인수권리는 없지만, 3회 유찰만 보고 ‘싸다’고 단정하면 안 된다 — 포항 에덴빌라4차 102호

대구지방법원 2025타경3789. 포항시 남구 오천읍 용덕리 ‘에덴빌라4차’ 비동 1층 102호, 전용 43.35㎡ 다세대주택입니다. 감정가 42,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 14,406,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 표면적인 가격만 보면 할인 폭이 크지만, 이 물건은 최저가보다 비교자료의 질과 현장 상태를 먼저 확인해야 하는 유형입니다.

등기 흐름은 과거 권리의 설정과 말소가 반복됐습니다. 1994년 설정된 포항상호신용금고 근저당은 2019년 확정판결에 따라 말소됐고, 2023년 설정된 메타투자관리 근저당도 2026년 2월 해지로 말소됐습니다. 현존 등기 흐름에서는 2025년 5월 16일 김재은의 강제경매개시결정이 중심이 되며, 그 뒤의 국세 압류는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 현 경매 이후 권리는 소멸

1994년 근저당권은 2019년 12월 9일 말소됐고, 1996년 가압류·1999년 압류· 2019년 강제경매개시결정도 2021년 경매 매각과 함께 말소됐습니다. 2023년 유한회사메타투자관리의 채권최고액 70,000,000원 근저당도 2026년 2월 3일 해지로 말소된 상태입니다.

현재 경매의 개시결정은 2025년 5월 16일 등기됐습니다. 이후 2025년 8월 25일 포항세무서장의 압류가 등기됐지만, 현존 권리 순서상 경매개시결정보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시된 인수권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 기재돼 매수인이 등기상 떠안을 금액은 0원으로 산정됐습니다.

② 시세 비교 — 57.6%라는 숫자의 한계

에덴빌라4차는 16세대, 1994년 1월 27일 준공된 소규모 다세대주택입니다. 확인된 실거래는 2022년 2건이며, 대상 전용면적 43.35㎡와 일치하지 않습니다. 비교 거래는 전용 56.16㎡와 68.75㎡로 모두 대상보다 큰 면적입니다.

최저가 14,406,000원은 비교 실거래 평균 25,000,000원의 57.6%입니다. 숫자만 보면 평균 대비 10,594,000원 낮지만, 거래 시점이 2022년이고 표본이 2건에 불과하며 면적도 다릅니다. 따라서 “현재 시세의 57.6%에 사는 물건”이라고 단정할 수 없습니다. 대상은 1층이고 내부 확인도 되지 않아 수리비와 점유 상태까지 반영한 보수적인 응찰가가 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 14,406,000원 가정)

총 채권액 329,650,000원 중 예상 배당액은 13,746,692원, 미배당액은 315,903,308원입니다. 신청채권자 김재은의 청구액 48,000,000원도 현재 가정 매각가에서는 배당되지 않는 것으로 계산됩니다. 채권자의 미배당은 매수인 인수로 전환되지 않으며 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 세금·배당요구·집행비용 확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 오천 중·고등학교 북측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·농경지·학교 등이 혼재합니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 대체로 보통입니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 1층 102호이며, 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
• 공시지가. 309,700원/㎡이며 지형은 평지입니다.
• 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.

⑤ 회차별 가격 시나리오

추가 유찰 시 최저가는 10,084,200원, 7,058,940원으로 내려가지만 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 가격이 더 내려간다고 물건의 내부 상태, 점유 문제, 대지권 표시 차이, 낮은 환금성이 해소되는 것은 아닙니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 폐문으로 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았습니다. 전입세대·점유자·열쇠 인도 가능 여부를 직접 확인하세요.
• 내부 수리비. 내부를 확인하지 못한 채 표준적 이용상황을 전제로 평가했습니다. 누수·보일러·창호·배관·곰팡이 상태를 보수적으로 반영하세요.
• 대지권 원본 대조. 등기부와 토지대장 대지권등록부의 비율이 다릅니다. 평가면적 28.2㎡의 산정 근거와 권리관계를 확인하세요.
• 실거래 과신 금지. 비교 거래 2건은 2022년 자료이며 전용면적도 56.16㎡·68.75㎡로 대상 43.35㎡와 다릅니다.
• 환금성 점검. 16세대 소규모 다세대, 1994년 준공, 1층이라는 조건을 반영해 실제 매수 수요와 예상 매도기간을 확인하세요.
• 체납 비용. 공용부분 관리비와 세금, 공과금 체납 여부를 관리주체와 관계기관에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “가격은 낮지만, 확신도 낮다”

이 물건은 명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 자체는 비교적 단순한 편입니다. 그러나 폐문으로 점유·임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았고, 공부상 지목과 현황이 다르며 대지권 비율도 서로 일치하지 않습니다.

최저가 14,406,000원은 비교 평균 25,000,000원의 57.6%지만, 비교 실거래가 2022년의 면적 불일치 2건뿐이라는 점이 결정적인 한계입니다. 여기에 3회 유찰, 16세대 소규모 단지, 1994년 준공, 경매 집계상 매각률 0.0%가 겹칩니다. 결론은 권리상 인수는 없지만 가격 메리트는 조건부입니다. 현장 점유와 내부 수리비, 대지권 원본, 실제 재매각 수요를 확인한 뒤에만 응찰가를 정해야 합니다.