수원지방법원 2024타경4508. 경기도 하남시 덕풍동 덕풍벽산블루밍 107동 1705호 아파트입니다. 전용면적 84.96㎡, 방 3개·거실·주방/식당·욕실 2개 구조입니다. 말소기준권리는 2016년 설정된 국민은행 근저당권이며, 이후 설정된 다수 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 승계하는 권리는 확인되지 않습니다.
핵심은 가격입니다. 현재 신건 최저가가 감정가와 동일한 7.17억이지만, 같은 단지 동일 면적 최근 실거래 평균은 8.12억입니다. 권리상 안전성과 시세 대비 할인이라는 두 요소가 함께 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4508 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 신평로 36, 107동 17층1705호 (덕풍동,덕풍벽산블루밍아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.96㎡ |
| 소유자 | 신상현 |
| 감정가 / 최저가 | 717,000,000원 / 717,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 아이에이제십사차유동화전문 유한회사 / 313,811,834원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
임차인은 확인되지 않습니다. 말소기준권리는 2016.10.06 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후의 국민카드·삼성카드 가압류, 페퍼저축은행 경매개시결정, 각종 압류 및 후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건부터 할인 구간
같은 단지 벽산블루밍, 동일 전용면적 84.96㎡ 최근 실거래 12건 기준입니다.
| 거래월 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026.06 | 9 | 850,000,000원 |
| 2026.05 | 16 | 850,000,000원 |
| 2026.05 | 11 | 793,000,000원 |
| 2026.04 | 6 | 793,000,000원 |
| 2026.04 | 11 | 810,000,000원 |
| 2026.03~2025.12 | 4~19 | 780,000,000~845,000,000원 |
| 평균 | 12건 | 812,166,666원 |
최저가는 실거래 평균 대비 88.3%입니다. 감정가 기준으로도 최근 실거래 평균보다 약 9,516만원 낮은 수준으로, 신건 단계에서 가격 메리트가 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 717,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 9,570,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사신한은행 | 266,400,000원 | 266,400,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 주식회사신한은행 | 266,400,000원 | 266,400,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사신한은행 | 25,200,000원 | 25,200,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 주식회사국민은행 | 306,000,000원 | 149,430,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
후순위 채권은 미배당이 발생하는 구조입니다. 매수인은 배당 부족분을 인수하지 않으며, 매각으로 소멸되는 권리는 낙찰자에게 이전되지 않습니다. 국세·지방세 압류 관련 당해세 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 덕풍동 남한고등학교 동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 일반주거지대입니다.
- 교통. 하남대로 및 지하철 5호선 하남시청역까지 약 600m 거리로 접근성이 양호합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 학교환경 관련 보호구역, 과밀억제지역 등 제한사항이 존재합니다.
- 환금성. 벽산블루밍 696세대, 2007년 준공 단지로 동일 면적 거래가 꾸준하며 최근 실거래 범위는 780,000,000원~850,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 말소기준은 2016.10.06 국민은행 근저당권이며 이후 권리는 매각 소멸 대상입니다.
- 배당 확인. 후순위 근저당과 가압류는 미배당 가능성이 높지만 매수인 부담으로 넘어오지 않습니다.
- 가격 판단. 현재 최저가 7.17억은 최근 평균 실거래 8.12억보다 낮아 신건에서도 비교 우위가 있습니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 현장 점유 및 관리비 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “깨끗한 권리 + 할인된 가격”
이 물건은 경매에서 가장 중요한 두 가지를 모두 확인해야 하는 유형입니다. 권리 측면에서는 임차인 인수 없이 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조이고, 가격 측면에서는 신건 최저가가 실거래 평균보다 낮습니다. 다만 배당 과정에서 다수 채권이 얽혀 있으므로 매수인은 배당 부족분이 아닌 물건 자체의 가치와 점유 상태를 중심으로 판단해야 합니다. 권리는 합격, 가격도 합격권. 남은 과제는 현장 확인입니다.
