대전지방법원 2025타경20344. 논산시 성동면 월성리 14 소재 4층 공동주택의 지하층 비101호입니다. 사건상 용도는 다세대이나, 감정평가 이용상태는 소매점(공실)입니다. 감정가는 60,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저가는 29,400,000원으로 감정가의 49%입니다. 신청채권자는 최미라, 청구액은 179,673,424원이며 현 소유자는 이성규입니다.
등기 연혁에는 2016년 가압류와 근저당, 2017년 가압류·경매가 보이지만 이 권리들은 2018년 선행 경매 매각 과정에서 정리됐습니다. 현 소유자 이성규의 소유권 취득 이후 최선순위 권리는 2021.09.08 접수된 최미라의 근저당권입니다. 이후의 이용한 근저당권, 2024년 가압류와 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20344 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 성동면 월성리 14 지하층 비101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 다세대 내 지하 소매점(공실) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 |
| 대상면적 | 72.72㎡ |
| 소유자 | 이성규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 29,400,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최미라 / 179,673,424원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 토지 현황 | 공부상 지목 전 · 현황 대지 · 계획관리지역·성장관리계획구역 |
① 권리 흐름 — 현 소유권 이후 최선순위는 2021년 근저당
② 점유·임차인 — 본건 비101호는 공실
매각물건명세서 비고와 감정평가 이용상태에서 본건 지하층 비101호는 소매점 공실로 확인됩니다. 현황조사에 기재된 아래 점유자들은 201호·202호·301호·401호·402호 등 다른 호실에 관한 신고로, 본건 비101호의 보증금과 합산해서는 안 됩니다. 실제 본건 임차인은 0명으로 판단됩니다.
| 성명 | 신고 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 배당요구·우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현중 | 201호 | 2022.05.31 | 미상 | 없음 | 2025.05.21 배당요구 · 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 대림글로벌 | 2층 202호 | 미상 | 1,500원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| KYAW THU AUNG | 2층 202호 | 2025.07.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| KYAW ZIN THEIN | 2층 202호 | 2025.07.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| WAI NAING PHYO | 2츨 202호 | 2025.06.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한준호 | 3층 301호 | 2022.01.18 | 미상 | 없음 | 2025.05.21 배당요구 · 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| SOEU SOKNAI | 4층 401호 | 2025.07.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| KAEWKLA SUPAPORN | 4층 401호 | 2025.05.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LOUNG SREYMOM | 4층 401호 | 2024.11.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| NAI SREYNET | 4층 401호 | 2022.09.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| KYAW NAING WIN | 4층 402호 | 2023.03.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| AUNG THU | 4층 402호 | 2023.03.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| SU WAI PHYO | 4층 402호 | 2023.03.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 비교 — 61.7% 숫자만 보고 싸다고 할 수 없다
확인된 거래는 모두 2021.09 거래이며, 전용 54.96㎡의 2층·3층·4층 다세대주택 호실입니다. 거래가는 47,000,000원에서 48,000,000원, 평균은 47,666,666원입니다. 반면 본건은 대상면적 72.72㎡의 지하 소매점 공실입니다. 거래 시점·면적·층·용도가 모두 달라 직접적인 시세 비교표본으로 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 54.96㎡ | 2층 | 47,000,000원 |
| 2021.09 | 54.96㎡ | 2층 | 47,000,000원 |
| 2021.09 | 54.96㎡ | 3층 | 48,000,000원 |
| 2021.09 | 54.96㎡ | 3층 | 48,000,000원 |
| 2021.09 | 54.96㎡ | 4층 | 48,000,000원 |
| 2021.09 | 54.96㎡ | 4층 | 48,000,000원 |
| 평균 | 54.96㎡ | 6건 | 47,666,666원 |
최저가 29,400,000원은 이 거래표본 평균의 61.7%입니다. 그러나 이는 2021년 주거 호실 거래와 2026년 지하 소매점을 단순 비교한 비율입니다. 지하 공실 상가는 주거 호실보다 임대수요와 재매각 수요가 제한될 수 있어, 61.7%라는 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 29,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 929,200원 |
| 1. 근저당 · 최미라 | 179,673,424원 | 28,470,800원 |
| 2. 근저당 · 이용한 | 155,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 희창·박용완 | 345,343,560원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용을 제외한 금액이 최선순위 근저당권에도 미치지 못합니다. 후순위 근저당권·가압류와 소유자 잔여는 0원이며, 미배당 채권은 매수인이 승계하는 것이 아니라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성동면사무소 남서측 인근의 면사무소 주변 지역으로, 관공서·다세대 및 단독주택·농경지·임야·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 지하층 비101호는 소매점 공실입니다. 주거용 다세대 호실과 수요층이 다릅니다.
- 설비. 위생·급배수·개별난방·LPG가스·옥외주차장 및 부대설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 2필 일단지의 다세대주택 건부지이며, 공부상 지목은 전이나 현황은 대지입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(일반형)·모든 축종 제한 가축사육제한구역입니다.
- 공시지가. 24,000원/㎡이며 토지면적은 237.0㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 비101호 점유 재확인. 공실 기재와 실제 현황이 일치하는지 출입문·내부 집기·사업자 사용 여부를 확인하세요.
- 타 호실 점유와 분리. 201호·202호·301호·401호·402호 점유자를 비101호 임차인으로 오인하거나 보증금을 합산하지 마세요.
- 현재 등기 원본 대조. 2018년 선행 경매로 말소된 과거 권리와 2021년 이후 현존 권리를 구분해 확인하세요.
- 지하 상가 수요 조사. 인근 지하 소매점의 임대료·공실기간·보증금·중개 매물을 확인해 보유비용을 계산하세요.
- 건물 상태 확인. 지하층 누수·결로·환기·배수·전기용량과 내부 수리 필요 여부를 현장에서 점검하세요.
- 토지 현황 확인. 공부상 지목 전과 현황 대지의 차이가 이용·대출·처분에 미치는 영향을 확인하세요.
- 매각기일 확인. 2026.07.13 기일의 변경 여부와 매각결과를 법원 원문에서 대조하세요.
- 배당 변동요인 확인. 당해세·집행비용·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 지하 공실은 가격만으로 해결되지 않는다
본건은 현 소유권 이후 최선순위 근저당보다 앞서는 비101호 임차권이 확인되지 않고, 지하 소매점 자체도 공실로 조사됐습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원, 실질취득은 현재 최저가와 같은 29,400,000원입니다.
그러나 확인된 거래는 2021년 9월의 전용 54.96㎡ 주거 호실뿐이며, 본건은 72.72㎡ 지하 소매점입니다. 최저가가 거래표본 평균의 61.7%라는 숫자는 참고치일 뿐, 현재 시세보다 싸다는 증거가 아닙니다. 2회 유찰과 지하 공실이라는 조건까지 고려하면 권리는 통과, 환금성은 보수적 판단이 맞습니다. 낙찰가보다 중요한 것은 실제 임대 가능성과 향후 매수자를 찾을 수 있는지입니다.