수원지방법원 2024타경1844. 광주시 회덕동 휴먼파크빌 102동 2층 201호로, 감정평가상 방3·거실·주방·화장실2 구조의 다세대주택입니다. 현 소유자 현진욱은 2021.10.10 매매를 원인으로 거래가 184,000,000원에 취득했고, 소유권이전 등기는 2021.11.03 접수됐습니다. 현재 회차는 2회 유찰 뒤 감정가 200,000,000원의 49%인 98,000,000원까지 내려온 상태입니다.
가격만 보면 간격이 큽니다. 같은 동의 면적대 실거래 중 가장 최근 거래는 2026.03, 전용 50.02㎡·4층 200,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 동일한 200,000,000원입니다. 따라서 매수인 인수액 0원이라는 산정이 유지된다면, 현재 최저가 기준 권리상 실질취득액도 98,000,000원으로 최근 거래의 절반 이하입니다. 다만 거래 표본이 최근 12개월 1건에 그치므로 이 차이를 그대로 확정 시세차익으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경1844 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 회덕길 112-194, 102동 2층201호 (회덕동,휴먼파크빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 방3·거실·주방·화장실2 · 철근콘크리트조 4층 중 2층 |
| 소유자 | 현진욱 · 2021.10.10 매매 · 거래가액 184,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 98,000,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 청구금액 | 118,898,740원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 / 규모 | 휴먼파크빌(102동) · 11세대 · 사용승인 기준 2018.10.10 |
| 대상 전용면적 | 51.02㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2023.04.27 가압류
자료상 말소기준권리는 2023.04.27 서민금융진흥원 가압류 14,916,153원입니다. 이후 2024.02.22 경기광주세무서장의 압류와 2024.03.27 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 매수인 인수액 역시 0원으로 계산됩니다.
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 분석에서는 임차보증금 승계액을 0원으로 보되, 실제 점유관계는 현황 및 매각서류를 최종 확인하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래의 49%, 다만 표본은 얇다
휴먼파크빌(102동) 면적대 실거래는 총 11건이 확인됩니다. 전체 평균은 198,181,818원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.03의 1건으로 200,000,000원이고, 현재 최저가 98,000,000원은 그 49.0%입니다. 최근 구간과 이전 거래 평균의 추세도 +1.0%로 하락 추세는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 50.02㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2024.01 | 51.27㎡ | 4 | 226,000,000원 |
| 2022.03 | 50.02㎡ | 4 | 218,000,000원 |
| 2021.12 | 51.27㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2021.12 | 51.02㎡ | 4 | 218,000,000원 |
| 2021.12 | 50.02㎡ | 1 | 174,000,000원 |
| 2021.10 | 51.02㎡ | 3 | 184,000,000원 |
| 2021.10 | 50.02㎡ | 3 | 184,000,000원 |
| 2021.10 | 51.02㎡ | 2 | 184,000,000원 |
| 2021.09 | 51.27㎡ | 4 | 223,000,000원 |
| 2021.09 | 51.27㎡ | 2 | 184,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 11건 | 198,181,818원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 200,000,000원 |
현재 최저가와 최근 12개월 평균 사이에는 102,000,000원의 차이가 있습니다. 전체 거래 최저가 174,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 크게 낮습니다. 다만 최신 거래는 4층·전용 50.02㎡이고 경매 대상은 2층·전용 51.02㎡로 층과 전용면적이 완전히 동일하지 않습니다. 게다가 최근 12개월 표본이 단 1건이어서 200,000,000원을 확정적인 매도 가능가격으로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 가압류 · 서민금융진흥원 | 14,916,153원 | 14,916,153원 |
| 신청채권자 청구 | 118,898,740원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 80,919,847원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 서민금융진흥원 가압류 청구액 14,916,153원이 전액 배당되고, 소유자 잔여가 80,919,847원으로 계산됩니다. 신청채권자 청구금액 118,898,740원에 대한 배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 49% | 98,000,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 68,600,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 48,020,000원 | 0원 |
현재 회차에서도 최근 거래 대비 가격 차이가 이미 큽니다. 추가 유찰 시 시나리오상 최저가는 68,600,000원, 48,020,000원까지 낮아지고 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 반대로 계속 유찰되는 경우는 시장의 환금성 판단이 가격 할인보다 더 보수적일 수 있다는 신호이므로, 할인율과 거래 가능성을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 회덕동 소재 벽산블루밍아파트 북측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·연립주택·근린상가 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하고, 서측 인근 회덕로에 버스정류장이 소재해 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트스라브지붕 4층 다세대주택의 2층 201호입니다. 외벽은 치장벽돌 붙임 등, 내부는 벽지 및 일부 타일 마감이며 현상 및 관리상태는 보통입니다.
- 설비. 급배수·위생·공동자동현관·도시가스 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접하며 도로상태는 보통입니다.
- 토지. 계획관리지역이며 성장관리계획구역(주거형)에 해당합니다. 자연보전권역, 준보전산지, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 공시지가. 549,300원/㎡이며, 토지면적은 660.0㎡입니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 11세대 규모이고 최근 12개월 실거래가 1건이어서 거래 표본이 얇습니다. 최근 가격 자체는 200,000,000원이지만 매도 시점의 거래 속도는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 재확인. 2021.11.03 신길2동새마을금고 근저당의 말소 표시와 2026.05.22 한국자산관리공사 근저당권 이전 등기가 함께 확인되므로 현재 효력관계를 입찰 직전 등기사항으로 다시 맞춰보는 것이 핵심입니다.
- 신청채권자 배당 구조 확인. 청구금액은 118,898,740원이지만 현재 배당 시뮬레이션상 신청채권자 배당액은 0원입니다. 실제 배당요구와 권리변동 상태를 매각 관련 서류와 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 상태를 현황 자료에서 확인해야 합니다.
- 실거래 표본의 한계. 최근 12개월 평균 200,000,000원은 거래 1건으로 구성돼 있습니다. 현재 98,000,000원과의 차이는 크지만 최신 거래 한 건을 곧바로 확정 시세로 보지 마십시오.
- 층 차이 확인. 가장 최근 거래는 전용 50.02㎡·4층 200,000,000원이고 대상은 전용 51.02㎡·2층입니다. 동일 건물 면적대라도 층 차이를 감안해야 합니다.
- 환금성 점검. 11세대 규모, 평균 유찰횟수 2.0회라는 특성을 감안해 실제 매수층과 보유기간을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
맺으며 — “가격은 강점, 확인할 것은 권리변동과 환금성”
이 사건의 가장 큰 장점은 숫자가 분명합니다. 감정가와 2026.03 최신 실거래가가 모두 200,000,000원인데, 2회 유찰된 현재 최저가는 98,000,000원입니다. 매수인 인수액도 0원으로 산정돼 있어 권리상 실질취득액 역시 98,000,000원, 최근 12개월 거래의 49.0%입니다.
반면 가격 할인만으로 끝나는 사건은 아닙니다. 11세대 규모에 최근 12개월 거래가 1건뿐이고, 이미 2회 유찰됐습니다. 더 중요하게는 기존 신길2동새마을금고 근저당의 말소 표시와 한국자산관리공사로의 근저당권 이전이 함께 나타나며, 신청채권자 청구금액 118,898,740원의 예상배당이 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 결론은 “가격은 충분히 낮아졌지만, 최신 권리관계 확인을 끝낸 뒤 들어가야 하는 물건”입니다. 확인이 맞아 떨어져 인수 0원이 유지된다면 현재 가격대의 메리트는 분명하지만, 소규모 다세대의 환금성과 얇은 실거래 표본까지 함께 감안해야 합니다.
