대구지방법원 2025타경3793. 포항시 북구 양덕동 포항양덕풍림아이원 115동 10층 1003호, 전용 129.7774㎡ 아파트입니다. 감정가 306,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 149,940,000원, 감정가의 49%입니다. 신고된 임차인은 없고 매각물건명세서에도 인수할 권리가 없다고 명시되어 있어, 낙찰대금 외의 보증금이나 등기상 권리를 떠안을 구조는 확인되지 않습니다.
가격만 보면 최근 12개월 동일 면적 평균 259,666,666원보다 크게 낮습니다. 그러나 시세 자체가 최근 구간에서 14.4% 하락했고, 가장 최신인 2026년 7월 거래도 200,000,000원입니다. 감정가 306,000,000원 대비 할인율보다는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 기준으로 입찰가를 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3793 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 양덕동 1731 포항양덕풍림아이원 제115동 제10층 제1003호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 129.7774㎡ · 지상 23층 중 10층 |
| 소유자 | 허용준 (2008.09.09 소유권이전) |
| 사용승인 / 단지규모 | 2008.06.27 · 1,723세대 |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 149,940,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한화생명보험 주식회사 / 140,337,880원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 배당순위는 원본 재확인
등기상 최초 근저당권은 2008.09.09 하나은행 채권최고액 189,600,000원이지만, 이 권리는 2012.07.26 해지를 원인으로 말소되었습니다. 현존 등기 가운데 가장 빠른 담보권은 2012.07.25 대한생명보험주식회사 근저당권 190,800,000원입니다. 이후 설정된 한화생명보험·엠금융서비스·한남수·김병국의 근저당권, 국민건강보험공단과 국의 압류, 오케이저축은행 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 싸지만 하락장을 함께 봐야 한다
포항양덕풍림아이원 동일 면적 129.78㎡의 확인 거래 12건입니다. 전체 평균은 270,583,333원이지만 과거 300,000,000원대 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단에는 최근 12개월 평균 259,666,666원과 최신 거래 200,000,000원을 우선 적용하는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 129.78㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 129.78㎡ | 11 | 295,000,000원 |
| 2026.06 | 129.78㎡ | 21 | 278,000,000원 |
| 2026.03 | 129.78㎡ | 19 | 253,000,000원 |
| 2026.03 | 129.78㎡ | 21 | 245,000,000원 |
| 2026.02 | 129.78㎡ | 12 | 270,000,000원 |
| 2025.12 | 129.78㎡ | 14 | 248,000,000원 |
| 2025.11 | 129.78㎡ | 18 | 278,000,000원 |
| 2025.10 | 129.78㎡ | 16 | 270,000,000원 |
| 2025.06 | 129.78㎡ | 20 | 300,000,000원 |
| 2025.06 | 129.78㎡ | 13 | 310,000,000원 |
| 2025.05 | 129.78㎡ | 17 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 129.78㎡ | 9건 | 259,666,666원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 149,940,000원은 최근 12개월 평균의 57.7%입니다. 최신 실거래도 200,000,000원이어서 현재 최저가는 최근 거래 구간 아래에 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율뿐 아니라 최신 거래를 기준으로 보더라도 가격 여유는 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,899,160원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 189,600,000원 | 147,040,840원 |
| 을구 2번 근저당 · 대한생명보험주식회사 | 190,800,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 메트라이프생명보험주식회사 | 40,800,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 60,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당 · 주식회사엠금융서비스 | 100,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당 · 한남수 | 100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 8,488,480원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당 · 김병국 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 989,688,480원 중 예상 배당액은 147,040,840원이며, 미배당액은 842,647,640원입니다. 후순위 미배당액은 매수인에게 승계되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양덕중학교 서측 인근으로, 주변은 아파트단지와 각종 근린생활시설 및 단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 보통 수준입니다.
- 도로. 서측 왕복 5차선, 남측과 북측 왕복 4차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 23층 아파트로, 승강기·소화전·화재탐지·도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 대로2류·중로1류·중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함 또는 저촉됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 폐문부재로 내부 상태는 개략적으로 평가되었습니다.
- 환금성. 1,723세대 단지이지만 전용 129.7774㎡ 면적은 자금 부담이 커 매수층이 제한될 수 있습니다. 최근 실거래 가격 편차도 200,000,000원에서 310,000,000원까지 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 폐문부재로 실제 점유자와 임대내역은 확인되지 않았습니다. 전입세대열람과 현장 방문으로 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재검증. 2008년 하나은행 근저당의 말소 여부와 2012년 대한생명보험 근저당의 존속·승계관계를 등기 원본으로 대조하세요.
- 세금 확인. 국세 및 국민건강보험공단 압류가 있으므로 당해세 여부와 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 내부 수리비. 감정 당시 내부 확인이 되지 않았습니다. 전용 129.7774㎡의 수리비가 커질 수 있으므로 낙찰가 외 예비비를 확보하세요.
- 하락장 반영. 최근 12개월 평균만 보지 말고 최신 거래 200,000,000원과 최근 추세 -14.4%를 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
- 관리비 체납. 공동주택 공용부분 체납관리비와 장기수선충당금 정산 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘하락장 속 적정가’가 승부처
이 물건의 장점은 분명합니다. 매수인 인수액은 0원이고, 현재 실질취득액 149,940,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 259,666,666원의 57.7%입니다. 최신 실거래 200,000,000원보다도 낮아 단순히 감정가 할인율만으로 만들어진 착시는 아닙니다.
반면 최근 시세는 14.4% 하락했고, 감정 당시 폐문부재로 점유관계와 내부 상태가 명확하지 않습니다. 배당 추정에는 이미 말소된 것으로 기재된 하나은행 근저당이 반영된 불일치도 있어 등기와 채권승계 자료를 재확인해야 합니다. 결론은 권리상 인수는 없고 가격차는 크지만, 점유·수리비·하락 추세를 반영한 보수적인 입찰가가 필요한 물건입니다.