매력지수 B등급 · 권리 소멸 구조는 명확하지만 대항력 임차인 보증금 미상과 인수 가능성이 남은 물건
말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하나 전입 선순위 점유자의 보증금 미상 위험과 가격 판단 필요성이 있어 종합 B
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 산성역포레스티아 대단지 아파트로 가격 경쟁력은 확인됩니다. 다만 전입 선순위 점유자 강병희의 대항력은 있으나 보증금이 미상입니다. 등기상 권리는 매각으로 정리되지만, 실제 인수 여부는 점유 관계 확인 후 결정해야 합니다.
감정가 / 최저가
996,000,000원
신건(0회 유찰)
최근 실거래 평균
1,522,708,333원
최근 12개월 12건
최저가 ÷ 시세
65.4%
최근 평균 대비
매수인 인수
확인 필요
대항력 보증금 미상
수원지방법원 2024타경62283. 성남시 수정구 신흥동 산성역포레스티아아파트 제114동 제2층 제204호입니다. 감정가는 996,000,000원이며 2020년 준공된 4,089세대 대단지입니다. 말소기준권리는 2021년 2월 25일 주식회사 국민은행 근저당권이며, 이후 가압류·경매개시·압류 등은 매각으로 소멸합니다.
다만 현황조사상 강병희가 2020년 10월 8일 전입한 점유자로 확인됩니다. 전입 시점이 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 판단되며, 보증금은 확인되지 않아 낙찰 전 임차관계 확인이 핵심입니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2024타경62283
소재지
경기도 성남시 수정구 수정로 319, 114동 2층204호 (신흥동, 산성역포레스티아아파트)
물건종류 / 이용
아파트 · 방3·욕실2·거실·주방 등
소유자
강병희
감정가 / 최저가
996,000,000원 / 996,000,000원
신청채권자 / 청구
주식회사키움예스저축은행 / 511,088,579원
매각기일
2026.07.06
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 정리된다
② 임차인·점유 분석 — 보증금 확인이 승부처
점유자
전입일
대항력
보증금
판단
강병희
2020.10.08
有
미상
보증금 확인 필요
⚠️ 대항력 임차인 가능성 강병희는 등기상 소유자·채무자와 동일 인물이며, 전입일은 말소기준권리보다 빠릅니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성 메모가 있으므로 보증금·임대차관계 확인 후 입찰 판단이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 가격 자체는 할인 구간
산성역포레스티아 동일 면적권 최근 거래를 기준으로 보면 최근 12개월 평균은 1,522,708,333원, 최신 거래는 2026.08월 1,600,000,000원입니다. 최저매각가 996,000,000원은 최근 평균 대비 65.4% 수준입니다.
거래월
면적
층
거래가
2026.08
74.98㎡
8
1,600,000,000원
2026.08
74.98㎡
15
1,600,000,000원
2026.08
74.98㎡
7
1,610,000,000원
2026.08
74.98㎡
2
1,480,000,000원
최근 평균
-
12건
1,522,708,333원
매각대금 배분 (신건 9.96억)
최저가 vs 실거래
최저가는 최근 실거래 평균보다 낮지만 임차보증금 확인이 필요합니다.
④ 입찰 체크리스트
임차관계 확인. 강병희 전입일은 말소기준권리보다 빠르므로 보증금 및 실제 임대차 관계를 확인해야 합니다.
권리 소멸 확인. 국민은행 근저당 이후 가압류·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.
가격 검토. 최저가는 최근 12개월 평균 대비 할인 구간이지만, 인수 가능 비용을 반영해야 합니다.
점유 이전. 소유자 또는 점유자 관계 확인 후 명도 계획을 세워야 합니다.
맺으며 — “가격은 좋지만 확인이 먼저”
산성역포레스티아 204호는 대단지 아파트와 최근 거래 수준을 고려하면 가격 매력은 있습니다. 하지만 경매에서 가장 중요한 것은 최종 취득가입니다. 선순위 전입 점유자의 보증금이 미상인 만큼, 등기상 깨끗함만 보고 접근하기보다 점유 관계 확인 후 입찰하는 물건입니다.
사건 개요
단지 평균
·매각 100%
소재지
경기도 성남시 수정구 수정로 319, 114동 2층204호 (신흥동,산성역포레스티아아파트)
법원·사건
수원지방법원
성남지원·2024타경62283
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-06 10:00
·제3별관 1층 제5호법정
물건
산성역포레스티아아파트 114동 2층204호
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 성남시 수정구 수정로 319, 114동 2층204호 (신흥동,산성역포레스티아아파트)
2024-07-20 10:20
