부동산임의경매

한 줄 평 권리상 후순위 근저당은 정리되지만, 대항력 있는 임차인 3명의 보증금 210,000,000원은 매수인 인수 위험입니다. 따라서 최저가 58.73억만 볼 것이 아니라 실질취득 약 60.83억 기준으로 판단해야 하는 산업용 부동산입니다.

감정가 / 최저가

5,873,209,000원

신건(0회 유찰)

실질취득

6,083,209,000원

낙찰가 + 인수 210,000,000원

매수인 인수

210,000,000원

대항력 임차인 3명

핵심지표

임차인 위험

공장 + 토지 물건

수원지방법원 2024타경14113. 경기도 화성시 장안면 수촌리 741-10 소재 공장 및 토지 물건입니다. 감정가는 58억7320만원, 신건 최저가도 동일합니다. 말소기준권리는 2023년 8월 10일 설정된 안양농업협동조합 근저당권이며 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 이 물건의 핵심은 등기부보다 대항력 임차인의 보증금 인수 가능성입니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2024타경14113 (임의경매)
소재지	경기도 화성시 장안면 수촌리 741-10
물건종류 / 이용상태	기타 + 토지 · 공장(일부 공실, 일부 임차중)
소유자	박영미
감정가 / 최저가	5,873,209,000원 / 5,873,209,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	안양농업협동조합 / 4,200,981,576원
토지	공장용지 2,405㎡ · 계획관리지역

① 권리 흐름 — 임차인 인수가 핵심

⚠️ 매수인 인수 위험 대항력 있는 임차인 3명의 보증금 합계 210,000,000원은 낙찰가와 별도로 검토해야 합니다. 낙찰가가 낮아져도 인수금액이 늘어 총 실질취득액은 보증금 부담을 포함해 계산해야 합니다.

② 임차인 분석

임차인	전입	보증금	판단
백승권	2023.05.11	30,000,000원	대항력 有 인수 가능성
정하갑	2023.02.10	90,000,000원	대항력 有 인수 가능성
주식회사 부광도제(정하갑)	2023.07.11	90,000,000원	대항력 有 인수 가능성

세 임차인은 전입일이 말소기준권리 이전으로 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다. 우선변제권 관련 자료는 확인되지 않아 보증금은 배당보다 매수인 인수 가능성을 중심으로 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 5,873,209,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	61,132,090원
임차인 백승권 보증금(인수)	30,000,000원	0원
임차인 정하갑 보증금(인수)	90,000,000원	0원
임차인 주식회사 부광도제(정하갑) 보증금(인수)	90,000,000원	0원
을구 1번 근저당 · 수원새마을금고	3,240,000,000원	3,240,000,000원
을구 2번 근저당 · 수원새마을금고	900,000,000원	900,000,000원
을구 4번 근저당 · 안양농업협동조합	4,140,000,000원	1,672,076,910원
을구 5번 근저당 · 안양농업협동조합	660,000,000원	0원
을구 6번 근저당 · 국	484,033,932원	0원

매각대금 배분

회차별 실질취득 부담

인수 210,000,000원을 포함한 실질취득 기준

④ 입지·환금성 메모

입지. 화성시 장안면 수촌리 소재 공장·창고 및 농경지 혼재 지역입니다.
교통. 인근 도로와 버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 공장용지입니다.
환금성. 산업용 부동산은 수요층이 제한적이며 공장 운영 상태·임차관계 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

실질취득 기준 검토. 최저가 58.73억이 아니라 인수 2.1억을 더한 약 60.83억 기준으로 판단해야 합니다.
임차인 확인. 부광도제가 이용 중인 공장 부분과 설치 제외 시설 여부를 현장 확인해야 합니다.
공장 운영성. 공실 공장과 임차 공장의 구분, 시설 상태, 재임대 가능성을 확인해야 합니다.
원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “신건 가격보다 인수 구조를 먼저 본다”

이 물건은 후순위 권리는 매각으로 정리되지만, 대항력 있는 임차인 3명의 보증금 210,000,000원이 핵심 변수입니다. 공장·토지 물건은 단순히 최저가 할인율만 볼 수 없습니다. 낙찰가에 인수 부담을 더한 실질취득액 기준으로 수익성과 환금성을 판단해야 합니다.

부동산임의경매

인수 2.1억이 붙는 공장·토지 — 화성 장안면 수촌리

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인 인수가 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 5,873,209,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “신건 가격보다 인수 구조를 먼저 본다”

사건 개요

물건 전체 내역 (5)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (33장)

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