288,590원이 배당되고, 3,694,042,762원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으나, 후순위 채권의 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
④ 회차별 자금·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 855,241,000원 | 844,288,590원 | 3,694,042,762원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 598,668,700원 | 590,282,013원 | 3,948,049,339원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 419,068,090원 | 412,477,409원 | 4,125,853,943원 | 0원 |
모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 유찰이 거듭된다고 해서 부동산 자체의 가치가 자동으로 개선되는 것은 아닙니다. 매각가가 낮아질수록 권리상 부담은 그대로 0원이지만, 공실 해소와 활용 가능성·매각 환금성을 둘러싼 사업 리스크는 변하지 않습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대림골든빌아파트 북서측 인근으로, 주변은 음식점·도시개발사업지구 내 나지· 농경지·야산 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 상태. 일반철골구조 판넬지붕 단층 근린생활시설이며 급·배수설비와 위생설비가 설치돼 있습니다. 감정 당시 이용상태는 공실입니다.
- 토지 조건. 3,604㎡의 평지·부정형 토지로 중로 한면에 접합니다. 공부상 지목은 대이지만 실제는 대 및 일부 도로입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 중로3류에 접합니다. 준보전산지·상대보호구역· 가축사육제한구역 등의 제한이 포함되거나 저촉됩니다.
- 공시지가. 520,700원/㎡이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 공실 근린생활시설과 자연녹지지역 토지를 함께 취득하는 비표준 상품으로, 주거용 집합건물보다 매수층이 좁고 사업성 검토에 시간이 필요할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지와 근린생활시설의 목록별 경계·면적·소유관계가 실제 현황과 일치하는지 감정평가서와 물건목록 원문을 대조하세요.
- 제외 컨테이너. 목록 1 토지 위 이동 가능한 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다. 소유자와 반출 책임, 토지 인도 시점을 확인해야 합니다.
- 현황도로. 토지 일부가 도로로 이용되고 있습니다. 도로 부분의 위치와 면적, 건축·주차·동선에 미치는 영향을 지적도와 현황측량으로 확인하세요.
- 자연녹지지역 활용. 희망 업종의 입점·증축·용도변경 가능 여부를 포항시 인허가 부서에 사전 확인하세요.
- 공실 비용. 전기·수도·시설 상태, 원상복구비, 장기 공실에 따른 누수·부식·설비 고장 가능성을 현장에서 점검하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 사업자등록, 유치권 주장이나 시설물 소유관계를 확인하세요.
- 가등기 원문. 2024.12.19. 지분 4분의 1 가등기의 성격과 말소 조건을 등기신청서류와 매각물건명세서 원문으로 재확인하세요.
- 세금·체납. 국세·지방세·국민건강보험공단 압류가 존재하므로 당해세와 공과금, 전기·수도 체납 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만 보지 말고, 인근 상업용 토지 거래와 예상 임대료·공실률·수선비를 반영한 수익가치로 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·토지이용계획확인서를 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 활용성과 가격은 별도 문제”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.07.18. 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차보증금이나 별도 인수권리도 확인되지 않아 낙찰자의 실질취득액은 현재 최저가와 같은 855,241,000원입니다.
하지만 권리가 정리된다는 사실만으로 좋은 물건이 되는 것은 아닙니다. 공실 근린생활시설, 자연녹지지역, 부정형 토지, 일부 현황도로, 매각 제외 컨테이너가 겹치고 이미 3회 유찰됐습니다. 감정가의 34.3%라는 할인율은 출발점일 뿐이며, 실제 승부처는 이 부동산을 어떤 용도로 활용해 얼마의 수익을 만들 수 있는지입니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격과 사업성은 보수적 검증입니다.
