수원지방법원 2025타경1140. 수원시 장안구 파장동 노송아파트 1동 2층 208호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 남상호이며 2014.03.10 소유권을 이전받았습니다. 권리분석의 기준점은 2019.09.25 주식회사신한은행 근저당권 60,000,000원입니다. 이후 설정된 하나은행 근저당과 2025.04.22 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
조사된 점유자는 이원표 1명입니다. 전입일 2020.01.16은 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 선순위 대항력에 기초한 보증금 승계 구조는 아닙니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1140 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 파장동 560 노송아파트 1동 2층208호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 5층 건물 중 2층 208호 |
| 소유자 | 남상호 (2014.03.10 소유권이전 · 거래가액 85,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 177,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 189,324,738원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 사용승인일 | 1986.07.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 말소기준은 2019.09.25 신한은행 근저당권입니다. 2023.06.16 설정된 하나은행 근저당권 360,000,000원은 후순위이고, 2025.04.22 하나은행의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택은행 근저당 7,800,000원과 주식회사금강 근저당 20,000,000원은 이미 말소된 권리입니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이원표 | 2020.01.16 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 177,100,000원으로 감정가 253,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰에 따라 가격이 내려왔지만, 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 할인”과 “시장가보다 저렴하다”는 서로 다른 판단입니다.
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 권리상 실질취득액은 177,100,000원입니다. 다만 이 177,100,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 별도의 실거래 검증 없이는 판단할 수 없습니다. 가격 가점은 보수적으로 제한하는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 177,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,279,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 113,820,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 177,100,000원 가정 시 신한은행은 60,000,000원을 배당받고, 하나은행은 113,820,600원을 배당받는 시뮬레이션입니다. 총 채권 420,000,000원 중 173,820,600원이 배당되고 246,179,400원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파장초등학교 서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브위기와지붕 5층 건물 중 2층 208호이며 사용승인일은 1986.07.14입니다.
- 설비. 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 주변으로 폭 약 8미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 교육환경 상대보호구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 이원표의 전입일은 후순위라 대항력은 없지만, 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 보증금·확정일자 대조. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원본과 배당요구 내역을 최종 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가 177,100,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 단지·유사 면적의 실제 거래가격을 별도로 확인하세요.
- 노후도 확인. 사용승인일이 1986.07.14인 아파트이므로 내부 상태, 설비, 수선 필요 여부를 현장 확인하세요.
- 관리비·점유비용. 체납 관리비와 명도에 필요한 비용·기간을 별도로 확인하세요.
- 배당표 한계. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2019.09.25 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 하나은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 이원표의 전입일도 2020.01.16으로 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 최저가는 177,100,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 비교할 최근 실거래 자료가 없어 시세보다 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 합격에 가깝지만, 가격은 실거래 검증이 끝나기 전까지 보류하는 접근이 적절합니다.
